دولت‌ها چگونه از مستاجران حمایت می‌کنند؟
بررسی تجارب جهانی در زمینه ورود دولت ها به بازار مسکن در کنار توجه به مشکلات اقتصادی ناشی از شیوع بیماری کرونا و همچنین جولان سوداگران در بازار مسکن، نشان می دهد که ضرورت دارد در کشورمان هم دولت در قیمت‌گذاری این بازار نقش موثری ایفا کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، دخالت نکردن دولت در زمینه تعیین قیمت کالاهای اقتصادی، اصل پذیرفته شده در اقتصاد مبتنی بر بازار آزاد است. اما آیا این موضوع درباره همه کالاها مصداق دارد؟ به عنوان مثال، آیا همانطوری که عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی مطرح کرده، حضور دولت در بازار مسکن دام است یا خیر؟ در ادامه این گزارش به بررسی پاسخ این سوال می‌پردازیم:
*شکست بازار و لزوم حمایت دولت از بازار مسکن
مسکن به عنوان اساسی‌ترین کالای مورد نیاز خانوارهای کشور تلقی می‌شود؛ زیرا غیر قابل جایگزین بوده و از سبد هزینه خانوار قابل حذف نیست. از طرف دیگر، اهمیت این موضوع به حدی بوده است که اولین پیام اقتصادی امام خمینی (ره) بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در بهمن ماه 57 تحت عنوان پیام حساب 100 را به خود اختصاص داد. در همین ارتباط محمد حمیدزاده کارشناس مسکن در ارتباط با اهمیت کالای مسکن اظهار داشت: «بر اساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار شهری به 45 درصد رسیده است و این در حالی است که شاخص متوسط هزینه مسکن در سبدهزینه خانوار برای خانوارهای دهک پایین درآمدی به 80درصد نیز می‌رسد».
این کارشناس مسکن در تشریح شرایط فعلی بازار مسکن گفت: «بررسی شاخص‌های اقتصادی بازار مسکن مشخص می‌کند این بازار با پدیده شکست موجه شده و حضور نداشتن دولت در چنین شرایطی، منجر به شکستن کمر مردم خواهد شد».
حمیدزاده در ارتباط با تجربه دولت‌ها در بازار مسکن گفت:«در تمام دنیا هیچ دولتی در بازار مسکن ریسک نکرده و امکان حضور را از خود سلب نمی‌کند، به عنوان مثال سالانه 70هزار واحد مسکونی توسط دولت آمریکا برای خانوارهای کم‌درآمد ساخته می‌شود زیرا این دولت معتقد است هزینه ساخت مسکن برای خانوارهای کم درآمد کمتر از هزینه بی‌خانمان بودن آن‌ها برای دولت است.»
*اقدامات دولت‌های مختلف در بازار مسکن
روزهای گذشته و پس از انتشار گزارش دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رسیدن متوسط قیمت مسکن به هر متر مربع 19 میلیون تومان و افزایش نجومی قیمت اجاره در شهر تهران، حضور نداشتن سیاستی منسجم به منظور کاهش قیمت مسکن بیش از پیش حس شد. این درحالیست که بسیاری از کشورهای جهان با استفاده از ابزارهایی نظیر استفاده از مالیات‌های تنظیمی، افزایش عرضه مسکن، اعطای ودیعه مسکن به خانوارهای کم درآمد ، استفاده از قوانین حمایت از مستاجر و تعیین سقف افزایش قیمت اجاره اقدام به اثرگذاری در بازار مسکن می‌کنند. در همین ارتباط معاونت رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی اجمالی سیاست های دولت‌ها در بازار اجاره پرداخت.
در این گزارش با تاکید بر اینکه دولت در سایر کشورها مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شــرایط عادی هم اجاره مســکن را به حال خود رها نمی‌کنند و در بازار مسکن اثرگذار است؛ چرا که صاحبان مســکن قدرت چانه‌زنی بالایی داشــته و از طرفی مســکن جزو کالاهای اساسی است، آمده است: «دولت‌ها در دنیا از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخلۀ مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند. بررسی‌های صورت گرفته مشخص می‌کند، دولت‌های مختلف در زمینه‌های متعدد نظیر کنترل اجاره‌بها اولیه، کنترل میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن‌های استیجاری اقدام به مقررات‌گذاری کرده‌اند».
در بخش دیگری از این گزارش معاونت رفاه اجتماعی وزارت تعاون، ضمن بررسی تجارب جهانی کشورهای جهان در حوزه کنترل قیمت بازار اجاره آمده است: «در کشورهای اســترالیا، اتریــش، دانمــارک، فرانســه، آلمــان، ایرلنــد، هلنــد و آمریــکا کنتــرل اجاره‌بهــا در مــورد بخشــی از واحدهــای مســکونی اعمــال می‌شــود. همچنین در فرانسـه قانـون اصلاح وضعیـت مسـکن، مصـوب سـال 2018 بـه شـهرهای بـزرگ کـه تقاضـا برای مسـکن اجـاره‌ای در آن‌هـا بسـیار بـالا اسـت؛ اجـازه داده تـا به‌صـورت آزمایشـی بـرای مـدت 5 سـال مقـررات کنتـرل اجاره‌بهـا را بــه اجــرا گذارنــد. در ایــن شــهرها میــزان اجــاره اولیــه، در محــدوده‌ی معینــی مشــخص می‌شــود.»
وضعیت ورود دولت به بازار مسکن در کشورهای مختلف
*ورود دولت های مختلف به بازار مسکن در شرایط بحران اقتصادی ناشی از کرونا
علاوه بر شرایط اقتصادی حاکم بر بازار اجاره و جولان سوداگران در این بازار، رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا و بحران بیکاری نیز فشار مضاعفی به خانوارهای مستاجر وارد آورده است. در همین خصوص، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان اثرات شیوع ویروس کرونا بر سیاست های حمایتی از مستأجران، اعلام کرد: « با شیوع ویروس کووید-19 بسیاری از مستأجران مسکونی با این وضعیت مواجه‌اند که متعاقب با عواقب اقتصادی ناشی از این همه‌گیری به پرداخت اجاره‌بهای خود در موعد مقرر به‌دلیل درآمد کمتر ناشی از کاهش ساعات کار، تعطیلی کسب وکارهای خویش‌فرما یا حتی از دست دادن کار قادر نیستند؛ حتی در تأمین مایحتاج روزمره و نیازهای اولیه نیز دچار مشکل شده ودر بسیاری موارد نیازمند حمایت‌های مستقیم دولتی هستند».
در این گزارش بازوی کارشناسی مجلس با اشاره به تجربیات جهانی کشورها، آمده است: «دولت استرالیا در اصلاح قانون کووید-19 (قانون اقدام‌های اضطراری 2020)که از 6 اسفند به اجرا درآمده است برخی اصلاحات در قوانین جاری ازجمله قانون اجاره‌نامه‌های مسکونی را اعلام کرده است. این قانون به نخست وزیر این اجازه را می‌دهد که به دلیل تأثیر کووید-19 بر توانایی مستأجران در انجام تعهدات خود، مقررات محدودکننده‌ای برای صاحبان املاک مورد اجاره اعمال کند. طبق این قانون که از 27 فروردین (به مدت 6 ماه) با امکان تمدید لازم‌الاجراست، مالکان از موارد صدور اخطار خاتمه قرارداد اجاره برای مستأجران متأثر از کرونا، منع شده‌اند...در کشور آلمان با توجه به وضعیت اضطراری موجود آیین‌نامه‌ای برنامه‌ریزی شده است که محدودیت حق فسخ قرارداد اجاره به‌دلیل تأخیر در پرداخت اجاره‌بها را در نظر گرفته است...دولت ایتالیا نیز برای حمایت از شهروندان خود که در دوران شیوع ویروس کووید- 19 دچار آسیب و کاهش درآمد شده‌اند، کمک هزینه‌هایی برای کالا و خدمات در نظر گرفته است. این اقدامات در استان‌های ایتالیا ممکن است متفاوت باشد و یکی از این کمک هزینه‌ها مربوط به پرداخت اجاره است. در حقیقت مستأجرانی که تمایل به دریافت کمک هزینه اجاره دارند باید واجد شرایط خاصی باشند».
بررسی تجارب جهانی در زمینه ورود دولت ها به بازار مسکن در کنار توجه به مشکلات اقتصادی ناشی از شیوع بیماری کرونا و همچنین جولان سوداگران در بازار مسکن، نشان می دهد که ضرورت دارد در کشورمان هم دولت در قیمت‌گذاری این بازار نقش موثری ایفا کند. البته این حضور می‌بایست با استفاده از ابزارهایی نظیر وضع مالیات‌های تنظیمی و افزایش عرضه مسکن به منظور اثرگذاری پایدار مهیا شود اما در شرایط فعلی و به صورت سریع، استفاده از ابزارهایی نظیر وام ودیعه مسکن و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به کاهش مشکلات مستاجران کمک خواهد کرد.
