ثبات هزینه ساخت مسکن با تثبیت قیمت گازوئیل
وزیر راه و شهرسازی روز گذشته اعلام کرد که هیچ احدی حق افزایش قیمت مسکن را ندارد.با این حال نمی‌توان از تاثیر تورمی افزایش سوخت بر سایر بازارها چشم‌پوشی کرد.
این امری نیست که بتوان با امر و نهی در مقابل آن ایستاد، بلکه به‌دلیل هیجان موجود در بازارها به‌طور عام و کمبود تولید در حوزه مسکن به‌طور خاص، جلوگیری از رشد قیمت‌ها نیاز به برنامه تولید و البته جلوگیری از سوداگری دارد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با بیت‌ا... ستاریان، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.
بالارفتن قیمت سوخت چه تاثیری بر نوسان نرخ مسکن می‌گذارد؟
بسیاری از کالاها و موادی که در ساخت ساختمان استفاده می‌شوند عموما وابستگی زیادی به سوخت دارند و انرژی زیادی مصرف می‌کنند. در تهیه سیمان، آهن، گچ، آجر، بلوک و ... باید سوخت انرژی مورد استفاده قرار بگیرد. اما از آنجایی که در حوزه حمل‌ونقل فقط بنزین دچار تغییر قیمت شده، اما نرخ گازوئیل همچنان ثابت مانده، تاثیر تصمیم سران قوا در تولید و قیمت تمام‌شده چندان قابل‌توجه نخواهد بود.
از لحاظ روانی چطور؟ به‌هر حال برخی دلالان در بازار مسکن حضور دارند و این بخش را مستعد گرانی کرده‌اند؛ آیا آنها می‌توانند نرخ سوخت را دستاویزی برای بالابردن قیمت‌ها قرار دهند؟
زمانی که در قیمت سوخت و انرژی تغییری به‌وجود می‌آید، علاوه بر تاثیر مستقیم می‌توان به مولفه‌های روانی و شوک هیجانی هم اشاره کرد. باید توجه داشت که امروز در حوزه مسکن با کمبود تولید و عرضه مواجه هستیم، به همین جهت این بازار خود به خود زمینه افزایش را قیمت را دارد. تفاوتی ندارد که چه اتفاق و چه تصمیمی به اجرا گذاشته شود؛ حتی اگر قیمت بنزین کاهش می‌یافت تاثیر روانی بر این بازار می‌گذاشت و دلالان و سودجویان آن را بهانه‌ای برای افزایش قیمت مسکن می‌کردند. ماجرا این است که اکنون درصد بالایی از شهروندان قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند و بازار در رکودتورمی به سر می‌برد. اگر این برنامه اقتصادی به نتایجی که دولت پیش‌بینی می‌کند دست یابد و سطح درآمد مردم افزایش یابد می‌توان به بهبود وضع معیشتی امید داشت. بر این اساس است که شهروندان به خرید مسکن و ملک روی می‌آورند و بازار مسکن رونق می‌یابد. زیرا هدف اصلی دولت از بالابردن قیمت بنزین اصلاح نظام یارانه‌ای کشور است و آن‌طور که مسئولان اعلام کرده‌اند سازمان برنامه و بودجه قصد دارد عواید ناشی از افزایش نرخ بنزین را به‌صورت یارانه نقدی در اختیار 18 میلیون خانوار که جزو گروه‌های متوسط و یا کم‌برخوردار جامعه هستند توزیع کند.
گذشته از این اتفاق، امروز اصلی‌ترین برنامه دولت در حوزه تولید مسکن به اجرای طرح مسکن ملی مربوط می‌شود. برخی از کارشناسان این پروژه را به مسکن مهر تشبیه می‌کنند.آیا ماهیتا شباهتی به این دو طرح وجود دارد و می‌توان به نتیجه‌بخش‌بودن آن امید داشت؟
از لحاظ ماهیتی طرح اقدام ملی مسکن تفاوت‌های زیادی با مسکن مهر دارد. اما بحث اصلی به این بازمی‌گردد که آیا اصولا این طرح قابلیت اجرایی دارد یا خیر؟ در این پروژه دولت تصمیم دارد طی دو سال 400 هزار واحد مسکونی را تولید کند و در اختیار متقاضیان بگذارد. از لحاظ کارشناسی به یقین می‌توان گفت که در این مدت مسئولان حتی نمی‌توانند کلنگ بسیاری از این واحدها را بزنند. حال صحبت‌کردن درباره تحویل آنها که شبیه به رویا می‌ماند. چراکه تا طرح تهیه شود، مکان‌یابی صورت بگیرد و پیمان‌کاران وارد عمل شوند، پروژه را کلید بزنند و آن را آماده تحویل کنند حداقل به شش سال زمان نیاز است. یعنی نه‌تنها این طرح طی دو سال به پایان نمی‌رسد، بلکه به‌صورت خوش‌بینانه اگر مراحل به‌درستی پیش بروند در پایان دولت سیزدهم واحدهای آماده سکونت می‌شوند. پس باید یک بازنگری در زمان‌بندی این پروژه صورت بگیرد. بدین ترتیب در این پروژه هر سال حدود 70 هزار تا 80 هزار واحد در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.
آیا با ساخت این تعداد واحد در سال می‌توان به بازگشت رونق امید داشت؟
خیر؛ ساخت حتی 100 هزار واحد در سال هم تاثیری بر منحنی عرضه و تقاضا در بازار مسکن نمی‌گذارد. اگر دولت‌ها تصور می‌کنند که با ساخت سالانه 70 هزار واحد می‌توانند بخش مسکن را به رونق برسانند، مشخص است که درک درستی از این حوزه پیدا نکرده‌اند. زیرا ایرانیان در شرایط کنونی سالانه به ساخت حداقل یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی نیاز دارند. با این حال سقف تولید مسکن در کشور حداکثر 900 هزار واحد مسکونی بوده است. این اتفاق به هیچ وجه کمبود موجود را جبران نخواهد کرد. بنابراین دولت به‌جای ورود به حوزه ساخت و برنامه‌ریزی خوش‌بینانه برای تولید 200 هزار واحد در سال باید برنامه‌های راهبردی به بخش خصوصی ارائه دهد. متاسفانه در زمان ابلاغ و اجرای پروژه مسکن مهر هم چنین شرایطی در حوزه تصمیمگیری وجود داشت. به‌رغم منابع فوق‌العاده ارزی که در آن زمان تحت اختیار دولت احمدی‌نژاد قرار داشت باز هم آنها نتوانستند بیش از هفت درصد نیاز تولیدی مسکن را تامین کنند. 93 درصد بخش مسکن در آن زمان تحت اختیار بخش خصوصی قرار داشت. به لحاظ فکری و تصمیمگیری در این طرح هم چنین شرایطی حاکم است. اما به لحاظ ماهیتی ساخت 70 هزار واحد در سال را می‌توان به طرح مسکن ویژه، مسکن اجتماعی، استیجاری و ... شبیه دانست که در آن دولت حتی به 10 درصد نیاز جامعه هم پاسخ نمی‌دهد. چنین طرح‌هایی زمانی قابلیت اجرایی و توفیق دارند که دیگر مشکلی در حوزه مسکن وجود نداشته باشد. اما گویی مسئولان تصور می‌کنند که برای بخش مسکن آلمان یا سوئیس تصمیمگیری می‌کنند؛ این برنامه‌ها در کشورهای توسعه‌یافته قابل اجراست. در ایران علاوه بر اقشار کم‌برخوردار، شاهد آن هستیم که طبقه متوسط رو به بالا هم با مشکل نبود مسکن دست و پنجه نرم می‌کند. امروز مدیرانی در دستگاه دولتی و شرکت‌های خصوصی فعالیت دارند که به‌رغم حقوق بالایی که دریافت می‌کنند هنوز نتوانسته‌اند خانه بخرند. پس اگر واقعیت را در نظر بگیریم، اجرای پروژه اقدام ملی مسکن فقط از لحاظ روانی باعث ایجاد امیدواری می‌شود، اما از لحاظ ساختارهای اقتصادی، بخش مسکن برنامه‌های جامع‌تری را می‌طلبد. در سال 95 هم چنین خوش‌بینی‌هایی وجود داشت که دولت فرصت‌ها را از دست داد، اما از سال 96 تا کنون مشاهده کردیم که قیمت مسکن بیش از 160 درصد افزایش پیدا کرد.
