خریدوفروش مسکن؛ تعطیل

خریداران در انتظار ارزانی

آنگونه که برخی از فعالان بازار مسکن می‌گویند، این بازار از اواسط مهر تاکنون کسادتر شده و به‌خصوص در مناطق جنوبی شهر که خریداران ضعیف‌تری دارد، مبایعه‌نامه‌های کمتری نوشته می‌شود. در روزهای اخیر اما، تحولات سیاسی در آمریکا و تغییرات مختصر اقتصادی در شاخص‌هایی نظیر نرخ ارز، باعث شده این کسادی پررنگ‌تر شود و در کنار فروشندگان محتاط که همچنان بر قیمت پیشنهادی خود پافشاری می‌کنند، برخی از خریداران نیز به امید فروکش کردن تب قیمتی مسکن دست نگه‌دارند.

قیصری، مشاور املاک منطقه17 تهران  ضمن تشریح وضعیت فروشنده و خریدار در بازار مسکن می‌گوید: انتظار کاهش قیمت مسکن با افت قیمت دلار در شرایطی محقق می‌شود که ارزان‌ شدن دلار به کاهش قیمت نهاده‌های ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌وساز منجر شود و عملا هزینه تولید را کاهش دهد. او البته مطمئن نیست در این شرایط نیز قیمت مسکن ریزش قابل‌توجهی داشته باشد چراکه همچنان کفه تقاضا در بازار سنگین‌تر از عرضه است و به همین مناسبت بازار مسکن در مقابل کاهش قیمت مقاومت جدی دارد. به عقیده این فعال بازار مسکن، محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن حتی در شرایط احیای برجام و با فرض افت قیمت دلار به محدوده 20هزار تومان، رکود سنگین و کسادی ادامه‌دار خواهد بود که باعث می‌شود قیمت مسکن با رشد نکردن در مقابل تورم‌های آتی، به ارزش واقعی برسد. قیصری، انتظار خریداران برای ارزان شدن مسکن را آغاز دوره رکود مسکن قلمداد می‌کند که اگر تنشی در بازار ارز رخ ندهد، می‌تواند از آبان امسال شروع شود و تا دوره بعدی شوک اقتصادی ادامه پیدا کند.

انتظار خریداران و احتیاط فروشندگان در قبال تحولات اخیر، باعث شده تحرکات بازار مسکن به‌شدت کاهش پیدا کند. مقدم، مشاور املاک منطقه7 تهران  می‌گوید: ملموس‌ترین واقعیت فعلی در بازار مسکن این است که خریدار به‌شدت کم شده و به همین میزان تعداد معاملات هم کاهش پیدا کرده اما طبق معمول، بازار مسکن با صبر و حوصله به بازار ارز واکنش نشان داده و تغییر محسوسی نکرده است. او با اشاره به جنس سرمایه‌گذاران بازار مسکن می‌گوید: به‌جز مصرف‌کنندگان که سهم کمی از بازار دارند و واحدهای خریداری شده را مجدد برای فروش عرضه نمی‌کنند، متقاضیان سرمایه‌گذاری بازار مسکن نیز عمدتا از جنس کسانی هستند که سرمایه اضافی خود را برای حفظ ارز به ملک و مسکن تبدیل می‌کنند و دورنمای سرمایه‌گذاری آنها حداقل چند سال است؛ درنتیجه با تغییرات موقتی و کوتاه‌مدت بازار تغییری در استراتژی خود نمی‌دهند.

مقدم می‌افزاید: با توجه به این مسائل، فقط دلالان املاک مستعد فروش واحدهای خود هستند که این افراد هم عمدتا تا پیش از قفل شدن بازار، معاملات خود را انجام می‌دهند و از بازار خارج می‌شوند. او نیز کاهش قیمت نهاده‌ها و زمین را پیش‌شرط کاهش قیمت مسکن می‌داند و معتقد است به‌واسطه شرایط خاص زمین شهری، حتی با ارزانی واقعی قیمت مصالح ساختمانی نیز بخش زیادی از چسبندگی قیمت مسکن به‌واسطه بالا ماندن قیمت زمین حفظ می‌شود.

بازار دودل و مردد

از اظهارات مشاوران املاک چنین برمی‌آید که در اثر تحولات اخیر در حوزه‌های سیاسی و اقتصادی، هرچند سایر بازارها واکنش نسبتا واضحی نشان داده‌اند اما در بازار مسکن کل واکنش‌ها به تردید و دودلی خریداران و فروشندگان ختم شده و اتفاق چشمگیری در قیمت رخ نداده است. مقدم، مشاور املاک منطقه7 تهران می‌گوید: به‌دلیل چسبندگی قیمت مسکن که آن هم ناشی از روند رو به رشد هزینه تولید و کمبود عرضه است، بازار مسکن تمایلی به کاهش قیمت ندارد و در بهترین شرایط قیمت پیشنهادی فروشندگان تا حدودی تعدیل می‌شود که البته این مورد نیز به‌واسطه اینکه همواره بالاتر از قیمت معاملات است، فقط مانع تداوم رشد قیمت مسکن می‌شود نه کاهش آن. افشین پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز معتقد است بازار مسکن به‌واسطه شرایط خاص تولید و عرضه و تقاضا دچار چسبندگی قیمت است و اگر قرار به اصلاح سازوکار این بازار باشد، باید از مسیر تقویت تولید برای تحقق آن اقدام شود.

نگاه مسکن به آینده

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان برای تشریح و توجیه رفتار بازار مسکن در دوره‌های تنش و آرامش اقتصاد، خاصیت آینده‌نگری و نگاه به آینده در این بازار را مطرح می‌کند. پورحاجت می‌افزاید: جمعیت کشور ما در حال افزایش است و بخش مسکن جدای از اینکه از تحولات اقتصاد کلان اثر می‌پذیرد، افزایش نیاز آیندگان را نیز مدنظر قرار می‌دهد، درنتیجه مادامی‌که یکی از این دو عامل کلی به ثبات نرسد یعنی اقتصاد کلان آرام نشود یا پاسخ مناسبی به تقاضای مسکن داده نشود، این بازار با چسبندگی قیمت مواجه خواهد بود.

او توجه به تولید مسکن مبتنی بر الگوی مصرف و فرهنگ ایرانی را راهکار اصلی برای ساماندهی بازار مسکن معرفی می‌کند و می‌گوید: در ایران سیاست مناسبی برای حوزه مسکن دنبال نمی‌شود و در 12سال گذشته نیز با ادغام وزارتخانه‌های راه و ترابری و مسکن، عملا رهاشدگی در این حوزه بیشتر شده است، از سوی دیگر با تضعیف حوزه شهرسازی در وزارتخانه جدید، شهرها نیز دچار توسعه نامتوازن شده‌اند و کار را برای متناسب‌سازی عرضه و تقاضا سخت‌تر کرده‌اند. او با اشاره به 2 سونامی وحشتناک مسکن در 12سال گذشته، اظهار می‌کند: بازار مسکن ایران ‌همواره در دوره‌های شوک و جهش ارزی با سونامی رشد قیمت مواجه بوده اما هیچ‌کدام از منظر شدت مانند 2 سونامی اخیر وحشتناک و ویرانگر نبوده‌اند؛ چراکه بی‌برنامگی و ناکارآمدی‌های حوزه مسکن دوره به دوره اوضاع این بازار را آشفته‌تر می‌کند و با درنظر گرفتن برآوردهایی که از کسری 5میلیون واحدی مسکن در کشور می‌شود، در آینده نیز این اتفاقات تکرار خواهد شد.

پورحاجت معتقد است: سرمایه‌ای شدن مسکن باعث شده حتی با ناتوانی اکثریت متقاضیان مصرفی مسکن، همچنان رشد قیمت ادامه‌دار باشد و تنها مانعی که می‌تواند جلوی این رشد را بگیرد، تبدیل مسکن به کالای مصرفی از مسیر ثبات اقتصاد کلان، تقویت جدی تولید و شفاف‌سازی گردش مالی بازار مسکن است.