سبقت معاملات زمین از مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد، بهار امسال از نظر شاخص‌های اقتصادی، فصل بسیار مهمی محسوب می‌شد. پس از ماه‌های تلاطم و تکانه‌های اقتصادی در سال 97، بسیاری از بازارها خود را آماده می‌کردند تا با فضایی جدید رو‌به‌رو شوند؛ فضایی که در آن شوک‌های ابتدایی حاصل از تحریم وجود نداشت و با اجرایی شدن برنامه‌های دولت و ثبات نسبی در بعضی بازارهای کلان، اقتصاد ایران را به سمت یک دوره جدید حرکت می‌داد. در این بین وضعیت صنعت ساختمان پیچیده‌تر از دیگر حوزه‌ها بود. با وجود آنکه با افزایش قیمت ارز و بالا رفتن تورم، قدرت خرید مردم در بسیاری از بازارها کاهش یافت یا دست‌کم، سهم کالاهای مصرفی در سبد هزینه‌های خانوار بیشتر از گذشته شد، اما جامعه توانست موقعیت جدید خود را در بسیاری از این حوزه‌ها شناسایی کرده و خود را تطبیق دهد. تورم در بازار مسکن اما با دیگر حوزه‌ها متفاوت است و یک جهش قیمتی کافی است تا بخش زیادی از جامعه، عملا توان خرید را از دست داده و به دنبال آن دوره جدیدی از رکود را ایجاد کند. بررسی عملکرد بازار مسکن در چند دهه گذشته به خوبی صحت این سیکل معیوب را نشان می‌دهد. در تمام این سال‌ها، قیمت مسکن در ایران برای چند سال ثابت مانده تا زمانی که قدرت خرید جامعه به قیمت‌های موجود برسد، سپس با افزایش تقاضا یک دوره از رونق در بازار شکل می‌گیرد که در دل آن، صاحبان خانه، تلاش می‌کنند خسارت‌های سال‌های گذشته را با یک افزایش قیمت جبران کنند و این افزایش دوباره کار را به کاهش قدرت خرید و رکود سراسری می‌رساند؛ اتفاقی که این‌بار نیز رخ داده و به نظر مسکن نه در تهران که در سطح کشور، رکودی تازه را پشت سر خواهد گذاشت.

رشد 82 درصدی قیمت خانه

آخرین گزارش منتشر شده از وضعیت مسکن در پایتخت نشان می‌داد که قیمت‌ها در قیاس با سال قبل افزایش 82 درصدی را تجربه کرده‌اند و حالا جدید‌ترین بررسی‌های مسکن آمار از آن حکایت می‌کند که خانه در سراسر کشور افزایش بها داشته است. بر اساس اطلاعات ارایه شده از سوی این مرکز، حداقل قیمت هر متر مربع خانه در ایران حدود صد هزار تومان و حداکثر حدود هفتاد میلیون تومان بوده است. به این ترتیب در بازار امروز، قیمت هر یک مترمربع خانه در ایران به‌طور میانگین حدود سه میلیون و 500 هزار تومان است.

بررسی‌ها این را نیز نشان داده که متوسط عمر بناهای معامله شده در بهار امسال، 12 سال بوده و متوسط متراژ نیز حدودا 106 متر بوده است. این عدد نشان از آن دارد که میانگین متراژ خانه‌های معامله شده در دیگر استان‌های کشور، حدودا دوبرابر پرفروش‌ترین واحدهای پایتخت در همین مدت بوده است، زیرا براساس ارزیابی‌ها بیشترین تقاضا و معامله در واحدهای مسکونی تهران، به خانه‌های 50 تا 60 متری اختصاص دارد. همچنین میانگین هر یک متر خانه در تهران، 13 میلیون تومان اعلام شده که حدودا 10 میلیون تومان بالاتر از میانگین کشوری به شمار می‌رود. موضوع مهمی که در گزارش به آن اشاره شده، کاهش قابل توجه معاملات خانه در سراسر کشور است. محاسبات نشان می‌دهد که قیمت خانه در ایران، در بهار امسال و در مقایسه با زمستان سال گذشته حدودا 20 درصد افزایش یافته و به دنبال آن میزان معاملات نیز کاهشی بیش از 13 درصدی را پشت سر گذاشته است. بهار امسال در قیاس با بهار سال گذشته نیز افزایش 82 درصدی قیمت خانه و کاهش 24 درصدی معاملات مسکن در سراسر کشور را نشان می‌دهد که نشان از خطر ایجاد یک رکود سراسری در این بازار مهم دارد.

اوج‌گیری قیمت زمین

در کنار افزایش قیمت خانه، آمارها نشان می‌دهد قیمت زمین نیز در ایران افزایش یافته و حتی از درصد رشد قیمت خانه نیز پیشی گرفته است. علت اصلی این اتفاق احتمالا افزایش قابل توجه تقاضا برای ساخت و ساز در ماه‌های گذشته است. در شرایطی که در سال‌های اخیر، ‌رکود صنعت ساختمان، عملا بسیاری از سرمایه‌گذاران را برای ورود به این بازار دل سرد کرده بود، افزایش دوباره قیمت‌ها در ماه‌های گذشته باعث شده بسیاری ترغیب به توسعه ساخت و سازهای‌شان شوند و همین امر قیمت‌ها را بالا برده است. بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که حداقل قیمت زمین در سراسر کشور متری حدودا 50 هزار تومان و حداکثر قیمت حدود 72 میلیون تومان بوده است و با در کنار هم قرار دادن این قیمت‌ها، میانگین قیمت زمین در ایران حدود سه میلیون و 300 هزار تومان تخمین زده می‌شود.

آنچه فرضیه افزایش تقاضا برای ساخت‌وسازهای جدید را قوت می‌بخشد، افزایش معاملات زمین، با وجود بالا رفتن قیمت‌هاست. مرکز آمار اعلام کرده که قیمت زمین در بهار امسال در قیاس با زمستان سال قبل افزایشی حدودا 16 درصدی را تجربه کرده اما با این وجود معاملات زمین 0.4 درصد افزایش یافته است. از مقایسه آمارهای بهار امسال با فصل مشابه سال قبل نیز چنین برمی‌آید که نرخ زمین افزایش بسیار بالای 148 درصدی را به ثبت رسانده و این در حالی است که تعداد معاملات در قیاس با همین مدت بیش از 31 درصد افزایش یافته است.

رشد 30 درصدی اجاره‌بها

مرکز آمار در گزارش اخیر خود بخشی را نیز به بازار اجاره خانه در سراسر کشور اختصاص داده که فاصله قیمتی بسیار گسترده‌ای را نشان می‌دهد. بر این اساس حداقل مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه‌ پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در ایران دو هزار تومان و بالاترین رقم بیش از 220 هزار تومان بوده است. میانگین این عدد نیز در سراسر کشور به حدود 12 هزار و 600 تومان می‌رسد.

بر این اساس متوسط قیمت اجاره‌بها در بهار سال جاری، حدودا 13 درصد نسبت به زمستان گذشته رشد داشته و معاملات اجاره نیز افزایشی 17 درصدی را تجربه کرده است. با این وجود در مقایسه میان آمارهای بهار سال جاری در قیاس با مدت مشابه سال قبل، معاملات اجاره خانه در ایران کاهش یافته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت اجاره در ایران در طول این یک سال، حدودا 30 درصد رشد کرده و این در حالی است که تعداد معاملات کاهش حدودا 11 درصدی را نشان می‌دهد. مستاجرهای ایرانی به‌طور متوسط در واحدهای مسکونی 98 متری ساکن شده‌اند و عمر بناهای اجاره‌ای نیز به‌طور میانگین 13 سال بوده است.

در این آمار کاهش تعداد مستاجران در سراسر ایران در حالی به ثبت رسیده که تعداد معاملات خرید و فروش خانه نیز کاهش یافته است و مشخص نیست خانوارهای قرار گرفته در این فضا، چه انتخاب جدیدی پیش روی خود دیده‌اند. جدای از تمام این بحث‌ها، افزایش 82 درصدی قیمت خانه و 148 درصدی قیمت زمین در سراسر ایران نشان می‌دهد که برخلاف برخی موج‌های تورمی که تنها کلانشهرهایی مانند پایتخت را دربرمی‌گرفت، این‌بار بازار مسکن در سراسر کشور، دنباله‌روی تهران حرکت کرده و با توجه به محدودیت‌های درآمدی در شهرهای کوچک، احتمالا فشار بر اقشار کم‌درآمد در این مناطق نیز افزایش یافته است، فشاری که در صورت کاهش نیافتن آن می‌تواند برای تعداد زیادی از خانوارهای ایرانی مشکل‌ساز شود.