کاهش اقبال به آپارتمان‌های نوساز/ دوره رکود مسکن آغاز شده‌ است؟

اقتصاد آنلاین- علی کریمی؛ بر اساس آخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به بیش از 23 میلیون و 100 هزار تومان در مرداد ماه امسال رسید که نسبت به ماه گذشته بیش از 10 درصد افزایش قیمت را نشان ‌می‌دهد. این در حالی است که در فروردین امسال، میانگین قیمت مسکن برابر با 15 میلیون و 295 هزار تومان بود که حاکی از رشد 51 درصدی قیمت مسکن در 5 ماه ابتدایی امسال است. نمودار زیر روند قیمتی مسکن در شهر تهران را از سال 1396 نشان می‌دهد:

همانگونه که مشخص است از ابتدای سال 1396 مسکن یک دوره تورمی شدید را تجربه می‌کند و قیمت مسکن در این مدت تقریباً 5.5 برابر شده‌است. نکته‌ مهمی که در معاملات مرداد بیش‌ از همه جلب توجه می‌کند، کاهش 35 درصدی تعداد معاملات در این ماه نسبت به ماه قبل است. شاید اولین پرسشی که مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان کاهش حجم معاملات را نشانه‌ای از شروع دوره رکودی در بازار مسکن دانست؟ هرچند که کاهش یک ماهه حجم معاملات را نمی‌توان ملاکی برای تغییر روند قیمتی دانست اما برای اینکه یک بررسی ابتدایی از موضوع داشته‌باشیم؛ روند معاملات در مرداد ماه را از ابتدای سال 1396 بررسی می‌کنیم. در طول این مدت در سه سال از چهار سال مورد بررسی، حجم معاملات مسکن در مرداد ماه نسبت به تیر کاهش یافته‌‎است. همچنین از نظر حجم معاملات صورت گرفته در مرداد ماه نسبت به معاملات 5 ماه ابتدایی سال، در مرداد ماه امسال 19.5 درصد از معاملات 5 ماه ابتدایی در این ماه انجام گرفته‌است که بالاترین رقم بعد از سال 1396 است. نمودار زیر روند معاملات مرداد ماه را از سال 1396 نشان می‌دهد:

بنابراین نتیجه‌گیری در خصوص رکود بازار مسکن به دلیل کاهش حجم معاملات در مرداد ماه نمی‌تواند استدلال قوی باشد؛ کما اینکه در مرداد ماه سال گذشته نیز حجم معاملات نسبت به تیر ماه بیش از 31 درصد کاهش یافت اما قیمت مسکن در طول یکسال گذشته بیش از 75 درصد افزایش یافته‌است. در نتیجه باید منتظر آمار و اطلاعات ماه‌های آتی ماند تا بتوان پاسخ دقیق‌تری به این پرسش داد. البته وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان متولی آمار و اطلاعات بازار مسکن در یک سیاست بحث‌برانگیز برای کنترل قیمت مسکن از انتشار آمار معاملات مسکن جلوگیری کرده‌است و این نگرانی وجود دارد که بانک مرکزی تحت تأثیر این سیاست، انتشار گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن را نیز محدود نماید که کار را برای کارشناسان اقتصادی دشوار خواهد کرد.

در میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه یک با میانگین قیمت 52 میلیون و 820 هزار تومان در مرداد، گرانترین منطقه بشمار می‌رود. در نقطه مقابل، ارزان‌ترین واحدهای مسکونی شهر تهران در منطقه 19 قرار دارد؛ به‌گونه‌ای که میانگین قیمت مسکن در این منطقه در مرداد ماه برابر با 9 میلیون و 750 هزار تومان بوده‌است. نمودار زیر قیمت مسکن را به تفکیک مناطق در مرداد ماه نشان می‌دهد:

بررسی افزایش قیمت مسکن نسبت به مرداد ماه سال گذشته به تفکیک مناطق شهر تهران نشان می‌دهد که منطقه نوزده در طول یکسال گذشته بیش‌ترین افزایش قیمت را در میان مناطق 22 گانه ثبت کرده‌است؛ به‌گونه‌ای که قیمت مسکن در این منطقه در یک سال گذشته بیش از 111 درصد افزایش یافته‌است. منطقه هجده نیز با افزایش 56 درصدی قیمت نسبت به مرداد 1398، کم‌ترین افزایش قیمت را تجربه کرده‌است. نمودار زیر درصد افزایش قیمت مسکن در شهر تهران را به تفکیک مناطق نسبت به مرداد ماه سال گذشته نشان می‌دهد:

همچنین بر اساس آمار منتشر شده، منطقه پنج بیش‌ترین اقبال را از سوی خریداران در مرداد داشته‌است، به‌گونه‌ای که بیش‌از 15 درصد از معاملات شهر تهران در این منطقه صورت گرفته‌است. پس از آن، منطقه چهار با 8.5 درصد، بیش‌ترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌است. در نقطه مقابل، مناطق نوزده و بیست‌ودو به ترتیب با 0.68 و 1.37 درصد، کم‌ترین اقبال را در میان مناطق 22 گانه داشته‌اند. نمودار زیر تعداد معاملات انجام گرفته از ابتدای امسال را به تفکیک ماه و مناطق 22 گانه شهر تهران نشان می‌دهد:

بررسی توزیع آپارتمان‌های معامله شده بر حسب سن بنا در مرداد نشان می‌دهد که بیش‌ترین معاملات انجام گرفته مربوط به آپارتمان‌های با عمر بنا کم‌تر از 5 سال می‌باشد؛ به‌گونه‌ای که 38.4 درصد کل معاملات مربوط به این گروه سنی است. در نقطه مقابل، کم‌ترین حجم معاملات با 12.95 درصد، مربوط به آپارتمان‌های با عمر 11 تا 15 است. اما نکته قابل توجه این است که با افزایش قیمت مسکن در شهر تهران طی چند سال اخیر، افراد به خرید خانه‌های قدیمی‌ساز رو آورده‌اند. برای روشن ‌شدن موضوع کافی است در نظر داشته‌باشیم که در مرداد ماه سال 1394، آپارتمان‌های با عمر بنا کم‌تر از 5 سال، بیش‌از 52 درصد معاملات را به خود اختصاص داده‌بودند که این رقم برای آپارتمان‌های با عمر بنا بالای 20 سال برابر با 7 درصد بود. این در حالی است که در مرداد ماه امسال آپارتمان‌های با عمر بنا 20 سال و بیش‌تر بیش از 13 درصد حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌است. همانگونه که مشخص است آپارتمان‌های با عمر بنا بالا، بیش‌تر مورد توجه خریداران قرار گرفته‌است. نمودار زیر توزیع آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران را بر حسب عمر بنا در مرداد نشان می‌دهد: