مالکان می‌ توانند با دلیل موجه حکم تخلیه بگیرند / مستاجران مشمول افزایش اجاره بیش از ۲۵درصد به مراجع قضایی مراجعه کنند

 اقتصاد آنلاین – سیده زهرا محمودی؛ تابستان سال گذشته، وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از خانوارها، سیاستی عجیب را دنبال کرد؛ بر اساس سیاست وزارت راه، صاحب‌خانه‌ها حق نداشتند برای تمدید قرارداد، اجاره‌بها را بیش از ۲۵درصد افزایش دهند. آمارها و گفته‌های کارشناسان مشاور املاک و خود شهروندان، حاکی از آن است که این سیاست به طور مطلق شکست خورد؛ چرا که براساس گزارش مرکز آمار، میانگین افزایش اجاره‌بها هیچ گاه از سال گذشته به کمتر از ۲۶.۸درصد نرسیده و این موضوع نشان می‌دهد که افزایش اجاره‌بها بیش از ۲۵درصد بوده است؛ با این اوصاف امسال هم همان سیاست سال گذشته اتخاذ شد؛ اقتصاد آنلاین در پی این موضوع، از وزارت راه و شهرسازی علت اصرار بر این سیاست را جویا شده است که در ادامه پاسخ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به سوالات اقتصادآنلاین را خواهید خواند:

سال گذشته سیاست سقف اجاره بها اتخاذ شد، این در حالی بود که تورم بیش از ۲۵ درصد بود و بسیاری از خانوارها با اجاره­ بها امرار معاش می­کردند، علت چنین سیاستی چه بود؟

یادآور می‌شود که سال ۱۳۹۹ اوج شیوع بیماری کرونا و از دست رفتن برخی از کسب و کارها ناشی از اپیدمی فوق بوده که متاسفانه این اتفاق منجر به تعطیلی تعدادی از مشاغل در مقاطعی از زمان، از دست رفتن برخی کسب وکارها به ویژه مشاغل خدماتی (مشاغل مرتبط با مدارس و دانشگاهها، خدمات نظافتی، بازاریان و....) و در نتیجه کاهش درآمد خانوار شد. لذا حمایت از مستاجرین که حدود ۴۰ درصد از خانوارهای شهری را تشکیل داده و غالبا در طبقات متوسط و پایین­تر جامعه قرار دارند اجتناب ناپذیر بود و دولت با پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن ارزان‌قیمت و تعیین افزایش سقف اجاره در این خصوص اقدام نمود. ضمنا خاطر نشان می­سازد که بررسی تجربه سایر کشورها در این زمینه حاکی از مداخله مستقیم دولت در بازار استیجار در سال‌های اخیر و در شرایط شیوع بیماری کرونا بوده است. در رابطه با حقوق موجرین لازم به توضیح است که که مالکان واحدهای مسکونی اصل سرمایه خود را حفظ نموده که ارزش آن به میزان قابل توجهی (بیش از تورم عمومی) افزایش یافته و ضمناَ درآمد حاصل از اجاره برای واحدهای مسکونی با نرخهای نزدیک به تورم اجاره بها رشد کرده و مشکل خاصی در این بخش از درآمد مالکین به وجود نیامده است.

آمارهای مرکز آمار حاکی از شکست این سیاست در سال گذشته بود. چرا امسال هم سیاست حمایتی به همان شکل اتخاذ شد؟

بررسی اطلاعات آماری مربوط به قرادادهای اجاره ثبت شده در سامانه ثبت معاملات حاکی از آن است که پس از تصویب مصوبه مربوط به تعیین افزایش سقف اجاره­ بها توسط ستاد ملی مدیریت کرونا و در ماه­های تابستان ۱۳۹۹ که اوج زمان جابه­جایی مستاجران بوده، میزان رشد اجاره­­بها در شهر تهران کاهشی بوده است به طوریکه درصد رشد اجاره­ بها از حدود ۳۳ درصد در تیر ماه به حدود ۲۳ درصد در مرداد و ۲۲ درصد در شهریور ماه کاهش یافته است. ذکر این نکته ضروری است که اطلاعات رشد اجاره­ بها مربوط به مجموع قراردادهای جدید و تمدیدی است، در صورتیکه مصوبه ستاد ملی کرونا صرفا قراردادهای تمدید شده را پوشش داده، لذا بدیهی است که چنانچه امکان تفکیک قراردادهای جدید و تمدید شده از یکدیگر وجود می­داشت، میزان رشد اجاره­ بها بسیار کمتر از رقم فوق می­بود. این موضوع حکایت از اثرگذاری مصوبه ستاد ملی کرونا در تعیین میزان اجاره­ بها به خصوص برای قرارداداهای تمدیدی دارد. علاوه بر این بررسی­های میدانی نیز حکایت از رضایت تعداد زیادی از مستاجران و رعایت سقف­های مصوب در تمدید قرادادهای اجاره مسکن دارد.

بسیاری از مشاوران املاک این سیاست را سیاست حداقل اجاره­ بها به جای حداکثر اجاره­ها تعبیر می‌کنند. نظر شما در این باره چیست؟

بررسی­های میدانی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در اغلب موارد سقف اجاره­ بها رعایت شده و قدرت چانه‌زنی مستاجران به واسطه مصوبه فوق افزایش یافته است. لازم به توضیح است که چنانچه مالک و مستاجر بر روی نرخ افزایش اجاره بالاتر از نرخ مصوب ستاد ملی کرونا توافق کنند، دولت به حقوق شهروندی و حق انتخاب مردم احترام خواهد گذاشت و مداخله­ای در این زمینه نمی­نماید. لکن چنانچه مالک و مستاجر در خصوص رشد اجاره­ بها به تفاهم نرسند و مستاجر خواهان رعایت نرخ‌های مصوب باشدْ امکان حل اختلاف از طریق مراجع قضایی و صدور حکم در این رابطه وجود دارد. همچنین لازم به اشاره است که مصوبه فوق با نظر و تایید اتاق اصناف ایران (به نمایندگی از مشاورین املاک) و دادستانی کل کشور تهیه و تدوین شده و این مراجع در صورت حل اختلاف حسن اجرای مصوبه را کنترل می­نمایند.

اگر صاحب­‌ خانه­‌ای مجبور باشد که خانه را از مستاجر تحویل بگیرد، تکلیف چیست و باید چه کاری کند؟

وفق مصوبات ستاد ملی مدیریت کرونا، چنانچه مالکین بنا به دلایل موجه به ملک مسکونی خود نیاز داشته باشند، می­توانند تقاضای تخلیه ملک نمایند که در صورت عدم تمکین مستاجرین، از طریق مراجع قضایی قابل پی­گیری است. لازم به اشاره است که موارد مستثنا از اجرای مصوبه و شمول تخلیه ملک در ستاد کرونا مصوب و ابلاغ شده و برای مالکان قابل اجرا خواهد بود.

بسیاری از مستاجران از تخطی صاحب خانه از این قانون خبر می­دهند. این مستاجران چه باید بکنند؟(با توجه به اینکه بسیاری نزد صاحب خانه پول پیش دارند و با این موضوع هم تهدید می­شوند).

در مواردی که مستاجر خواهان اعمال سقف اجاره­ بها وفق مصوبه ستاد ملی مدیریت کرونا باشد و صاحب­خانه تمکین ننماید، مطابق با موارد پیش­‌بینی شده مستاجر می­تواند مراتب اعتراض خود را با ارائه مدارک و مستندات از طریق مراجع قضایی پی­گیری نماید. لازم به توضیح است که براساس اطلاعات دریافتی از دستگاه قضا، در سال ۱۳۹۹ در شهر تهران حدود ۴.۶۸۳ دادنامه با موضوع تخلیه ملک استیجاری به شورای حل اختلاف رسیده که از این تعداد ۲.۷۸۴ دادنامه منجر به رد دعوا- قرار رد دعوا- قرار ابطال درخواست و یا عدم استماع دعوا شده به عبارتی بیش از ۶۰ درصد پرونده­ها حکم تخلیه دریافت ننموده و مستاجر سکونت خود را در ملک استیجاری ادامه داده است.

بسیاری از مالکان این سیاست را ضد مالک می­دانند. چرا که اگر خالی باشد باید به نرخ روز مالیات دهند و اگر خالی نباشد هم اجاره آن دستوری است، این گفته را چگونه پاسخ می­دهید؟

لازم به توضیح است که مصوبه ستاد ملی مدیریت کرونا در شرایط شیوع اپیدمی کرونا و برای یک مقطع زمانی کوتاه برقرار شده است. با توجه به جمعیت کثیر مستاجرین و از دست رفتن کسب و کارها این اقدام ضروری بوده است. بعلاوه اشاره می‌شود که رشد اجاره­ بها برای تمدید قراردادها در تناسب با میزان تورم اجاره تنظیم شده و نه تنها درآمد مالکین کاهش نیافته که افزایش منطقی و متناسب با شرایط نیز برای آن پیش‌بینی شده است از سوی دیگر اجرای مصوبه برای مدت زمان کوتاه مدنظر بوده و اخلالی در بلند مدت در نظام بازار ایجاد نخواهد کرد.

برخی مستاجران می­گویند که صاحب خانه به راحتی حکم تخلیه می­گیرد، آیا این موضوع صحت دارد؟

حکم تخلیه ملک صرفاَ با ارائه مدارک و مستندات مدقن و قابل دفاع به مراجع قضایی از سوی مالک و وفق مستثناات مصوب در ستاد ملی مدیریت کرونا امکان­پذیر است. به عبارتی چنانچه مدارک و مستندات ارائه شده مورد قبول مراجع قضایی نباشد حکم تخلیه صادر نخواهد شد همانطور که در سوال شماره ۵ توضیح داده شدْ در سال ۹۹ کمتر از ۴۰ درصد موارد دعوی در دستگاه قضا حکم تخلیه دریافت نموده­اند.

آیا شکست این سیاست در سال گذشته را می­پذیرد و اگر نه چرا میانگین افزایش اجاره بهای مرکز آمار چیز دیگری می‌گوید و اگر بله چرا ادامه دار شد؟

لازم به اشاره است که هدف اصلی از مصوبه تمدید قراردادهای اجاره، حمایت از اقشار آسیب­پذیر در شرایط شیوع بیماری کرونا و نه اساسا مداخله در بازار اجاره بوده است. علی رغم این موضوع بررسی­های میدانی و آماری حاکی از موفقیت این سیاست در کنترل و منطقی نمودن نرخ اقزایش اجاره­ بها برای قراردادهای تمدیدی دارد. براساس اطلاعات آماری ثبت شده در سامانه معاملات املاک و نیز اطلاعات دریافتی از اتحادیه مشاورین املاک افزایش میانگین اجاره­ بها در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۸ حدود ۳۳ درصد بوده است. بالاترین مقدار افزایش میزان اجاره­ بها در در فروردین ماه ۱۳۹۹نسبت به اسفند سال ۱۳۹۸، حدود ۴۱ درصد بوده که پس از صدرو مجوز تعیین سقف برای افزایش اجاره­ بها در تابستان و در فصل نقل و انتقال این نرخ (افزایش اجاره­ بها) به کمتر از ۲۵ درصد رسید. لازم به اشاره است که در صورت عدم تصویب مصوبه فوق افزایش میزان اجاره­ بها بیش از ارقام فوق بسیار محتمل بود.

آیا راه دیگری جز این راه برای حمایت از مستاجر که به ضرر مالک هم نباشد وجود نداشت؟

این سیاست صرفا یک سیاست کوتاه­مدت و تنها برای حمایت از اقشار آسیب­پذیر بوده و دولت نگاه بلند مدت به اجرای آن ندارد. لکن در میان­مدت و بلند مدت سایر سیاست‌ها همچون راه‌­اندازی نظام اجاره­داری حرفه­ای، ابزارهای مالیاتی، حمایت از تولید مسکن اجاره­ای و... مدنظر است که هر چند تأثیر آنی و فوری نخواهد داشت اما در بلندمدت می­تواند نقش موثری در کنترل و ساماندهی بازار اجاره داشته و نیز بخش تولید و مالکان املاک استیجاری را نیز حمایت و پشتیبانی نماید.