مسکن روی گسل تأمین مالی

در این میان، این سوال مطرح می شود که آیا دولت همه تدابیر ممکن برای سامان دادن به اوضاع مسکن را به کار گرفته است یا خیر؟ مروری بر آمار و ارقام و نیز نگاهی به سیستم تامین مالی مسکن در ایران نشان می دهد که پاسخ منفی است.  لذا در شرایطی که مطابق گزارش هفته گذشته این صفحه، یک بحران زیرپوستی مسکن در ایران در حال شکل گیری است، لزوم تدبیر هر چه سریعتر دولت و مجلس برای تکامل نظام تامین مالی مسکن از سیستم سنتی به جدید احساس می شود.

   خانوار ایرانی چند ساله صاحب خانه می شود؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از خراسان، اگر چه ممکن است پاسخ این سوال در شرایط کنونی برای بعضی ها، چشم بسته، «هیچ وقت» باشد، اما این مسئله، در واقع موضوع یکی از شاخص های رسمی مسکن به نام «شاخص دسترسی به مسکن» است. این شاخص نشان می دهد که اگر یک خانوار، تمام درآمد خود را پس انداز کند، در مدت چند سال خواهد توانست خانه بخرد؟ طبق معمول آمارها در این زمینه چندان به روز نیست و امروز این شاخص را خودمان محاسبه می کنیم.

در این رابطه آخرین داده های مرکز آمار ایران نشان می دهد که در سال 96، درآمد متوسط خانوارهای ایرانی 36 میلیون و 694 هزار تومان بوده است. یعنی ماهانه رقمی در حدود 3 میلیون و 57 هزار تومان. از سوی دیگر در این زمستان این سال، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق شهری ایران به یک میلیون و 830 هزار تومان با میانگین مساحت 112 متر مربع رسیده است. بدین ترتیب می توان گفت متوسط قیمت مسکن 205 میلیون و 60 هزار تومان بوده که با تقسیم این رقم بر درآمد سالانه یک خانوار ایرانی، شاخص دسترسی به مسکن، 5.6 سال می شود. در این جا، این فرض را باید در نظر داشت که رقم یادشده با توجه به فرض ثبات درآمد، تورم و قیمت مسکن، و صفر شدن مخارج مصرفی خانوار به دست آمده است. اگر این فرض را مقداری واقعی تر کنیم یعنی فرض کنیم خانوارها یک سوم درآمدشان را برای خرید مسکن پس انداز کنند و قیمت مسکن هم ثابت بماند، طول دوره انتظار خانوار ایرانی برای خانه دار شدن، حدود 17 سال خواهد بود. البته این رقم باز هم بسیار خوش بینانه است، چرا که خانواری که یک سوم درآمدش را پس انداز می کند، خیالش باید از بابت اجاره خانه هم راحت باشد. در حالی که می دانیم، بیشتر درآمد اجاره نشین های قشر متوسط جامعه صرف اجاره خانه می شود. بنابراین در شرایط کنونی باید گفت که پاسخ سوال این بخش ضریب قابل توجهی از عدد 17 سال است. ... و شاید همان هیچ وقت!

   وام هایی که قدرتشان هیچ و پوچ شده است

 بعد از مشخص شدن وضعیت درآمدی مردم در ارتباط با مسکن، این سوال پیش می آید که نقش دولت تا چه اندازه در تامین مالی مسکن مردم پررنگ است؟ این سوال نیز موضوع یکی دیگر از شاخص های مسکن به نام نسبت وام به ارزش مسکن (LTV) است. این شاخص بیانگر قدرت و اثربخشی تامین مالی دولت برای مسکن است. طبق برآوردها، میزان این شاخص در سال های اخیر بسیار کاهش یافته به طوری که در سال 96 تقریباً 40 درصد بوده (با توجه به متراژ مبنای این شاخص و نیز وام مسکن یکم) و در پایان سال 97 به 17 درصد کاهش یافته است. این در حالی است که به گزارش تجارت فردا، در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می‌شود و خرید مسکن، عملاً از محل درآمد (پس‌انداز)‌های آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌کند). تجارب سایر کشورها به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، 60 تا 80 درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (بهترین مشتری) تا 100 درصد ارزش ملک نیز می‌رسد!

   کلاً وام مسکن کم داریم

علاوه بر قدرت پایین خرید وام های فعلی مسکن که عمده آن را می توان در وام خرید مسکن یکم دید، نظام تامین مالی مسکن در ایران یک ایراد اساسی دیگری نیز دارد و آن اندازه بسیار کوچک این سیستم است. شاید یکی از دلایل پنهان نارضایتی مردم از وام های مسکن فعلی همین موضوع باشد. مقایسه های جهانی نشان می دهد که ایران، به رغم برخورداری از سرانه تولید ناخالص داخلی بالا، یکی از کوچکترین نظام های تامین مالی مسکن را داراست. به طوری که مانده اعتبارات مسکن به تولید ناخالص داخلی، کمتر از 7 درصد است. این در حالی است که نسبت یادشده در کشورهای توسعه یافته، 40 درصد، و در کشورهای در حال توسعه بین 10 تا 40 درصد برآورد می شود. مسئولان دولت و بانک مرکزی در این زمینه، از نبود توان در نظام بانکی برای تامین مالی مسکن می گویند. این در حالی است که یک پایه کم توانی بانک ها در این زمینه به خود آن ها بر می گردد. چرا که بخش عمده ای از توان بانک ها (خلق پول بانک ها) تا قبل از بحران ارزی در کشور، بجای صرف در مسیرهای هدایت شده ای نظیر مسکن، بصورت کور، به سپرده های بانکی تخصیص یافته که نرخ سود آن ها نیز مطابق با واقعیات اقتصاد کشور نبوده است. به خاطر همین مسئله  است که اخیراً یکی از رویکردهای جدید بانک مرکزی «هدایت اعتبار» در نظام بانکی است تا به این وسیله، از رشد نقدینگی به عنوان اهرمی برای طرح های توسعه ای کشور (که می تواند مسکن هم جزو آن باشد) استفاده شود.

   چرخ تامین مالی مسکن بر مدار سابق می چرخد

موضوع مهم دیگری که هم اینک وجود دارد که آیا با همه اوصاف ذکر شده، راه های دیگری بوده که در کشور برای تامین مالی مسکن خانوارها اجرا نشده باشد؟ متاسفانه و یا خوشبختانه باید گفت که پاسخ مثبت است.

واقعیت این است که تاکنون، نظام تامین مالی مسکن در ایران به شیوه سنتی طراحی و اجرا شده است. به این معنا که تامین مالی در این حوزه، عمدتاً مبتنی بر وام بوده و آن هم از مسیر وثیقه گذاری (که جزو ابتدایی ترین شیوه های وام دهی است). در گوشه و کنار هم رد پای برخی روش های دیگر مانند صندوق زمین و ساختمان و پیش فروش ساختمان دیده می شود که البته اولی بدلیل نوسان نرخ ارز و دومی به دلیل معلق ماندن قانون پیش فروش ساختمان عملاً تاکنون نتوانسته اند آن چنان که باید در بازار مسکن جدی گرفته و توسعه داده شوند.

با این حال، در سایر کشورهای دنیا، مدت هاست از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن مانند بازار سرمایه استفاده می شود. اوراق رهنی مسکن از جمله این ابزارهاست که توان تسهیلات دهی بانک ها برای تامین مسکن را چند برابر می کند. هر چند بکارگیری این ابزارها هم ملاحظات فنی و اقتصادی دارد، اما انتظار می رود در شرایطی که نرخ ارز و نیز بازار پول و نظام بانکی در حال اصلاح واقعی است، سیاستگذاران بخش مسکن از این رویدادها عقب نمانند.

   لزوم تامین مالی مسکن مردم متناسب با وضعیت درآمدی دهک ها

اصل 43 قانون اساسی بر تامین مسکن برای همه مردم، تاکید کرده است و لذا نقش آفرینی دولت در بازار مسکن ضروری است. اما باید گفت که توانمندسازی مردم از سوی دولت برای خانه دار شدن نیز می بایست متناسب با وضعیت درآمدی آنان، صورت گیرد. موضوعی که در حال حاضر، کمتر به آن توجه می شود. نمونه آن را می توان در طرح مسکن یکم دید.به طوری که هر فردی که وارد چرخه این وام شود، می تواند آن را دریافت کند.

برای همین، باید گفت که در اصلاح فوری وضع موجود، اولین گام ضروری، شناخت نیازمندان واقعی مسکن از طریق دهک بندی درآمدی است. در این رابطه و به گزارش شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی دهک های درآمدی مردم را می توان به 4 دسته تقسیم کرد و استراتژی مربوط به هر دسته را مورد توجه قرار داد.

    در دسته اول، دو دهک بالایی جامعه یعنی 9 و 10 هستند که با توجه به سطح درآمدی، نیازی به حمایت دولت برای خرید مسکن ندارند.

    در دسته دوم، می توان دهک های متوسط رو به بالا یعنی دهک های 6 و 7 و 8  را قرار داد. این افراد عمدتاً نیازمند تسهیلات هستند. این تسهیلات می بایست از نوع ساخت قابل انتقال به خریدار باشد تا به تورم مسکن دامن نزند.

    دسته سوم، دهک های 3 و 4 و 5 (کم برخوردارتر نسبت به طیف متوسط جامعه) خواهند بود. کارشناسان معتقدند که دولت برای این گروه، می بایست علاوه بر تسهیلات ساخت، زمین ارزان و رایگان را نیز در اختیار آنان قرار دهد. چرا که طبق برآوردها، در حال حاضر، قیمت زمین، بین 65 تا 85 درصد قیمت مسکن را در حال حاضر به خود اختصاص می دهد.

    در دسته چهارم نیز می بایست دهک های 1 و 2 مورد توجه قرار گیرند. به این افراد می بایست علاوه بر تسهیلات ساخت قابل انتقال به خریدار و زمین با قیمت صفر یا شرایط اقساطی، کمک های یارانه ای و بلاعوض در بخش مصالح و انرژی نیز ارائه کرد تا این افراد نیز بتوانند به سرپناهی در حد قانون و نیازهای ضروری دست پیدا کنند.در مجموع باید گفت کمک دولت به مردم در فرآیند خانه دار شدن آن ها، مانند تمام سیاست های یارانه‌ای و رفاهی، نیازمند شناسایی دقیق وضعیت درآمدی آن هاست. موضوعی که سال های سال است در اقتصاد ایران مسکوت گذاشته شده است. در مرحله بعد، ایجاد سازو کارهای تامین مالی مسکن مردم متناسب با هر دهک ضروری است. سازو کارهایی که الزاماً از مسیر بانک و وام های بانکی نمی گذرد. همزمان، باید زمینه برای زیرساخت های قانونی نظیر تعیین تکلیف هر چه سریعتر قانون پیش فروش ساختمان و ترویج این زیرساخت ها نیز فراهم شود و این قانون ها از پستوخانه های مجلس و دولت بیرون بیایند.