رابطه مستقیم رشد اجاره‌بها با نرخ عمومی تورم
بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره‌بها، حاکی از آن است که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد اما نکته حائز اهمیت این است که چرا این بازار ساماندهی نمی‌شود.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، سالهاست با آغاز فصل و انتقالات در بازار مسکن، نرخ اجاره بها دستخوش تحولات می‌شود و هر بار نیز دولت‌ها تلاش دارند با اجرای برنامه‌هایی به نوعی این بازار را ساماندهی کنند اما هیچ گاه برنامه های آنها کارساز نشده است.
بعضی کارشناسان وزارت راه‌وشهرسازی بر این باور هستند که یکی از راه‌های ساماندهی بازار اجاره بها متعادل شدن عرضه و تقاضا است که این مهم می تواند با اجرای برنامه های بلند مدت ساخت و ساز برای اقشار هدف محقق شود. آنها بر این باور هستند که می توان همانند سایر کشورها صنعت اجاره داری را در کشور راه اندازی شود. البته این ایده هم از جمله ایده‌هایی است که از درون وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است و مشخص نیست چه مطالعاتی از آن پشتیبانی می‌کند و میزان موفقیت آن چقدر خواهد بود.
عباس فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره بها را ورود استارتاپ ها دانسته بود و گفته بود چون استارت آپها بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات دارند بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.
وی با بیان اینکه آغاز اجاره داری حرفه‌ای در ایران به مصوبه مجلس نیازی ندارد، گفت: تأثیر اجرای این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. برنامه ما این است که در سال جاری این مؤسسات از طریق استارت آپ ها تشکیل و شروع به فعالیت کنند.
وی در خصوص شاخص‌های نظام اجاره داری حرفه‌ای نیز گفت: در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی می‌آید و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.
این اقدام سالهاست که در کشورهای اروپایی به خصوص آلمان در حال اجرا است.
راه اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای مشابه راهکار دولت در بهره‌برداری از آزادراه‌ها
علی دینی‌ترکمانی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه هر نوع سیاست برای ساماندهی بازار مسکن باید از مجرای درست انجام شود معتقد است در این زمینه استفاده از توان بخش خصوصی چه به لحاظ فنی و چه از نظر مالی می‌تواند راهگشا باشد.
وی با بیان اینکه آورده مالی بخش خصوصی باید مانند تسهیلات و اعتبارات بانکی عمل کند به پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی توضیح داد: به این معنا که از طریق عواید مشارکت با دولت در حوزه تامین مسکن ملکی و استیجاری هزینه سرمایه گذاری و سود متعارف سرمایه‌گذاری برای وی پوشش داده شود.
دینی ترکمانی گفت: به‌عنوان مثال استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای راه اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای راهکار بسیار مناسبی است که از محل دریافت اجاره بهای واحدهای عرضه شده به بازار اجاره سود و بازگشت اصل سرمایه وی ممکن خواهد شد. با این حال همانند روشی که دولت در ساخت و بهره‌برداری از آزادراه‌ها دنبال می‌کند مالکیت واحدهای استیجاری ساخته شده در اختیار دولت خواهد بود، اما تا زمان بازگشت اصل سرمایه و سود متعارف سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار، بخش خصوصی از عواید اجاره این واحدها بهره‌مند خواهد شد.
وی ادامه داد: در نبود یک سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای نظام‌مند و ساماندهی شده این التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه به مراتب بیش از حالتی است که خانوارها به واحدهای مسکونی استیجاری به نرخ اجاره معقول دسترسی داشته باشند؛ بنابراین در صورتی که دولت در برنامه‌ها و سیاست‌های خود راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار دهد می‌توان نسبت به کاهش التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن به واسطه کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن امیدوار بود.
اما نکته ای که همواره در اذهان وجود دارد این است که آیا نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است و وقتی قیمت مسکن افزایش می یابد نرخ اجاره بها نیز به تبعیت از آن رشد خواهد کرد؟کارشناسان و فعالان بازار مسکن این روزها بر این باور هستند که تورم عمومی نقش بسزایی در نرخ اجاره بها ایفا می کند و حال که تورم عمومی حدود 42 درصد است پس نباید انتظار داشت که نرخ اجاره بها زیر این عدد اعلام شود.
چندی پیش روحانی رئیس جمهور در دیدار با مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی رشد نرخ اجاره بها را 30 درصد اعلام کرده بود.
همواره رشد اجاره بها متناسب با رشد قیمت مسکن نیست
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست بنابراین این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است.
وی می افزاید: اما اینکه رشد اجاره بها باید همواره متناسب با رشد قیمت مسکن باشد اینطور نیست ؛ بنابراین بهتر بود با توجه به وضعیت اقتصادی مردم نرخ اجاره بها در سال ۹۸ بیش از 20 درصد افزایش نیابد.
هر چند پیش بینی‌ها حاکی از این بود که رشد نرخ اجاره بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر 20 درصد و در نهایت ۳۰ درصد باشد ظاهرا اینطور نبوده و رشد نرخ اجاره بها بیش از این اعداد بود.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارش جدید خود تاکید کرده که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.
رشد نرخ اجاره بها مثل قیمت مسکن هیچ گاه جهشی نیست
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با اشاره به اینکه زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد نرخ اجاره بهای مسکن نیز صعودی می‌شود و وقتی قیمت مسکن افت می‌کند اجاره بها نیز نزولی خواهد شد گفت:اما اینگونه نیست که چون قیمت مسکن 100 در صد افزایش یافت نرخ اجاره بها نیز 100 درصد رشد کند.
وی ادامه داد: قیمت اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت مسکن است اما اینگونه نیست که با رشد جهشی قیمت مسکن نرخ اجاره بها نیز جهشی افزایش یابد. چرا که نرخ اجاره بها تناسبی برای خود دارد و مالکان نیز به خوبی می‌دانند که اگر نرخ اجاره بها را بیش از پیش افزایش دهند واحد مسکونی آنها خالی خواهد ماند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: حال که قیمت مسکن افت پیدا کرده نرخ اجاره بها نیز به تبع آن تا حدودی افت خواهد کرد؛ بنابراین گزارشی که می‌توان ارائه کرد این است که در تمام مناطق نرخ اجاره بها کاهش داشته است.
رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره بها نیست
مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره بها نیست گفت: اگر رفتار بازار اجاره بهای مسکن در ۳۰ سال گذشته بررسی شود، متوجه می‌شویم که اجاره بها بر خلاف خرید و فروش که هر ۴ سال یک بار دچار رونق و افزایش قیمت می‌شود، سالانه از یک رشد مشخص برخوردار می‌شود.
این کارشناس مسکن ادامه داد: اجاره بها هر سال با یک افزایش قیمت مواجه می‌شود و این طور نیست که مثل قیمت مسکن بخواهد ۴ سال یا ۵ سال بدون رشد باقی بماند.
روانشادنیا خاطر نشان کرد: در بازار اجاره همواره رشد خزنده قیمت‌ها را شاهد هستیم پس اگر قیمت مسکن جهش یافت به آن معنا نیست که باید منتظر جهش نرخ اجاره بها در فصل نقل و انتقالات باشیم.
به گفته وی البته نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن و ارزش پول نیز هست و اگر التهابات ارزی نداشته باشیم، بازار اجاره نیز کمتر دستخوش تحولات می‌شود.
به نظر می رسد باز هم فصل نقل و انتقالات به روزهای پایانی خود می رسد و حال نزار مستاجران درگیر و دار اجرای برنامه های بلند مدت و کوتاه مدت به فراموشی سپرده شده و فرصت ها در حال سوختن است. اگر چه نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است اما بر اساس گفته های کارشناسان و مسوولان "تورم عمومی" نقش پررنگ تری نسبت به قیمت مسکن برای تعیین اجاره بها ایفا می کند.پس دولت ها می توانند با اجرای برنامه های کوتاه مدت و بلند مدت نرخ اجاره بها را در صورتی کنترل کنند که تورم عمومی نیز کنترل شود.
تورم عمومی در واقع معدل عمومی تغییر قیمت کالاها و خدمات ظرف یک سال گذشته است.
به هر روی ماه‌هاست که صحبت از ساماندهی بازار اجاره می شود در حالیکه تورم عمومی بالای 40 درصد است. اما به گفته فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار بود تا مرداد ماه مبانی نظری نظام اجاره‌داری نهایی و به نوعی نظام اجاره‌داری ساماندهی شود. اما ظاهرا این برنامه نیز به فصل نقل و انتقالات امسال نرسیده است و مشخص نیست مانند دیگر برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی درباره بازار مسکن چه زمانی عملیاتی خواهد شد.
