تعدیل زمستانی بازار اجاره

مدیر سابق سامانه املاک و مستغلات روز گذشته با بیان اینکه روند 7ماهه کاهش قیمت مسکن اثر خود را بر اجاره‌بهای مسکن گذاشته و باعث ضربه‌ کاهشی به مبالغ اجاره حداقل در بنگاه‌ها شده است، اعلام کرد: در حال حاضر اگرچه نرخ اجاره آپارتمان‌های مسکونی در تهران نسبت به نرخ‌های نیمه اول سال تغییر محسوسی نکرده، اما حتی با فرض ثابت ماندن آن، در قیاس با نرخ تورم، نوعی تعدیل در اجاره‌بها اتفاق افتاده است که این موضوع با توجه به رشد چند ساله اجاره‌بها، نقطه قوت بازار اجاره به حساب می‌آید. طبق اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی میانگین اجاره‌بهای مسکن در تهران بعد از افزایش 4.7 درصدی در تابستان92، طی ماه‌های گذشته از نیمه‌دوم سال 11 درصد -نسبت به تابستان- کاهش پیدا کرده؛ طوری‌که متوسط نرخ اجاره ماهانه واحد مسکونی از 18هزار و 500 تومان در هر مترمربع به حدود 16 هزار تومان رسیده است. همچنین نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بهای مسکن - میزان افزایش در ماه‌های سال92 نسبت به ماه‌های مشابه سال91- نیز از اواخر تابستان امسال مسیر نزول در پیش گرفته طوری‌که این نرخ از 25 درصد افزایش در مرداد امسال (نسبت به مرداد91) به حدود 14 درصد افزایش در پایان آبان‌ماه تبدیل شده است. با رسیدن اجاره‌بهای مسکن به ایستگاه «تعدیل»، اگرچه حجم فوق‌العاده قلیل نقل‌وانتقالات اجاره‌نشین‌ها در ایام سرد سال، آنچنان فرصت استفاده از نرخ‌های جدید را به مستاجر‌ها نمی‌دهد؛ اما تداوم نرخ تورم و برنامه دولت برای کاهش بیشتر آن در سال93، هم‌اکنون باعث خوش‌بینی کارشناسان بازار مسکن به بروز ابعاد بیشتری از کاهش اجاره‌بها در بهار و تابستان سال آینده شده است. توانایی حضور طبقه متوسط کارشناسان می‌گویند: در ماه‌های آینده و نیمه اول سال جدید متقاضیان بازار مسکن می‌توانند خرید موفقی از بازار مسکن داشته باشند. این بار مدیر سابق پروژه سامانه کد رهگیری، نوید کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی و فراهم شدن فرصت مناسب خرید را به متقاضیان بازار مسکن می‌دهد. محمدرضا اعوانی روز گذشته درباره تحولات قیمتی آینده بازار مسکن به دنیای اقتصاد گفت: رکود چند ماهه در معاملات بازار مسکن باعث شده است تا به مرور حباب از بازار مسکن خارج شود و همچنان شاهد ادامه این روند هم هستیم به همین خاطر با ادامه این جریان روزهای خوشی منتظر آینده متقاضیان بازار مسکن از بابت قیمت‌های پیشنهادی فروش خواهد بود. وی در ادامه با ذکر نمونه‌ای از کاهش قیمت مسکن افزود: 3 ماه گذشته خریداری ملکی را در محدوده چهار راه پارک وی، متری 20 میلیون تومان خریداری کرد؛ اما اکنون که مالک قیمت هر مترمربع این ملک را از سر ناچاری 17 میلیون تومان اعلام کرده درحالی‌که هیچ خریداری حتی برای بازدید هم مراجعه نمی‌کند. مدیر سابق پروژه سامانه کدرهگیری اظهار کرد: نمونه‌های این چنینی در بازار مسکن کلیه مناطق تهران به‌وضوح دیده می‌شود و پافشاری متقاضیان بر خرید نکردن باعث شده است تا حال و هوای این روزهای بازار مسکن این چنین باشد. اعوانی با ادامه رفتار این‌گونه خریداران خاطر نشان کرد: از طرفی کاهش قیمت‌ها از سوی مالکان و از سوی دیگر خرید نکردن متقاضیان موجب جمع شدن نقدینگی از بازار مسکن می‌شود و این مساله باعث می‌شود تا قشر کم درآمد و متوسط هم توانایی حضور در بازار خرید را پیدا کنند. آزادسازی مسکن‌مهر به نفع اجاره‌‌نشین‌ها شد وی برای توجیه کاهش قیمت مسکن در سال آینده با توجه به تورم سالانه، به «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: تورم نقطه‌به‌نقطه طی چند ماه گذشته از بالای 40 درصد به کمتر از 35 درصد رسیده است و این روند ادامه دارد و هدف رسیدن به تورم 25 درصدی است. با این تفاسیر احتمال افزایش قیمت مسکن برای سال بعد منتفی است. مدیر سابق پروژه سامانه کدرهگیری روند نزولی قیمت فروش واحدهای مسکونی را بی‌تاثیر بر بازار رهن و اجاره عنوان نکرد و گفت: به‌طور یقین مستاجرانی که 5 تا 6 ماه گذشته جابه‌جا شدند پشیمان هستند؛ زیرا الان نرخ‌های اجاره در بازار نسبت به تابستان متعادل‌تر شده است و با گذشت زمان مالکان مجبور به کاهش نرخ‌های اجاره هستند؛ زیرا در حال حاضر هنوز موجر و مشاور بر سر نرخ اجاره با یکدیگر تفاهم ندارند. اعوانی اعلام کرد: اکنون مشاوران املاک کاهش نرخ‌های اجاره را بر اساس قدرت اجاره مستاجران و کاهش قیمت فروش پذیرفته‌اند؛ اما هنوز موجران این مساله را باور ندارند. به هر حال موجران نیز به‌زودی ناچار به کاهش نرخ‌های اجاره می‌شوند. وی همچنین به مساله آزادسازی خرید و فروش مسکن مهر اشاره کرد و افزود: آزاد سازی معاملات واحدهای مسکن مهر باعث می‌شود تا بخشی از مستاجران سرگردان در بازار مسکن به راحتی وارد این بخش از بازار مسکن شوند و با صاحبخانه شدن خود از تعداد مستاجران بکاهند. محاسبه یک‌ سال هزینه مسکن خانوارها مرکز آمار ایران در گزارشی با اعلام جزئیات درآمد و هزینه خانوارهای شهری در سال 90 اعلام کرد: 34 درصد کل هزینه یک سال خانوارهای شهری صرف تامین مسکن می‌شود. براساس این گزارش، کل هزینه خانوارهای شهری در ایران طی سال 90 به‌طور متوسط 13 میلیون و 200 هزار تومان بوده که 4 میلیون و 500 هزار تومان آن، بابت اجاره‌بها یا سایر هزینه‌های تامین مسکن، صرف شده است. هزینه تامین مسکن در کشور در سال90 رقمی معادل 30درصد نسبت به سال89 افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که کل هزینه‌های سبد هزینه‌ای خانوار در این مدت 16.7 درصد افزایش یافته بود. مرکز آمار ایران هزینه‌های یکساله تامین مسکن در تهران را طی سال 90 معادل، 8 میلیون تومان اعلام کرده است که نشان می‌دهد سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای تهرانی نزدیک به دو برابر خانوارهای سایر شهرها است. در گزارش مرکز آمار ایران از افزایش جزئی نرخ مالکیت مسکن در بین خانوارهای شهری نیز خبر داده شده است. میزان خانوارهای مالک واحد مسکونی از 65.9 درصد در سال 89 به 67.4 درصد در سال 90 افزایش پیدا کرده و در مقابل سهم خانوارهای اجاره‌نشین نیز از 23.5 درصد به 23.1 درصد کاهش یافته است. مابقی خانوارها که نه مستاجر هستند و نه مالک، در خانه‌های سازمانی یا خانه اقوام خود سکونت دارند. سهم مالکیت در خانوارهای پردرآمد -دهک دهم- به 77درصد می‌رسد و در کم‌درآمدترین قشر؛ یعنی دهک اول، فقط 59درصد خانوارها صاحب ملک به حساب می‌آیند.