مستاجرهای جدید «مال»های خالی
زیان صاحبان «مال»ها - مراکز تجاری چندمنظوره - از رکود کرونایی در خریدهای حضوری، با ابتکار عمل مالکان آمریکایی مهار می‌شود.
سایه اندازی ویروس کرونا بر کسب و کارهای اقتصادی، شکل جدیدی از کاربری برای مال‌های بزرگ شهرهای دنیا را ایجاد کرده است. به دنبال شیوع ویروس کرونا و برقراری دوره‌های قرنطینه طولانی برای ایجاد فاصله اجتماعی میان شهروندان، بخش زیادی از کسب و کارهای اقتصادی با رکود شدید ناشی از نبود تقاضا مواجه شدند. مساله‌ای که به دلیل طولانی شدن شیوع این ویروس، تعطیلی بخش زیادی از کسب و کارها را رقم زد و منجر به خالی شدن بخش زیادی از واحدهای تجاری در شهرهای بزرگ دنیا و نهایتا تعطیلی آنها شد. از بین رفتن کاربری بخش زیادی از واحدهای بزرگ تجاری سبب شد تا گروهی از ملاکان این مال ها، باهدف جبران ضرر اقتصادی خود، کاربری جدیدی برای واحدهای تجاری تعریف کنند. بررسی انجام شده از مدل رفتاری مالکان مجتمع‌های تجاری در شهرهای بزرگ دنیا حاکی از آن است که برای جبران جذابیت از دست رفته این ساختمان ها، مالکان سه نوع کاربری جدید برای مال‌ها در دوران شیوع کرونا پیش بینی کرده‌اند. نوع جدید کاربری‌ها با توجه به کسب و کارهایی است که در این دوران رونق گرفته‌اند. انبار خرده فروشی‌های استارت‌آپی، مطب پزشک و مدرسه سه نوع کاربری است که برای بخش زیادی از مال‌های خالی شده آمریکا تعریف شده است. آمارها نشان می‌دهد زیربنای مال‌های آمریکا به بیش از ۱۵۰ هزار مترمربع می‌رسد. مطابق آخرین برآوردها نرخ خالی ماندن واحدهای مجتمع‌های تجاری یک رکورد تاریخی ثبت کرده است. پدیده‌ای که به نظر می‌رسد در مورد وضعیت مال‌های ساخته شده در شهر تهران نیز مشاهده می‌شود. تعریف کاربری جدید برای واحدهای مجتمع‌های تجاری می‌تواند یک درس بزرگ پیش‌روی ملاکان تجاری در شهر تهران نیز باشد.
شواهد حاکی از آن است که «مال»ها به تدریج در حال از دست دادن جذابیت خود به‌عنوان مراکز خرید شهری هستند. در حالی که به نظر می‌رسد شهروندان در آینده نیز به این مال‌ها مراجعه داشته باشند، اما این مراجعه احتمالا ارتباطی با خرید نخواهد داشت. با رونق روزافزون کسب‌وکارهای اینترنتی و استقبال شهروندان از مدل‌های بی‌دردسر خرید، مال‌ها به تدریج در حال تبدیل شدن به شهرهای متروکه هستند. در این رابطه مالکان در تلاش برای یافتن راه‌هایی برای پر کردن مغازه‌های خالی مانده خود هستند، راه‌هایی که احتمالا به رونق مجدد و نجات شهرهای متروکه خرید کمک خواهند کرد.
بر اساس آمارهایی که بخش اطلاعات و تحقیقات موسسه اعتبارسنجی «مودیز»، یکی از سه موسسه اعتبارسنجی معتبر جهانی منتشر کرده، در ماه سپتامبر نرخ خالی شدن مال‌ها به رکورد تاریخی ۸/ ۹ درصد رسید، رکوردی که پیش‌تر در سال ۲۰۱۱ با نرخ ۳/ ۹ درصد ثبت شده بود. ویکتور کالانوگ، رئیس بخش اقتصاد املاک و مستغلات بخش تحلیلی این موسسه می‌گوید: «به نظر من در پنج سال آینده این نرخ روندی افزایشی خواهد داشت.» او ادامه می‌دهد: «بحران کرونا، رونق ادامه‌داری برای بخش تجارت الکترونیک به ارمغان آورده است. از آنجا که دوره بهبود از بیماری و شوک‌های آن آغاز شده است، بسیار بعید خواهد بود روند افزایشی خالی ماندن فروشگاه‌ها به سطوح پیش از بیماری فروکش کند.» در این رابطه ریسک‌های بالایی برای توسعه‌دهندگان مال‌ها وجود دارد،کسانی که تلاش می‌کنند با ارائه کاربری‌های جدید مجدد رونق را به مال‌ها باز گردانند.
مطب پزشکی
به عقیده صاحب‌نظران، جایگزین کردن مغازه‌های تعطیل‌شده با کسب‌وکارهای خرده‌فروشی جدید با خطر شکستی دیگر مواجه است. در این رابطه سازندگان مال‌ها می‌گویند در نظر دارند مغازه‌های تعطیل‌شده را با انواع دیگری از کسب‌وکارها جایگزین کنند، از مطب پزشکی گرفته تا مدرسه یا انبارهای ذخیره‌سازی بلندمدت برای مشتریان تجاری و خانگی. آمی زیف، رئیس شرکت توسعه‌دهنده املاک تجاری «تایم اکوئیتیز» که صدها املاک تجاری خرده‌فروشی شامل مال‌ها را در آمریکا مدیریت می‌کند در این خصوص می‌گوید: «پیش از شیوع کرونا، عرضه املاک تجاری در آمریکا با مازاد مواجه بود.» او ادامه می‌دهد: «در حال حاضر نیز عرضه فضاهای دردسترس تجاری بالا است، در حالی که تقاضای کسب‌وکارهای خرده‌فروشی برای این املاک ملایم شده. بنابراین شما در اجاره دادن املاک خود باید خلاق و فعال باشید، و آن بیرون به دنبال مستأجر مختلفی بگردید.»
در یکی از املاک تحت مدیریت این شرکت در جورجیا، به نام «سرزمین کلمبوس»، زیف می‌گوید در حال امضای قرارداد اجاره با کسب‌وکارها و رستوران‌داران محلی است. البته او در ادامه صحبت‌های خود به این موضوع اشاره می‌کند که درخواست‌ها برای امضای قراردادهای اجاره با کاربری مطب پزشکی و دندانپزشکی روندی رو به افزایش دارد. «سرزمین کلمبوس» یک مال تجاری است متشکل از سه مرکز خرید بزرگ. این کارشناس و فعال مسکن آمریکا درخصوص مال «جی‌پی پنی» نیز در ماری‌ویل ایالت تنسی می‌گوید مشتریان زیادی مراجعه می‌کنند که به دنبال کاربری‌های غیرتجاری برای مغازه‌های خالی مانده هستند، شامل فضاهایی برای ارائه خدمات پزشکی. او اظهار می‌کند: «به‌عنوان یک توسعه‌دهنده مال‌های تجاری، ما نمی‌توانیم فقط بنشینیم و منتظر بمانیم که مشتریان برای امضای قرارداد نزد ما بیایند. ما مجبوریم ایده‌های خود را ارائه کنیم، به این خاطر که عرضه فضاهای تجاری بسیار بیشتر تقاضای آنها است.»
انبار کوچک کسب‌وکارها
رونق یافتن کسب‌وکارهای آنلاین و خرید اینترنتی، تقاضا برای انبارهای ذخیره‌سازی کالا را به‌عنوان مراکز ارسال سریع افزایش داده است. زف می‌گوید خرده‌فروشان شامل کسب‌وکارهایی که به‌طور مستقیم کالا می‌فروشند، در یافتن فضاهای خالی شهری نزدیک به مشتریان خود رقابت می‌کنند، تا از آنها برای ساخت انبارهای کوچک کالای خود بهره بگیرند. این کارشناسان معتقدند: «مغازه‌های خالی‌شده در مال‌ها، به خوبی می‌توانند نقش انبارهای کوچک کسب‌وکارهای اینترنتی را ایفا کنند.» بر اساس گزارشی که به تازگی «وال استریت ژورنال» منتشر کرد، کسب‌وکار اینترنتی «آمازون» به دنبال تبدیل مال «جی‌سی پنی» به مراکز توزیع کالای خود است. البته مدیران «آمازون» تاکنون به درخواست‌ها برای اظهارنظر پیرامون این موضوع پاسخ نداده‌اند. دَن نِیویم، بنیان‌گذار شرکت «آویونوس» که خدمات الکترونیک به شرکت‌های مشتری خود ارائه می‌کند معتقد است استفاده از فضای خالی مال‌ها برای کاربری انبارهای کسب‌وکارهای اینترنتی ایده‌ای هوشمندانه است. او می‌گوید: «خرده‌فروشان تلاش می‌کنند موقعیت خود را در محله‌های مختلف تثبیت کنند، چرا که تلاش می‌کنند به سرعت درخواست‌های مشتریان خود را پاسخ دهند.» به عقیده کارشناسان، فروشگاه‌های خالی مانده مال‌ها، مکان‌هایی مناسب و نزدیک به مشتریان برای این هدف کسب‌وکارها به حساب می‌آیند و از زیرساخت‌های لازم نیز برخوردارند. علاوه برای انبارهای تحویل کالا، با توجه به اینکه مال‌ها هنوز نیز مشتریان حضوری مختص به خود را دارند، کسب‌وکارها می‌توانند از این فرصت برای فروش حضوری اجناس خود استفاده کنند. این کارشناس معتقد است: «این مربوط به مدلی پیچیده با روش‌های چندگانه می‌شود.»
مدارس
«املاک بروکفیلد»، یکی از زیرمجموعه‌های شرکت «شراکتی املاک بروکفیلد» و دومین مال‌گردان بزرگ آمریکا، در حال تبدیل فروشگاه‌های خالی مانده مال‌های خود به کلاس‌های درس است. بر این اساس فضاهای خالی مانده یکی از مال‌های این شرکت که بیش از ۶ هکتار زیربنا دارد در حال بازطراحی با هدف برگزاری کلاس‌های درس هستند، و پارکینگ‌های آن نیز به زنگ تفریح دانش‌آموزان اختصاص داده شده است. بر اساس برنامه‌ریزی‌ها قرار است این مدرسه برای سال تحصیلی پاییز ۲۰۲۱ بازگشایی شود، مدرسه‌ای که بیش از ۶۰۰ دانش‌آموز ۶ بین تا ۱۲ سال خواهد داشت. مایکل بار، مدیر این مدرسه می‌گوید: «ما می‌خواستیم یک دبیرستان ایجاد کنیم، اما از پس ساخت آن بر نمی‌آمدیم.» به گفته او، این مدرسه جدید یک موقعیت برد-برد است، چرا که از یک طرف جامعه به مدارس بیشتری نیاز دارد و از طرفی دیگر فروشگاه‌های باقی مانده در مال از افزایش ترافیک جمعیتی می‌توانند مشتریان جدید بیابند.
