راه حل کنترل قیمت مسکن چیست؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، سرعت گرفتن رشد قیمت مسکن در ماه های گذشته دولت را بر آن داشت تا تصمیماتی برای ایجاد آرامش در این بخش اتخاذ کند. در این بین برنامه های مختلفی از جمله طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، پرداخت وام ودیعه به مستاجران، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تسهیل صدور پروانه های ساختمانی در کلان شهرها مد نظر قرار گرفته است؛ موضوعاتی که شاید حل آنها بر روی کاغذ دشوار نباشد اما در عمل با چالش هایی مواجه هستند.

مسائل مربوط به بخش مسکن در روزهای اخیر در ستاد اقتصادی دولت با حضور رئیس جمهور و اعضای کابینه مورد بررسی قرار گرفت که از خروجی های آن می توان به پرداخت وام به مستاجران و تسهیل صدور پروانه های ساختمانی اشاره کرد. برخی افراد این تصمیم را به منزله آزاد کردن تراکم فروشی می‌دانند که مدیریت شهری طی دو سال اخیر جلوی آن را گرفته اما گروهی دیگر معتقدند که منظور دولتی‌ها، کاهش زمان صدور پروانه های ساختمانی است.

فشار به متقاضیان واقعی خرید مسکن و اجاره نشین ها، مسئولان را به فکر چاره اندیشی های بلندمدت و کوتاه‌مدت انداخت؛ تا جایی که پلیس هم برای برخورد با تخلفات بازار مسکن اعلام آمادگی کرد.

اما کارشناسان، شاه بیت تمام تصمیمات برای تعادل بخشی به بازار مسکن را افزایش عرضه و کنترل نرخ تورم می‌دانند که اگر فقط این دو موضوع مد نظر قرار گیرد التهابات بازار مسکن در میان مدت و بلند مدت از بین می رود.

کنترل قیمت مسکن و افزایش ساخت و ساز با مدیریت نرخ تورم

 تیمور رحمانی اقتصاددان با اشاره به اینکه راهکار اصلی برای کاهش بی ثباتی و جلوگیری از جهش های قیمتی مسکن، مدیریت نرخ تورم است، بیان می‌کند: با پایین آوردن نرخ تورم می توان علاوه بر اینکه مانع جهش های ویرانگر قیمت مسکن شد امکان تامین مالی بلندمدت مسکن برای خرید و اجاره داری را هم فراهم کرد.

وی دست یابی به این هدف را نیازمند یک طرح جامع در حوزه بلندمدت نقدینگی عنوان و اظهار کرد: کاهش رشد نقدینگی همچون کم کردن شعله اجاق گاز نیست که به سهولت انجام شود بلکه مستلزم اراده برای انجام یک کار دشوار و دائمی است.

مدت زمان صدور پروانه ساختمانی کاهش یابد

همچنین بیژن خطیبی، عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در پاسخ به این پرسش که با تسهیل شرایط صدور پروانه ساختمانی می توان امیدوار شد که ساخت و ساز بهتر شود؟ گفت: در حال حاضر در برخی مواقع صدور پروانه ساختمانی حتی چهار ماه هم طول می کشد اما اگر شرایط صدور پروانه ساختمانی تسهیل شود می‌توان گفت که تولید مسکن روند بهتری خواهد گرفت و قطعا بر تولید مسکن اثرگذار خواهد بود. اما باید منتظر ماند و دید که ضرایب جریمه در صدور پروانه‌های ساختمانی از سوی شهرداریها چگونه خواهد بود.

وی در پاسخ به این پرسش که این دستور رئیس جمهور این ذهنیت را ایجاد کرد که قرار است فروش تراکم آزاد شود؟ گفت: اگر قرار باشد فروش تراکم آزاد شود باید به دقت در این خصوص تصمیم گیری شود. اما به نظر بنده این تصمیم و دستور رئیس‌جمهور برای تسهیل صدور پروانه ساختمانی بوده نه فروش تراکم. به هر صورت نباید فروش تراکم در برخی مناطق آزاد شود.

تولید متناسب با تقاضای​ واقعی باشد

یکی از معضلاتی که بخش مسکن با آن مواجه است عدم عرضه متناسب با تقاضای مصرفی است. به طور مثال در شرایطی که ۲.۶ میلیون خانه خالی و ۲.۱ میلیون خانه نیمه خالی در کشور وجود دارد در بخش تقاضای واقعی با ۱.۳ میلیون کسری واحد مسکونی مواجهیم.

در این خصوص عباس زینعلی، کارشناس اقتصاد مسکن، ایجاد سامانه جامع مسکن برای شفافیت را ضروری دانست و گفت: برای آن که در بخش مسکن تعادل ایجاد کنیم باید بدانیم در کدام بخش ها دچار کمبود هستیم تا مطابق با تقاضای واقعی اقدام به تولید مسکن برای اقشار جامعه کنیم. اگر این برنامه ریزی انجام نشود مجبوریم با حرف و سخنرانی کارها را جلو ببریم یا مثلاً بگوییم پلیس با تخلفات بخش مسکن مقابله کند. اما همه می دانیم که این اقدامات بی فایده است و اگر نتیجه داشت در بازارهای سکه و ارز جواب می‌داد.

متقاضیان از خرید های هیجانی اجتناب کنند

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن می‌گوید: عده‌ای که منافعی در یک بازار مشخص دارند بعضاً سعی می کنند به بازار جو بدهند. بنابراین مردم نباید در بازه های زمانی مذکور با خرید های هیجانی، به منافع این گروه‌ها کمک کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هجوم تقاضا به سمت بازار بورس گفت: فعلا تقاضای معناداری در بازار مسکن وجود ندارد. شاخص مسکن در ۳۰ سال گذشته بین ۶۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در نوسان بوده است. در حال حاضر این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار است یعنی تقریبا در میانه قرار دارد. لذا نه می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن رشد قابل توجهی را پیدا می‌کند و نه می‌توان ادعای کاهش قیمت را داشت. راه حلی نداریم جز اینکه در بلندمدت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا متعادل کنیم. همچنین از فرصت رونق بورس می‌توان برای بحث فروش متری مسکن که در دستور کار دولت قرار دارد استفاده کرد.

پنج درصد عرضه مسکن توسط دولت انجام می‌شود

همچنین مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مداخلات پلیسی می تواند منجر به آرامش قیمتی در بازار مسکن شود گفت: بازار مسکن مثل بازار خودرو که در دست دولت قرار دارد نیست. قیمت در بازارهای انحصاری مثل خودرو می‌تواند توسط عرضه کننده‌های عمده کنترل شود؛ هرچند دیدیم که در همین حوزه انحصاری نیز مداخلات دولت منجر به کنترل قیمت خودرو نشد و نهایتاً از طریق قرعه کشی ۱۲۰۰ میلیارد تومان رانت بین برندگان توزیع کرد. اما مصرف کننده نهایی قطعاً مجبور است با نرخ روز بازار، خودرو را خریداری کند.

وی افزود: حال تصور کنید بازار مسکن با آن حجم گسترده و بازیگران کثیری که دارد با صدها هزار نفر عرضه کننده و متقاضی در سراسر کشور چگونه می تواند کنترل شود. نقش دولت‌ها همواره در عرضه مسکن ۵ درصد بوده است. بنابراین مداخله امنیتی در بازار مسکن نمی تواند کارساز باشد.

 میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.