سرگیجه در بازار اجاره مسکن تهران/ گرایش صاحبخانهها به دریافت اجاره
با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، همزمان با رشد تقاضا در بازار اجاره مسکن پایتخت، نرخ اجاره و رهن خانه نیز به شکل قابل‌توجهی افزایش یافته است. اما آنچه در بررسی ابعاد مختلف این بازار مشخص است، نبود یک قاعده مشخص برای قیمت‌گذاری در این بازار است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد، از شمال به جنوب و شرق به غرب تهران، قیمت‌ها با هم فاصله بسیار زیادی دارند و نرخ اجاره ماهانه و حتی هفتگی برخی واحدها در شمال تهران با پول رهن کامل یک واحد در مناطق جنوبی برابری می‌کند.
بازار مسکن تهران از نخستین ماه‌های سال گذشته و همزمان با افزایش نرخ تورم و قیمت ارز، دستخوش تغییرات جدیدی شد. هرچند این بازار پیش از این نشان داده بود که چندان با اتفاقات رخ داده در فضای کلان اقتصادی کشور ارتباط نمی‌گیرد و مستقل از این تحولات، تغییر شرایط می‌دهد اما این‌بار تحت‌تاثیر تلاطم‌های اقتصادی به حرکت در آمد و افزایش قیمت قابل توجهی را پشت سر گذاشت.
بر اساس گزارش‌های مرکز آمار، قیمت خانه در تهران ظرف حدودا یک سال بیش از 100 درصد افزایش قیمت پیدا کرد و میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی در پایتخت به بیش از 13 میلیون تومان رسید. نخستین واکنش به این اتفاق بازگشت دوران جدیدی از رکود بود. در ماه‌های پایانی سال گذشته و ماه‌های ابتدایی سال جدید، میزان خرید و فروش خانه در تهران، بیش از 70 درصد کاهش یافت تا بسیاری از کارشناسان به این نتیجه برسند که رکودی جدید در بازار مسکن آغاز شده است.
با این وجود آمارهایی که وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار در آذر و دی ماه امسال منتشر کرده نشان از یک تغییر جهت جدی دارد. بر اساس گزارش‌های این وزارتخانه، در آذر امسال معاملات مسکن در تهران بیش از 137 درصد افزایش یافت و در دی ماه نیز روند افزایشی معاملات حفظ شد و تهرانی‌ها در این ماه بیش از 10 هزار خانه خرید و فروش کردند. قیمت مسکن نیز که برای چند ماه ثابت شده بود و حتی کاهشی محدود را تجربه کرد، در این ماه‌ها افزایشی شده و به مرز 13.8 هزار تومان در هر متر رسیده است.
افزایش قابل توجه قیمت خانه در ماه‌های گذشته، قدرت خرید مردم در بازار را کاهش داده و رکود نسبی پیش آمده در هشت ماهه ابتدایی امسال نیز این موضوع را ثابت کرد. با این وجود بازاری که مستقیما به تقاضا در جامعه ارتباط دارد بازار رهن و اجاره خانه است و حتی با وجود افزایش قابل توجه قیمت‌ها در این بازار، بخش قابل توجهی از تقاضای فعال همچنان باقی مانده است. هرچند در آمارهای ارایه شده در بسیاری از ماه‌های سال جاری، میزان قراردادهای رهن و اجاره خانه در تهران نیز نزولی بوده اما نمی‌توان انتظار داشت که رکود به شکل جدی در این بازار نیز رخ دهد.
با این وجود افزایش قیمت خانه باعث بالا رفتن قیمت‌ها در این بازار شده و همین امر قدرت مالی مستاجران را نیز کاهش داده است. فشار در این ناحیه به حدی بالا رفته که دولت طرح وام مستاجران را نیز در دستور کار قرار داده و در صورت نهایی شدن تصویب آن، می‌توان انتظار داشت که از سال آینده، تسهیلات اجاره خانه در این بازار فعال شود. هرچند برخی فعالان بازار می‌گویند این تسهیلات، نوعی سیگنال به صاحبخانهها خواهد بود تا اجاره واحدها را بالاتر ببرند.
آنچه در این حوزه بیش از هرچیز خود را نشان می‌دهد جدای از افزایش نرخ رهن و اجاره خانه، بی‌قاعده بودن قیمت‌ها در این بازار است. نرخ‌ها حتی در یک محله نیز تفاوت‌های جدی دارد و مشخص نیست مبنای این قیمت‌گذاری دقیقا چیست؟
از سوی دیگر آنچه خود را به وضوح نشان می‌دهد فرار بسیاری از صاحبان خانه از رهن دادن واحدهای مسکونی‌شان است. در بسیاری از فایل‌های بنگاه‌های معاملات ملکی، صاحبان خانه ترجیح می‌دهند که اجاره بالایی دریافت کنند و رهن را پایین بیاورند. در نمونه‌های معدود درخواست رهن نیز قیمت‌ها بسیار بالا می‌رود. در شرایطی که طبق سنت موجود در بازار خانه تهران، هر یک میلیون تومان رهن، معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود، در بازار فعلی وقتی یک خانه برای رهن کامل در نظر گرفته می‌شود، قیمت موجود بسیار بالا می‌رود و تفاوت‌ها حتی به چند صد میلیون تومان نیز می‌رسد.
اجاره در غرب تهران
هرچند بسیاری از مناطق غربی تهران، نسبت به شرق پایتخت قدمت کمتری دارند و ساخت و سازها در برخی از آنها از مرز دو دهه نمی‌گذرد اما در سال‌های گذشته، تقاضا برای بازار غرب تهران بسیار بالا رفته و از این رو قیمت‌ها نیز در مقایسه با شرق بالاتر است. رصد خانه‌های ارایه شده برای اجاره در این مناطق نیز فاصله قیمتی قابل‌توجهی را نشان می‌دهد. برای مثال دو خانه در بلوار فردوس غربی عرضه شده‌اند. یک واحد 60 متری در این محله 150 میلیون تومان رهن کامل می‌شود و یک واحد 75 متری در این محله، برای رهن کامل به 250 میلیون تومان نیاز دارد. در شهرک اکباتان برای رهن یک واحد 60 متری، 180 میلیون تومان بودجه نیاز است و واحدی با همین متراژ در اکباتان، 100 میلیون رهن و یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره می‌خواهد.
قیمت‌ها در جنت‌آباد نیز نسبت به سال قبل به شکل قابل توجهی افزایش یافته‌اند. در جنت آباد شمالی، یک واحد 50 متری، 135 میلیون تومان رهن کامل فایل شده و در جنت‌آباد جنوبی با همین متراژ، خانه‌ای با 100 میلیون پول پیش و یک میلیون تومان اجاره عرضه شده است.
مرکز شهر
دسترسی آسان به حمل و نقل و نقاط اداری و دانشگاهی و هویت قدیمی‌تر منطقه، مرکز تهران را نیز به یکی از پرتقاضاترین مناطق تهران تبدیل کرده است و همین مساله باعث شده قیمت‌ها در این منطقه نیز به شکل قابل توجهی افزایش یابد. برای اجاره یک خانه 100 متری در خیابان فاطمی تهران نیاز به 70 میلیون تومان پول پیش و ماهی چهار میلیون تومان اجاره است. در همین منطقه خانه‌ای با همین متراژ با قیمت 100 میلیون تومان پول پیش و پنج میلیون تومان اجاره فایل شده است که نشان‌دهنده نبود مبنایی دقیق برای مشخص کردن نرخ اجاره‌هاست.یک واحد 110 متری در بلوار کشاورز تهران، برای رهن کامل، 330 میلیون تومان بودجه نیاز دارد و در خیابان ایرانشهر یک واحد 96 متری، 120 میلیون تومان رهن و سه میلیون تومان اجاره نیاز دارد. در آن سوی میدان انقلاب نیز قیمت‌ها هرچند کمی کاهش می‌یابند اما همچنان بالا هستند. در خیابان جمالزاده شمالی، یک خانه 90 متری برای رهن 200 میلیون تومان قیمت خورده است اما در جمالزاده شمالی یک واحد 45 متری، 10 میلیون تومان ودیعه و ماهی دو میلیون تومان اجاره می‌خواهد. در حوالی میدان فردوسی نیز قیمت‌ها به مرکز شهر نزدیک است. یک واحد 60 متری در این میدان 100 میلیون تومان رهن و بیش از یک میلیون تومان اجاره نیاز دارد.
مناطق گران‌قیمت
مناطق شمالی تهران و مناطقی مانند شهرک غرب و سعادت‌آباد جزو گران‌قیمت‌ترین مناطق مسکونی شهر به شمار می‌روند که قیمت‌های ارایه‌شده در آنها فاصله‌ای بسیار زیاد با دیگر بخش‌های شهر دارد. در سعادت‌آباد یک واحد 80 متری، 120 میلیون تومان پول پیش و ماهی پنج میلیون و 500 هزار تومان اجاره نیاز دارد، واحدی که به نظر در مقایسه با همسایگانش بسیار ارزان قیمت فایل شده است. در شهرک غرب یک واحد 400 متری ارایه شده که پول پیش آن 300 میلیون تومان و اجاره ماهیانه 30 میلیون تومان اعلام شده است. برای رهن یک خانه 200 متری در شهرک غرب نیز بودجه‌ای 600 میلیون تومانی احتیاج است.
در شمال شرق تهران نیز وضعیت به همین شکل است. فارغ از خانه‌های خاصی که پول رهن آنها بیش از یک میلیارد تومان اعلام شده، دیگر خانه‌ها نیز قیمت‌های بسیار بالایی دارند. در الهیه یک خانه 200 متری، 300 میلیون تومان پول پیش و 16 میلیون تومان اجاره ماهانه می‌خواهد. در همین محله خانه‌ای ارایه شده که هزینه رهن کامل آن یک میلیارد و 200 میلیون تومان خواهد بود.
در محله فرشته، یک خانه 130 متری، برای رهن کامل بودجه 700 میلیون تومانی می‌خواهد و یک خانه 150 متری در قیطریه، 100 میلیون تومان پول پیش و 15 میلیون تومان اجاره ماهانه می‌خواهد. در اقدسیه نیز خانه‌ای 160 متری، 350 میلیون تومان پول پیش و ماهی 13 میلیون تومان اجاره می‌خواهد.
شرق و جنوب تهران
در مناطق شرقی و جنوبی تهران، قیمت اجاره واحدها پایین‌تر از سایر حوزه‌های شهر است اما با این وجود هیچ قاعده‌ای در این بخش از شهر نیز حکمفرما نیست و قیمت‌ها با هم فاصله بسیار زیادی دارند. در منطقه تهرانپارس تهران، یک واحد 100 متری برای رهن کامل، 350 میلیون تومان بودجه نیاز دارند و یک واحد 115 متری در همان منطقه، 150 میلیون تومان رهن و ماهی دو میلیون تومان اجاره قیمت خورده است.
در خیابان پیروزی قیمت‌ها پایین‌تر آمده اما نسبت به گذشته افزایشی جدی را نشان می‌دهد. یک خانه 52 متری در پیروزی، 130 میلیون تومان پول پیش و یک میلیون تومان اجاره نیاز دارد. در همان منطقه خانه‌ای 80 متری، 100 میلیون تومان پول پیش و دو میلیون تومان اجاره نیاز دارد.
قیمت‌ها در برخی از مناطق شهر پایین‌تر است. برای مثال در منطقه اتابک یک خانه 85 متری را می‌توان با 120 میلیون تومان رهن کرد ولی در نازی آباد همین متراژ برای رهن به بودجه‌ای 200 میلیون تومانی احتیاج دارد. در مشیریه، خانه‌ای 70 متری برای رهن کامل 150 میلیون تومان بودجه نیاز دارد و در خزانه با همین متراژ خانه‌ای با 70 میلیون تومان پول پیش و ماهی یک میلیون تومان اجاره فایل شده است. در افسریه نیز یک خانه 45 متری، با 10 میلیون تومان پول پیش و ماهی و یک میلیون و 200 هزار تومان اجاره در دسترس خواهد بود.
نمونه‌های ذکر‌شده در این گزارش تنها بخشی از واحدهای موجود در مناطق مختلف تهران است و طیف قیمت‌ها در شهر فاصله بسیار زیادی با هم دارد تا جایی که مجموع هزینه رهن یک خانه در مناطق جنوبی تهران با نرخ اجاره ماهانه برخی خانه‌ها در مناطق شمالی، برابری می‌کند.
در شرایطی که دولت باید فکری برای از دست رفتن قدرت تاثیرگذاری تسهیلات خرید مسکن کند، افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره، شرایط را برای مستاجران نیز دشوار کرده و تداوم این شرایط دولت را ملزم به اجرای سیاست‌های حمایتی در این بازار نیز خواهد کرد، سیاست‌هایی که هدف آنها باید طبقات متوسط رو به پایین و پایین جامعه باشد.
