اجاره‌داری به سبک حرفه‌ای‌ها
نظام کنترل قیمت اجاره سال‌های طولانی است که به انحای مختلف در بسیاری از نقاط دنیا اجرا می‌شود و دولت‌ها برای افزایش سالانه اجاره‌بها، سقفی را تعیین می‌کنند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، البته این قوانین در نتیجه افزایش ناعادلانه نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ به اجرا درآمده است. در ایران اما هیچ کنترل قیمتی در نظام اجاره‌داری وجود ندارد و تعیین اجاره‌بها و میزان افزایش سالانه آن به میزان زیادی بستگی به تورم و نظر صاحبان خانه‌ها و بنگاه‌های معاملات املاک دارد؛ بنگاه‌هایی که می‌توانند در تعیین نرخ اجاره تأثیرگذار باشند. در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای دنیا، معمولا رتق و فتق امور اجاره‌داری از سوی شرکت‌های خصوصی مدیریت املاک، انجام می‌گیرد. دولت ایران نیز به‌دنبال ایجاد چنین شرکت‌هایی به‌منظور کنترل و مدیریت بازار اجاره است. اما آیا با توجه به شرایط اقتصادی ایران، تصویب قوانین نظارتی و استفاده از شرکت‌های مدیریت املاک، راه‌حل بازار اجاره ایران است؟
شرکت‌های مدیریت املاک
نظام اجاره‌داری در ایران اینگونه است که معمولا صاحب خانه‌ها خودشان به‌دنبال مستأجر می‌گردند و اجاره‌نشین‌ها نیز باید خودشان با مراجعه به بنگاه‌های املاک یا سایت‌هایی که آگهی اجاره خانه و املاک در آنها از سوی صاحبخانهها گذاشته شده است، مسکن مورد نظر خود را بیابند. باید خودشان خانه‌های متعدد را ببینند، با صاحبخانهها چانه بزنند، درباره محله، وضعیت خانه، سوابق طرف معامله و... آگاهی یابند و در آخر هم هرگونه مشکلی که پیدا کردند باید خودشان پیگیر حل آن شوند. اگر پرداخت اجاره به تعویق افتاد صاحب‌خانه باید خودش به‌دنبال دریافت آن باشد و اگر مستأجر می‌خواست خانه را تخلیه کند، باید به‌تنهایی آن را انجام دهد. در این میان بنگاه‌های معاملات املاک فقط به‌عنوان واسطه هنگام عقد قراردادی که مالک و مستأجر درباره آن به تفاهم رسیده‌اند، اقدام می‌کنند و درصدی از مبلغ معامله را به‌عنوان حق‌الزحمه می‌گیرند. بعد از این قرارداد، بنگاه‌های املاک هیچ مسئولیتی در برابر خانه، صاحب‌خانه و مستأجر ندارند. همچنین با توجه به اینکه رقم دریافتی مشاوران املاک به میزان قیمت ملک و رهن و اجاره آن بستگی دارد، گاهی ممکن است تمام تلاش خود را به‌کار گیرند تا قیمت مسکن افزایش یابد. در دنیا برای جلوگیری از مشکلات میان صاحبخانهها و مستأجران و سوءاستفاده‌های احتمالی، مراکزی وجود دارد تحت عنوان شرکت‌های مدیریت املاک. این شرکت‌ها مستقیما با مستأجران سروکار دارند و باعث صرفه‌جویی در وقت و هزینه برای صاحبخانهها می‌شوند.
درصورت به کارگیری این شرکت‌ها از سوی صاحب‌خانه، مدیریت ملک به‌طور کامل در دستان شرکت قرار می‌گیرد. ملک می‌تواند در یک شهر دیگر باشد، بدون آنکه نیاز باشد صاحبش به آن سر بزند، چرا که شرکت به‌طور مرتب از آن بازدید می‌کند. دریافت بموقع اجاره‌بها برای صاحب‌خانه برعهده این شرکت‌هاست و آنها این قدرت را دارند که با استفاده از ابزار حقوقی، مشکلات با بعضی مستأجران را حل کنند. تیم نگهداری و حفاظت این شرکت‌ها وظیفه تعمیرات و بازسازی احتمالی خانه را برعهده دارند و هزینه‌های آن بسیار کمتر از به‌کارگیری تعمیرکارانی از خارج شرکت خواهد بود. به جای آنکه صاحب‌خانه مجبور به معامله با مستأجر باشد، این شرکت مدیریت املاک است که از جانب هر دو طرف، مسائل را حل می‌کند و قرارداد را به مرحله نهایی می‌رساند. صاحب‌خانه و مستأجر هیچ نوع درگیری مستقیمی با یکدیگر ندارند. با توجه به خدمات سریع و کارآمد یک شرکت مدیریت املاک، احتمال اینکه مستأجران بخواهند خانه خود را عوض کنند، کمتر است. همچنین با توجه به اینکه مستأجران می‌دانند شرکت خوبی، نیازهای آنها را به سرعت برطرف می‌کند، در زمان افزایش اجاره‌بها همکاری بیشتری دارند.
این شرکت‌ها معمولا مستأجران خوبی را انتخاب می‌کنند. تیم نظارت، فرایند بررسی و غربالگری مستأجران را قبل از عقد قرارداد طی می‌کند که ممکن است یک صاحب‌خانه غیرحرفه‌ای از عهده این کار به تنهایی برنیاید. بعضی از این شرکت‌ها نرخ ثابتی دارند و از همه موکلان خود همان نرخ ثابت به‌اضافه هزینه‌های نگهداری و تعمیر را دریافت می‌کنند. بعضی دیگر نیز بین 8 تا 12درصد از ارزش اجاره ماهانه ملک را از صاحب‌خانه می‌گیرند.
قوانین کنترل اجاره
البته این شرکت‌ها با توجه به قوانینی که در زمینه اجاره وجود دارد، معمولا نمی‌توانند تأثیر چندانی روی بالا و پایین شدن قیمت‌ها داشته باشند. به‌عنوان مثال در ایالت‌های بزرگ آمریکا افزایش اجاره سالانه نباید بیش از 5درصد به‌اضافه نرخ تورم سالانه باشد. هیچ شرکتی حق ندارد از این میزان تجاوز کند. قوانین کنترل اجاره در دیگر نقاط دنیا نیز اجرا می‌شود. در سال2019، شهر برلین در آلمان قانون تثبیت قیمت اجاره‌بها تا 5سال را تصویب کرد و در نتیجه اجاره‌بها برای 5سال در این شهر اضافه نمی‌شود. اعتراض‌هایی که درباره نرخ بالای اجاره در آلمان انجام شد، دولت را مجاب کرد تا قوانین سفت و سخت‌تری برای اجاره‌بها درنظر بگیرد. این قانون برای یک‌میلیون و 400هزار خانه در برلین به اجرا درآمده است. در پاریس قیمت اجاره مسکن برای مناطق مختلف از سوی دولت تعیین شده است و صاحبان خانه‌ها حق ندارند بیشتر از 20درصد به نرخ تعیین‌شده، اضافه کنند. در بیشتر نقاط اروپا نرخ اجاره همسو با نرخ تورم بالا می‌رود و صاحبخانهها حق ندارند بیش از نرخ تورم، رقمی دریافت کنند.
نئولیبرال‌ها می‌گویند از معایب قوانین کنترل اجاره معمولا کمبود خانه است، چرا که در چنین شرایطی، میزان تقاضا از میزان ارائه مسکن از سوی صاحب خانه‌ها پیشی می‌گیرد. اما بسیاری از اقتصاددان‌ها برخلاف این نظریه، اعتقاد دارند که کنترل اجاره‌بها از مستأجران محافظت می‌کند، برای بازار مسکن مناسب است، باعث گسترش و ایجاد شهرهای سرزنده‌تر می‌شود و یکی از بزرگ‌ترین دلایل افزایش نابرابری در جهان امروز را کاهش می‌دهد. آنها می‌گویند ما باید به‌طور فزاینده‌ای به‌دنبال افزایش قوانین کنترل اجاره‌بها در دنیا باشیم.
شرکت اجاره‌داری در ایران مشکل‌گشا نیست
گفته می‌شود نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران که بر مبنای ماهیت همان شرکت‌های مدیریت املاک در دیگر نقاط دنیاست، در گام‌های پایانی قرار دارد و قرار است با حضور استارتاپ‌ها که شفافیت کار در آنها بیشتر است، انجام گیرد. در نظام اجاره‌داری، یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی، برای حمایت از مستأجران و فراهم کردن بستری برای اجرای ضوابط فنی بخش مسکن، اقدام خواهد کرد. همچنین مکانیسم‌های تامین مالی، معافیت و تخفیفات مالیاتی و هدایت خانه‌های خالی در این طرح مدنظر قرار می‌گیرد. به گفته محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، شرکت‌های اجاره‌داری که تشکیل آنها از سوی هیأت دولت به تصویب رسیده، در قدم اول قرار‌است برای تولید مسکن اجاره‌ای اقدام کنند. در این طرح زمین‌های 99ساله در اختیار این شرکت‌ها قرار می‌گیرد تا واحدهای اجاره‌ای را با اولویت کلانشهرها و شهرهای بزرگ تولید کنند تا به ابزاری برای کنترل بازار اجاره تبدیل شوند. البته با توجه به وضعیت اقتصادی ایران، تمایل استارتاپ‌ها و بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در شرکت‌های اجاره‌داری بسیار بعید به‌نظر می‌رسد. با توجه به اینکه زمین‌های 99ساله دولتی نیز به‌احتمال زیاد در مناطق خارج از شهرها ارائه خواهد شد، این خانه‌ها نمی‌تواند اثرگذاری لازم را در شرایط بازار اجاره داخل شهرها داشته باشد.
از دیگر سو همانطور که پیش‌تر اشاره شد سقف افزایش اجاره‌بها در بیشتر نقاط دنیا همسو با نرخ تورم است که با توجه به نرخ پایین تورم در این کشورها، رشد اجاره مسکن نیز اندک است. شاید راه‌حل کنترل اجاره‌بها در ایران را باید در کنترل نرخ تورم جست‌وجو کرد؛ همان نرخ تورمی که افزایش اجاره‌بها نیز تقریبا همپای آن بوده است؛ همان نرخ تورمی که باعث افزایش نرخ همه کالاها، خدمات و هزینه‌ها، ازجمله هزینه مسکن می‌شود.
