مسکن را با افزایش وام گران می‌کنید
با اینکه شکست وام مسکن در طول دهه‌های اخیر بارها اثبات شده، اما همچنان گروهی پیشنهاد می‌دهند که برای رونق بازار مسکن دولت باید بهای تسهیلات بانکی را بالا ببرد.
این در حالی است که اکنون کمبود تولید و نبود عرضه اصلی‌ترین مشکل این بازار شناخته می‌شود و در این صورت هرگونه تزریق نقدینگی قطعا تورم و گرانی به همراه خواهد آورد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با غلامرضا سلامی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.
آیا شما با افزایش بهای وام مسکن موافق هستید؟
مشکل مسکن اکنون به‌گونه‌ای نیست که با افزایش بهای وام بتوان آن را برطرف کرد. در حال حاضر ساخت دو نوع مسکن باید مدنظر قرار گیرد. اولین نوع آن به مسکن اقشار ضعیف و متوسط مربوط می‌شود که معمولا هر واحد آن بین 40 تا 70 مترمربع را دربرمی‌گیرد. برای خانه‌دارشدن این افراد علاوه بر بخش تقاضا، لازم است که بخش عرضه هم تقویت شود. اگر وزارت راه و شهرسازی یا بانک مسکن هر یک از این طرفین را تقویت کنند، اما طرف دیگر همچنان ضعیف بماند، بازار دچار یک نابسامانی گسترده می‌شود. نوع دوم نیز خانه‌های بزرگ‌متراژ هستند که خانه‌های خالی را هم دربرمی‌گیرد.
چرا با اینکه چندین بار طرح پرداخت وام مسکن شکست خورده، اما همچنان برخی خواهان افزایش بهای وام هستند؟
به دلیل رکودی که در بازار وجود دارد در این چند سال دولت‌ها همواره در راه تقویت طرف تقاضا کوشیده‌اند. این در حالی است که چندین بار در ایران چنین اتفاقی را ما تجربه کرده‌ایم و هیچ‌گاه نتیجه مثبتی از آن نگرفته‌ایم. مشخصا وقتی تقاضا به هر شکلی بالا می‌رود، اما عرضه دچار رشد نمی‌شود صاحبان مسکن قیمت را بالا می‌برند. از سوی دیگر، این روند ارزش وام مسکن را از بین می‌برد. علاوه بر این، وقتی خریدار برای دریافت وام پول خود را در اختیار بانک قرار می‌دهد تا پس از یک سال آن را دریافت کند، در این مدت پول ارزش خود را از دست می‌دهد و خریدار دیگر نمی‌تواند به هدف نهایی خود که خانه‌دارشدن است، برسد. به‌عنوان مثال حتی در زمان رکود مشاهده می‌کنیم که قیمت مسکن در یک سال رشد قیمت 20 تا 40 درصدی را تجربه می‌کند. در این صورت خانه‌ای که در یک سال گذشته 300 میلیون تومان قیمت داشته، در یک سال به 420 میلیون تومان می‌رسد؛ اما بر سرمایه متقاضی پولی افزوده نمی‌شود که بتواند با آن خانه بخرد. او فقط خود را به بانک بدهکار می‌کند.
راهکار کاهش و تعدیل قیمت مسکن چیست؟
برای کاهش قیمت مسکن باید یک برنامه‌ریزی صحیح انجام داد. ابتدا بازار به یک نیازسنجی احتیاج دارد. متولیان امر باید ببینند که تقاضای موجود در بازار به کدام سمت متمایل است. امروز بیشترین متقاضیان خواهان خرید خانه 60 تا 80 متری هستند. پس از این نیازسنجی لازم است که یک ارتباط سیستماتیک بین بانک، متقاضی و عرضه‌کننده به وجود بیاید. در این صورت سرمایه‌ای که در این حوزه وجود دارد صرف تولید بیشتر مسکن می‌شود و دیگر این سرمایه وارد چرخه دلالی نمی‌شود. همچنین برای انبوه‌سازان و تولیدکنندگان خرد این موضوع که واحدشان به‌موقع فروش برود از اهمیت بالایی برخوردار است. فروش اسرع وقت است که تولیدکننده را به تولید بیشتر ترغیب می‌کند. اما اگر قرار باشد تولیدکننده پس از ساخت مسکن به دنبال خریدار بگردد، به نظر می‌رسد که باز هم رفتار سودجویانه در بازار رواج پیدا کند. اما پیش‌فروش تضمینی این واحدها ریسک نقدینگی را به حداقل می‌رساند و سود فروشندگان را هم بالا می‌برد. به همین دلیل آنها دیگر تغییری در قیمت ایجاد نمی‌کنند و نرخ‌ها بدون منطق بالا نمی‌برند. در این صورت است که وام‌های بانکی اثر مثبت خود را نشان می‌دهند.
البته دولت پیشنهاد ساخت کوچک‌متراژ 30 متری را ارائه داده است. آیا ساخت این خانه‌ها می‌تواند راهگشا باشد؟
اصولا دولت نباید وارد ساخت و ساز خانه شود؛ از این نهاد انتظار می‌رود که همواره از توان و ظرفیت بخش خصوصی حداکثر استفاده را ببرد و در راستای تقویت آنها بکوشد. خوشبختانه افراد توانمندی در این حوزه فعالیت دارند که می‌توانند پروژه‌های مختلف را به دوش بکشند و آن را با موفقیت به پایان برسانند. به دولت پیشنهاد می‌شود که به جای ورود به حوزه تولید، الگوهای ساخت و توسعه ارائه بدهد و بدین شکل قیمت‌ها را پایین بیاورد. همچنین اکنون بهره اعتبارات بانکی در ارقامی قرار دارند که سازنده و خریدار نمی‌توانند از پس بازپرداخت آن برآیند. دولت در این زمینه هم می‌تواند برنامه‌ریزی انجام دهد تا مردم و سازندگان بنا به درآمد و سودی که کسب می‌کنند به بانک‌ها قسط بپردازند. همه اینها موانع بزرگی هستند که در بازار مسکن ایران دیده می‌شوند.
البته مسئولان سابق کشور می‌گویند که مسکن مهر را بخش خصوصی ساخته و یا قرار است مسکن استیجاری و اجتماعی را هم این بخش بسازد. آیا این طرح‌ها دست بخش خصوصی بوده و می‌تواند در ایران موفق باشد؟
درست است که مسکن مهر را بخش خصوصی ساخته، اما تمام مسئولیت‌های آن بر دوش دولت بوده و بی‌برنامگی که در آن موج می‌زند به گردن دولت است. زیرا زمانی که دولت در هر بخش دخالت می‌کند باید پاسخگو هم باشد. البته اکنون که صحبت از بخش خصوصی می‌شود منظور همان منابع در دست مردم است؛ مساله مسکن استیجاری نیز بحث جدایی را می‌طلبد که هنوز در ایران اجرا نشده و برنامه مدونی برای آن وجود ندارد. به نظر هم نمی‌رسد که این طرح در ایران موفق شود. در کشورهای دیگر شرکت‌های خصوصی بزرگ اقدام به ساخت مسکن‌های کوچک‌متراژ می‌کنند و آن را به افرادی که دولت معرفی می‌کند تحویل می‌دهند. حال اجاره‌بهای آن را یا دولت می‌پردازد یا خود خریداران. اما وقتی در ایران اجازه ورود بخش خصوصی به اقتصاد داده نمی‌شود و تمام پروژه‌های بزرگ را دولت در اختیار دارد نمی‌توان انتظار موفقیت این طرح را داشت. مساله اصلی مسکن اجتماعی نیز این است که در کشورهای توسعه‌یافته برای معدود افرادی که بدون خانه مانده‌اند این نوع مسکن‌ها ساخته می‌شود، اما تعداد افرادی که در ایران نیازمند این نوع مسکن هستند میلیونی هستند و حداقل سه دهک را شامل می‌شود. در حالی که این واحدها در بهترین باید برای 50 هزار خانوار ساخته شود. علاوه بر این سه دهک جامعه اصلا نمی‌توانند از پس خرید خانه برآیند. حال باید در متراژ آن هم توجه شود که می‌تواند از 30 متر تا بالای 100 متر را پوشش دهد.
