سناریوهای محتمل مسکن در سال 99

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد، صنعت ساختمان در طول دهه‌های گذشته همواره نام خود را به عنوان یکی از اصلی‌ترین بخش‌های مولد اقتصادی ایران ثبت کرده است. براساس برآوردها سهم این بخش در تولید ناخالص داخلی کشور بیش از 10درصد است و همزمان تعداد زیادی از اصناف و حوزه‌های وابسته به ساختمان در مجاورت بازار مسکن فعالیت می‌کنند. از این رو در سال‌های اخیر، هر بار بازار مسکن به رونق رسیده، تاثیر خود را در آمار نهایی عملکرد اقتصادی کشور نشان داده و هر بار دوره جدیدی از رکود در این بازار کلید خورده، مثبت ماندن رشد اقتصادی کلان کشور نیز دشوار شده است. جدای از آن، باتوجه به محوریت بخش خصوصی در این بازار، بسیاری از تحولات کلان اقتصادی و سیاسی که دولت را تحت‌تاثیر خود قرار داده، لزوما بر بازار مسکن نیز تاثیر همزمانی نداشته است ولی با این وجود، بازار مسکن از سال قبل یک تغییر مسیر مهم داد و همزمان با افزایش قیمت ارز و آغاز برخی تلاطم‌های اقتصادی، روند افزایش قیمت جدی را آغاز کرد. به دنبال این اتفاق، در طول یک سال از ماه‌های ابتدایی سال گذشته تا تابستان سال 98، قیمت مسکن ناگهان روند افزایشی به خود گرفت و خانه در کلانشهری مانند تهران، در یک سال بیش از صددرصد گران شد. مانند سابقه تجربه‌های سال‌های قبل، با افزایش ناگهانی قیمت‌ها آغاز دوره جدیدی از رکود دور از تصور نبود. با بالا رفتن قیمت‌ها، تسهیلات دولت اثربخشی خود را از دست داد و بخش قابل‌توجهی از جامعه قدرت خرید لازم برای باقی ماندن در بازار را نداشت.

آمار عملکرد بازار مسکن در یک سال اخیر نیز نشان می‌داد که با وجود حفظ بخش قابل‌توجهی از معاملات در مناطق گرانقیمت شهر، مناطق ارزان‌قیمت دوره جدیدی از رکود را تجربه کردند. هرچند به نظر می‌رسید با حفظ شرایط و باوجود کاهش نسبی قیمت‌ها، بازار سال 98 را با رکود به پایان برساند اما آمارهایی که از سوی وزارت راه و شهرسازی در آذر و دی ماه امسال منتشر شد، بخش زیادی از این تحلیل‌ها را نقض کرد. براساس آمارهای ارایه شده، میزان معاملات مسکن تهران در آذر ماه امسال، بیش از 137درصد در قیاس با آبان ماه افزایش پیدا کرد و قیمت مسکن نیز که چند ماه یا ثابت مانده بود یا کاهشی نسبی را تجربه می‌کرد، رشدی دوباره را پشت‌سر گذاشت. در دی ماه نیز این روند حفظ شد و هم معاملات و هم قیمت مسکن، افزایش یافت. براساس آمارهای ارایه شده میانگین قیمت مسکن تهران در هر متر به بیش از 13 میلیون و 800 هزار تومان رسید تا رکوردی جدید در این زمینه ثبت کند.

ابهام‌های بازار در سال 99

هر چند تا مشخص نشدن وضعیت بازار در بهمن و اسفند، نمی‌توان حرکت رخ داده در بازار در دو ماهه آذر و دی را تحلیل کرد اما در عین حال برهم خوردن تصوراتی که از رکود حکایت می‌کرد ارایه تصویری دقیق از بازار سال آینده را دشوار کرده است.

تحلیلگران بازار می‌گویند وضعیت بازار از چند سناریوی اصلی خارج نیست. اگر اتفاقات رخ داده در دو ماه اخیر را یک حرکت زودگذر درنظر بگیریم، یک احتمال تداوم شرایط رکود در بازار است. باتوجه به رشد قیمت‌ها در سال گذشته و کاهش قدرت خرید مردم و همزمان با کاهش سطح اثرگذاری تسهیلات دولتی کمک هزینه خرید خانه، این تصور که معاملات مسکن بار دیگر کاهش یافته و به رکود نزدیک شود، خارج از تصور نیست. تحلیل دیگر ارایه شده درباره بازار، قیمت‌ها و معاملات مسکن را در ارتباط با سایر بازار‌ها تحلیل می‌کند. باتوجه به افزایش قابل‌توجه سطح نقدینگی سرگردان در اقتصاد ایران، در سال‌های گذشته سفته‌بازان و سودجویان که در کوتاه‌مدت به دنبال افزایش قابل‌توجه درآمدهای‌شان بوده‌اند، ناگهان به یک بازار ورود کرده و با برهم ریختن نظم آن، سودجویی کرده‌اند. در این تحلیل در صورتی که بازاری مانند بورس جذابیت خود را ازدست بدهد و ثبات قیمتی در بازار طلا و ارز حفظ شود، احتمال آنکه بار دیگر سفته‌بازان به بازار مسکن ورود کنند، افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی، همزمان با حفظ رکود در میان متقاضیان واقعی مسکن، تورمی جدید در بازار رخ خواهد داد که قطعا اتفاق مثبتی نیست. تحلیل دیگری که وجود دارد، حفظ شرایط فعلی است. یعنی در شرایطی که ثباتی نسبی در قیمت‌ها حفظ خواهد شد، در برخی ماه‌ها رکود به بازار می‌رسد و در بعضی ماه‌ها، امکان افزایش قیمت و معاملات به شکلی محدود وجود دارد.

وابستگی مسکن به سایر عوامل

محمد مهدی مافی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: برای ارایه تحلیلی دقیق از شرایط بازار در ماه‌های پیش‌رو باید تصویری روشن از آینده اقتصاد کلان ایران و سایر عوامل اجتماعی و سیاسی داشت و باتوجه به نامشخص بودن شرایط آنها، اینکه در بازار مسکن چه اتفاقی رخ دهد نیز دقیقا قابل ارزیابی نیست.

به گفته او باتوجه به افزایش قابل‌توجه سطح نقدینگی، این تصور که احتمال کاهش قیمت‌ها در مدتی کوتاه وجود دارد قدری دور از ذهن است و به نظر تلاش برای حفظ شرایط و برنامه‌ریزی برای افزایش حمایت از اقشار کم‌درآمد عملی‌ترین گزینه پیش‌رو خواهد بود.

مافی با بیان اینکه نمی‌توان برای بازار مسکن سقف قیمتی درنظر گرفت، اظهار کرد: ‌متاسفانه در برخی تحلیل‌ها این‌طور عنوان می‌شود که باتوجه به افزایش صددرصدی قیمت، دیگر بازار به سقف قیمتی خود را رسیده و خبری از یک افزایش جدید نخواهد بود. این در حالی است که بازاری مانند مسکن اساسا سقف قیمتی ندارد و در جامعه‌ای که نقدینگی در آن همواره رو به افزایش است، بالا رفتن دوباره قیمت خانه را نمی‌توان منتفی دانست.

به گفته این کارشناس، آنچه در دو ماهه گذشته رخ داده نیز وابسته به سایر عوامل اقتصادی و سیاسی است.

جامعه با تحلیلی که از شرایط دارد، به یک بازار اقبال نشان داده و به یک بازار پشت می‌کند. باید برای رسیدن به علل دقیق افزایش قیمت‌ها و معاملات در ماه‌های اخیر، شرایط کلان اقتصادی را تحلیل کرد و برای سنجش وضعیت در آینده نیز همه عوامل کلان شرایط بازار را تعیین می‌کنند.

اقتصاد ایران در سال‌های اخیر با شوک‌هایی مواجه شده و اصلی‌ترین شوک پشت‌سر گذاشته به سال 97 و همزمانی تحریم‌های جدید با برخی تلاطم‌های داخلی بازمی‌گردد.

هر چند در سال قبل دولت با مشکلات جدی مواجه بود اما مدیریت شرایط در سال 98، ثباتی نسبی به بسیاری از حوزه‌های اقتصادی ایران بازگشت. بازار مسکن نیز این آرامش را به سبک خود تجربه کرده و در کنار کاهش نوسانات شدید قیمت، ماه‌هایی را با رکود و ماه‌هایی را با رونق پشت‌سر گذاشته است. به نظر چگونگی مواجهه اقتصاد ایران با شاخص‌های کلان در سال آینده، وضعیت بازار مسکن را نیز مشخص خواهد کرد؛ بازاری که رکود، تورم یا بازگشت سفته‌بازان بخشی از سناریوهایی است که برایش متصور است.