افزایش قیمت مسکن در کشورهای ثروتمند

تورم مسکن در غالب کشورها از نرم سال‌های گذشته سبقت گرفته به‌طوری‌که میزان رشد نقطه‌ای قیمت خانه در اواخر 2020 و ابتدای 2021 تقریبا دو برابر تورم مسکن سال‌های گذشته بوده است. تورم مسکن در آمریکا از 3/ 10 درصد در سال 2020 به 11 درصد در ژانویه 2021 رسید. این میزان رشد قیمت مسکن در بازار املاک آمریکا از جهش 2006 تاکنون، بی‌سابقه گزارش شده است. در آلمان و بریتانیا نیز متوسط قیمت خانه در ابتدای سال جاری میلادی تا مرز 10 درصد افزایش پیدا کرد.

رونق خرید خانه در حومه شهرهای بزرگ از یکسو و افزایش قدرت خرید خانه‌دوم توسط خانوارها از سوی دیگر، دو علت اصلی از ناحیه تقاضا برای دامن‌زدن به پاندمی جهش مسکن است. یافته‌های جامع درباره مجموعه عوامل شکل‌دهنده وضعیت غیرعادی نبض مسکن در جهان مشخص می‌کند پنج عامل در این اتفاق نقش دارد که شامل «تب و تاب خرید مسکن در حومه شهرهای بزرگ ناشی از دورکاری در عصر کرونا، افزایش خرید مسکن با وام بانکی ناشی از بسته‌های حمایتی دولت‌ها و بانک‌های مرکزی برای کمک به اقتصادهای کرونازده، رکود ساخت‌وساز ناشی از قرنطینه و تعطیلی فعالیت‌های ساختمانی، میل به انباشت دارایی ناشی از بی‌میلی به هزینه کردن ثروت در این ایام و همچنین بی‌میلی مالکان به فروش خانه برای در امان بودن از شیوع کرونا حین بازدیدهای ملکی» می‌شود.

«اکونومیست» درباره تبعات تداوم پاندمی جهش مسکن به دولت‌ها هشدار داده و همزمان، موتور جست‌وجوی گوگل با تجزیه و تحلیل «سرچ‌های مردم جهان در حوزه مسکن و قیمت ملک» از نگرانی سراسری افراد بابت «تشکیل شدن حباب قیمت و ترکیدن آن» گزارش داده است. در برخی کشورها، روسای بانک‌های مرکزی نسبت به بحران جهش مسکن آگاه شده‌اند و برخی دولت‌ها نیز احتمال دارد معافیت‌های مالیاتی دوره کرونا را محدود یا پایان دهند. وام‌ها و معافیت‌ها باعث شده در بازار مسکن کشورها، تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بتواند مانور دهد.

با این حال، تحلیل‌ها در بخش مسکن کشورهای مختلف می‌گوید دو دلیل وجود دارد که نشان می‌دهد به رغم رشد شدید قیمت مسکن،‌ بعید است «سقوط تند قیمت» در پساپاندمی اتفاق بیفتد؛ حفظ سطح جذابیت سکونتی در حومه ناشی از تداوم دورکاری در پساکرونا با میل مدیران کسب‌وکارها و همچنین استانداردبودن وام‌های پرداخت شده برای خرید مسکن طی دست‌کم یک‌سال اخیر.

این بحران پاندمی جهش قیمت مسکن نیز احتمالا با سه حرکت از سمت دولت‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، به تدریج مهار می‌شود.

رونق حومه‌نشینی با خروج از شهرهای بزرگ

عصر یک روز یکشنبه در منطقه کینگزمر در 50مایلی لندن، خیابان مملو از کودکانی است که سرگرم بازی هستند و مردمانی که در پیاده‌راه درحال گشت و گذار در یک روز تعطیلند. این منطقه کوچک در طول 10 سال اخیر، شاهد ساخت 1600خانه بوده و 900 واحد دیگر نیز در دست ساخت است. مشاوران املاک این ناحیه بر این باورند که هرگز این منطقه، این حجم از شلوغی و سروصدا را به خود ندیده است. رهینبرگ، شهری کوچک در 80مایلی نیویورک نیز تجربه مشابهی داشته و مشاوران املاک، سرگرم فروش طیف وسیعی از خانه از عمارت تا کلبه چوبی در آنجا هستند. تب و تاب مسکن اما تنها به این دو حومه شهری معطوف نمی‌شود. قیمت خانه‌های آمریکایی در سال منتهی به ژانویه 2021 رشدی 11درصدی داشت و رکورد سریع‌ترین رشد قیمت در 14 سال گذشته را جابه‌جا کرد. در همین ایام، خانه‌های بریتانیایی، 8درصد و خانه‌های آلمانی 9درصد افزایش قیمت داشت. الگوی رشد قیمت مسکن در اکثر کشورهای ثروتمند به چشم می‌خورد. از میان 25کشوری که از سوی «اکونومیست» بررسی شده، به‌طور میانگین 5درصد رشد قیمت در 15 ماه گذشته به چشم می‌خورد و تنها ژاپن است که از این روند افزایشی مستثنی است. اکونومیست در گزارش اخیر خود از تغییر روند بازار مسکن سخن گفت و به سیاستمداران نسبت به تورم در بازار مسکن هشدار داده است.

بنا بر گزارش این نشریه بریتانیایی، افزایش قیمت ملک در بسیاری از کشورها به‌گونه‌ای بوده که توجه بسیاری از سیاستمداران و روسای بانک‌مرکزی را به خود جلب کرده تا شاید کشتیبان را سیاستی دیگر آمد. برخلاف الگویی که در دهه گذشته برقرار بوده، قیمت ملک در مناطق کم‌جمعیت اما با دسترسی‌های مطلوب، بیشترین افزایش را داشته‌ است. به نظر می‌رسد کووید-19 اثر خود را بر بازار ملک گذاشته و خریداران را به سوی فضاهای بازتر سوق داده است.

در نگاه نخست ممکن است افزایش قیمت مسکن در شرایطی که اقتصاد درحال دست و پنجه نرم کردن با کروناست، کمی گیج‌کننده به‌نظر برسد چرا که به‌طور معمول قیمت ملک همگام با اقتصاد حرکت می‌کند. اما ارائه طرح‌های سودمند و محرک‌های مالی سبب شده از بار کاهش قیمت مسکن در این ایام کاسته شود. نرخ بهره در بازار ایالات‌متحده بسیار پایین است و شمار افرادی که وام‌های 30ساله دارند، 5/ 1درصد کمتر از سال 2010 است. اعمال قرنطینه و به تبع آن کاهش فرصت‌ برای هزینه کردن ثروت سبب شد تا دارایی‌ها انباشته شود. لوسیان کوک از مشاوران املاک در انگلیس بر این باور است که ارزش خانه‌ها را دارایی‌ها تعیین می‌کنند نه دارنده‌ها. در آمریکا بالغ بر 14درصد از کل درخواست‌های دریافت وام در ماه فوریه، برای خرید خانه‌های دوم بود که این آمار نسبت به بازه زمانی مشابه در سال پیش از آن، رشدی دو برابری داشته است.

زمانی که کووید-19 جهان را درنوردید، خانه‌ها کارکردی چند منظوره پیدا کردند و به محل کار، باشگاه، مدرسه و حتی نانوایی بدل شد. همین امر سبب افزایش صرف هزینه بیشتر برای خانه شد. هوم دپوت، بزرگ‌ترین فروشگاه تجهیز خانه در آمریکا در سال گذشته افزایشی 20درصدی در درآمد خود داشته است. در بریتانیا، مجوزهای ارائه شده برای بازسازی املاک در سال 2020 افزایشی 30 درصدی نسبت به سال‌های 2016 تا 2019 داشته است.

برخی نیز در جست‌وجوی یافتن مکانی جدید برای زندگی بودند. زمان انتظار برای فروش خانه در آمریکا در ماه مi ‌به‌طور متوسط 47روز بود که نسبت به انتظار 59روزه در سال گذشته، کاهش داشته است. در بریتانیا نیز حجم فروش ملک در سه ماه آخر سال 2020به بالاترین حد در 14سال اخیر رسیده است.

برای افرادی که مایل به زیست در فضاهای بازتری هستند، هجرت از مراکز شهری بهترین گزینه است. قیمت ملک در لندن به ازای هر فوت‌مربع حدود 40درصد بیشتر از قیمت ملک در شهرهای اطراف است. از سوی دیگر اما قیمت خانه در مناطق کم‌جمعیت که امکانات مناسبی دارند نیز رو به افزایش است و این الگو در آمریکا نیز به چشم می‌خورد. همچنین قیمت ملک در خارج از شهرهای آلمان در سال گذشته نزدیک به 11درصد افزایش داشته، این درحالی است که در نقاط پرجمعیت شهری، افزایش تنها 6درصد بوده و سواحل شمالی سیدنی که خارج از منطقه کلان ‌شهری است، رشدی 10درصدی در قیمت داشته است. همچنین قیمت مسکن در مناطق مرکزی شهر لندن و سیدنی به ترتیب رشدی 4درصدی و 3درصدی داشته‌اند. سایت زیلو که آمار و ارقام مربوط به املاک ایالات متحده را استخراج می‌کند این روند را «تغییری بزرگ» خوانده است. با وجود این اجاره‌بها در مناطقی چون منهتن نیویورک کاهشی 15درصدی و در منطقه بیگ‌اپل کاهشی 9درصدی داشته است.

همه‌گیری از سویی سبب اختلال در روندهای رایج در شهرها شده است. پیش از شیوع کووید در بریتانیا، جمعیتی که از لندن برای زیستن در حومه خارج می‌شدند، با ورود شهروندان جدید به لندن جبران می‌شدند اما پس از کرونا، جریان ورودی به شهر کاهش پیدا کرده است. برخی از مطالعات نشان داده احتمالا در سال 2020 جمعیت لندن حدود 8درصد کم شده است. مرزهای استرالیا نیز از مارس 2020 به روی افراد غیرمقیم بسته شد و بسیاری در خانه به تحصیل و کار مشغول شدند. آمار فدرال رزرو آمریکا نشان می‌دهد خروج شهروندان از شهرهای این کشور نسبت به متوسط سال‌های 2017 تا 2020 دو برابر شده و به 56هزار نفر رسیده است.

با همه این احوال پیش‌بینی می‌شود با پایان همه‌گیری، روند ورود به شهرها افزایش یابد چرا که دانشجویان و مهاجران بین‌المللی فوج فوج به شهرها باز می‌گردند. گرچه برخی روی بالا رفتن قیمت ملک شرط‌بندی کرده‌اند اما به‌نظر می‌رسد مکان‌های کم‌تراکم جذابیت خود را همچنان بالا نگه دارند. از سویی توصیه دولت‌ها بر ادامه کارها از راه دور، مردم را به زیست در مکان‌های کم‌تراکم تشویق می‌کند. طبق نظرسنجی‌ منپاور که از 20هزار کارفرما در سراسر جهان انجام شده، دوپنجم از کارفرمایان قصد دارند حداقل در پاره‌ای از اوقات به کارمندان خود اجازه دهند که از خانه کار کنند. اگر افراد کمتر در راه باشند، احتمالا مایلند هزینه رفت و آمد را برای ملک خود پرداخت کنند.

چراغ چک بازار مسکن برای سیاست‌گذار

دولت‌ها و بانک‌های مرکزی که بحران مالی 2007 تا 2009 را به چشم دیده‌اند و از نارضایتی عمومی در مورد گرانی مسکن آگاه هستند، از روند کنونی در بازار مسکن نگرانند. وزیر اقتصاد و دارایی نیوزیلند خواستار بررسی تاثیرات بازار مسکن بر سیاست‌های پولی شده است. روسای بانک‌های مرکزی از کپنهاگ تا اتاوا نسبت به سرعت تورم مسکن ابراز نگرانی کردند. سیاست‌گذاران در کشورهای ثروتمند باید در برابر این روند مقاومت کنند چرا که در نگاه اول به‌نظر نمی‌رسد قیمت مسکن ثبات مالی را تهدید می‌کند. وام‌های کلی خانوارها در کشورهای ثروتمند محدود است و بر خلاف 14 سال قبل، ترازنامه بانک‌ها امروزه پایه و اساس محکمی دارند. اگر قیمت ملک در آمریکا 25درصد کاهش یابد، هنوز 33بانک بزرگ این کشور، 50درصد سرمایه بیشتری نسبت به بحران 2007 تا 2009 خود دارند. این درحالی است که استانداردهای سفته‌نویسی در سطح بالایی است و وام‌دهندگان از وام‌گیرندگانی استقبال می‌کنند که سابقه خوبی دارند. دلیل دیگری که ثروتمندان باید در برابر روند بازار مسکن ایستادگی کنند، آسیب‌پذیری بازار مسکن از شرایط قرنطینه است. افزایش قیمت مسکن در سال گذشته نشان از پایین بودن حجم معاملات در این بازار می‌دهد چرا که در دوران کرونا، بعید است خریداری وارد خانه شما شود و اتاق خواب و سرویس بهداشتی آن را بررسی کند.

جهش قیمت مسکن به‌دلیل کمبود عرضه رخ داده است با وجود این سرعت ساخت‌وساز در بریتانیا و ایالات متحده مناسب است چرا که ساخت املاک جدید و به دور از شهرهای ساحلی آمریکا، با مقررات دقیق و در فضای آزاد، آسان‌تر است. اگر تقاضا به‌صورت دائمی به سوی مناطق کم‌تراکم‌تر حرکت کند، سرعت ساخت ملک نیز ممکن است افزایش یابد.

از سوی دیگر دولت‌ها به جای خوشحالی از کنترل اجاره‌بها و اعمال مقررات باید توان خود را روی حل مشکلات بلندمدت خود معطوف کنند که در صدر این مشکلات، تخفیف‌های مالیاتی برای صاحب‌خانه‌هاست. در نهایت این سیاست‌گذاران هستند که سرنوشت رشد قیمت خانه را تعیین می‌کنند. با پایان همه‌گیری پرونده حمایت‌ها از خریداران و صاحبان خانه بسته خواهد شد. در بریتانیا دوران تعطیلات مالیاتی در انتهای سال به سر خواهد رسید. در کشورهای دیگر ممکن است بازار مسکن همچنان داغ باشد. در نیوزیلند که قیمت خانه در سال گذشته 22درصد افزایش داشته، دولت در فکر اتخاذ تدابیری برای کاهش فعالیت‌های سفته‌بازی است. رئیس بانک کانادا نیز تاکید کرده که از نزدیک در حال رصد بازار مسکن در این کشور است. نگرانی در باب به خطر افتادن روند بهبود اقتصاد سبب شده که سیاست‌گذاران در تصمیم‌های خود محتاط‌تر باشند که این امر خود به رشد قیمت مسکن مجال بیشتری می‌دهد.

واکنش جهانی به داغ‌شدن بازار مسکن

بنابر گزارش گوگل، جست‌وجوی «چه زمانی بازار مسکن فرو می‌ریزد» در ماه گذشته، رشدی 2450درصدی داشته که خود نشان از انتظار خریداران به پایین آمدن قیمت مسکن می‌دهد. طبق همین گزارش، جست‌وجو برای «چرا بازار مسکن این اندازه گرم است» در هفته گذشته، رشدی دو برابری داشته است. همچنین بنا بر اعلام کارگزاری املاک و مستغلات ردفین، بالغ بر 42درصد از خانه‌هایی که در ماه گذشته به فروش رفته‌اند، در نهایت بالاتر از قیمت اولیه به فروش رفتند که این آمار نسبت به سال گذشته 16درصد بیشتر است. با همه این احوال، بسیاری از مشتریان بازار مسکن نگران هستند که بازار مسکن دچار حباب شده باشد و هر لحظه ممکن است بترکد.

آمار و ارقامی که از قیمت مسکن منتشر می‌شود گواه آن است که قیمت ملک بزرگ‌ترین جهش سالانه خود از سال 2006 را تجربه می‌کند. تنها در ماه فوریه، قیمت ملک در ایالات‌متحده آمریکا به‌طور میانگین، افزایشی 4/ 10درصدی داشته است. همچنین بنا بر اطلاعات منتشر شده از سوی بنگاه بلک‌نایت، نزدیک به 75 درصد از 100 بازار بزرگ مسکن ایالات متحده رشدی 10درصدی در قیمت مسکن داشته‌اند.

شرکت‌های ساخت‌وساز مسکن در تلاش هستند که سرعت ساخت‌وساز خود را بالا ببرند و با واکسیناسیون گسترده مردم، دولت‌ها امیدوارند که اقتصاد خود را احیا کنند. در نتیجه بسیاری امیدوارند که قطار مسکن روی ریل خود قرار گیرد اما آیا بازار مسکن فروکش خواهد کرد؟ بعید به نظر می‌رسد. بازار مسکن بی‌شک از تب و تاب فعلی خواهد افتاد اما بر خلاف سقوط بازار مسکن در بحران 2009-2008 قبل، قوانین کنونی وام مسکن، بسیار سخت‌گیرانه است. در نتیجه با آرام شدن بازار مسکن، بحران «سلب مالکیت» و حراج بانکی خانه‌های وام‌دار به وجود نخواهد آمد. از سوی دیگر گرچه تقاضا برای اجاره افزایش یافته است اما سرمایه‌گذاری نیز در این بازار گسترده است و این خود مانعی برای کاهش عمده قیمت‌هاست.