نقطه اصابت مالیات بر عایدی مسکن

 درواقع دولت برای افزایش درآمدهای مالیاتی خود و ساماندهی بازارهای سرمایه‌گذاری به جای رفتن به سمت افزایش نرخ پایه‌های موجود به سراغ پیش‌بینی پایه‌های جدید رفته است تا کسانی که تاکنون در تور مالیاتی نبوده‌اند هم به جمع مؤدیان مالیاتی اضافه شوند. طی روزهای اخیر لایحه مالیات بر فعالیت‌های اخلال‌زای اقتصادی از سوی وزارت اقتصاد به هیأت دولت رفت و دو لایحه دیگر هم مراحل بررسی نهایی خود را طی می‌کند. اما مهم‌ترین پرسشی که دراین زمینه وجود دارد این است که پایه‌های مالیاتی جدید چه کسانی را در برمی‌گیرد و چگونه این مالیات‌ها دریافت می‌شود.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، درهمین زمینه سعید توتونچی ملکی مدیرکل دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی تازه‌ترین تحولات و تصمیم گیری‌ها درخصوص این لوایح جدید را توضیح می‌دهد.

براساس آخرین اخبار سپرده‌های بانکی از لایحه سه پایه مالیاتی جدید کنار گذاشته شد و بدین ترتیب هم‌اکنون لایحه دولت روی مالیات بر عایدی سرمایه متمرکز شده است. چه بخش‌هایی مشمول این مالیات می‌شود؟

لایحه هنوز نهایی نشده و در مراحل بررسی کارشناسی است البته باید در دولت و مجلس نیز مورد بررسی قرار گیرد. در این لایحه دریافت مالیات از عایدی سرمایه مسکن، ملک، خودرو، طلا و ارز پیشنهاد شده است که درباره هر یک از آنها بررسی‌ها و بحث‌های کارشناسی بسیاری صورت گرفته است. تاکنون مالیات از مسکن و ملک قطعی شده است ولی درخصوص سایر بخش‌ها به بررسی بیشتری نیاز دارد.

یعنی با بخش‌های دیگر مثل خودرو، طلا و ارز مخالفت شده است؟

در خصوص سایر دارایی‌ها به غیر از ملک و مسکن نظرات مخالف و موافق بسیاری مطرح شده است. با توجه به اهمیت موضوع، شخص وزیر محترم اقتصاد و دارایی و همه معاونان و کارشناسان وزارتخانه در تمام جلسات حضور دارند. در مجموع هنوز جمع‌بندی نهایی در این بخش صورت نگرفته است.

مالیات بر عایدی سرمایه ملک و مسکن که مسجل شده است چگونه اخذ خواهد شد؟

این لایحه تنها سوداگران و دلالان بازار مسکن و ملک را هدف قرار می‌دهد، کسانی که میان تولیدکننده و مصرف‌کننده نهایی قرار می‌گیرند و سودهای بادآورده کلانی به جیب می‌زنند و از سوی دیگر باعث افزایش قیمت‌ها می‌شوند. درواقع این نوع مالیات قصد دارد بخشی از سود بادآورده این افراد را دریافت کند و در نهایت به ثبات بازار نیز کمک کند.

در هفته‌های اخیر که بحث دریافت مالیات از سود به دست آمده از خرید و فروش مسکن مطرح شده است برخی از مردم عادی نیز نگران شده‌اند. چند درصد از مردم از این مالیات معاف می‌شوند؟

متأسفانه برخی از کسانی که از وضعیت فعلی سود می‌برند و شفافیت معاملات خرید و فروش به زیان آنهاست با ابزارهایی که در اختیار دارند به گونه‌ای مطرح می‌کنند که دولت قصد دارد قیمت مسکن را افزایش دهد و دراین میان هر کس که ملک یا واحد مسکونی خریداری کند باید مالیات سنگینی بپردازد. اما این برداشت از لایحه به هیچ عنوان درست نیست چرا که همانگونه که اشاره شد هدف اصلی این لایحه همان سوداگران و دلالانی هستند که در مدت شش ماه ده‌ها ملک می‌خرند و می‌فروشند.

پس خریداران و فروشندگان معمولی قرار نیست مالیاتی بپردازند؟

این لایحه با ایجاد بسترهای قانونی بسیاری سعی دارد که صرفاً تقاضای سوداگرانه مسکن مورد اصابت مالیاتی باشد. به‌همین دلیل هم دقت شده است که تقاضای مصرفی مشمول مالیات نباشد. به این معنا که بخش عمده‌ای از کسانی که وارد بازار مسکن می‌شوند از آن معاف هستند. امتیازات فراوانی برای مردم عادی درنظر گرفته شده است به این صورت که کسانی که برای استفاده شخصی ملک یا واحد مسکونی خریداری می‌کنند یا خانه خود را تبدیل به احسن می‌کنند مشمول مالیات نیستند و معاف می‌شوند.

این افراد چگونه شناسایی می‌شوند؟

هنوز درباره جزئیات فنی توافق نهایی صورت نگرفته است اما برای مثال می‌توان برای هر سرپرست خانوار یا هر کد ملی امتیازاتی در نظر گرفته شود. یعنی هر کد ملی می‌تواند در یک بازه یک یا دو ساله یک معامله و خرید و فروش واحد مسکونی داشته باشد و از مالیات بر عایدی مسکن معاف باشد. این لایحه به‌گونه‌ای تدوین شده است که مردم برای استفاده شخصی خود هیچ مشکلی نداشته باشند و تنها کسانی که با هدف سوداگری و دلالی وارد بازار می‌شوند مشمول این مالیات خواهند شد. برای مثال زمانی که یک کدملی در یک بازه شش ماه 10 معامله انجام داده است مشمول مالیات می‌شود.

علاوه بر استفاده شخصی برخی برای فرزندان خود نیز اقدام به خرید خانه می‌کنند، این افراد هم مشمول مالیات می‌شوند؟

خیر در این لایحه افرادی که برای مصرف شخصی یا برای فرزندان خود واحد مسکونی خریداری می‌کنند از مالیات معاف هستند. تمام جزئیات و چیدمان این لایحه در دستگاه‌های ذیربط و دولت به گونه‌ای تدوین شده است که تقاضا‌کنندگان مصرفی مشمول مالیات نشوند.

در ماه‌های اخیر برخی پیشنهاد ممنوعیت دارا بودن بیش از دو سند ملکی برای هر کد ملی را مطرح کردند، در لایحه این موضوع هم بررسی شد؟

ممنوعیت ایجاد کردن برای خرید مسکن کار درستی نیست و در کشورها از این نوع ممنوعیت‌ها قاعدتاً استفاده نمی‌شود. هر فردی آزاد است که سرمایه خود را صرف خرید در هر بازاری بکند و ممنوعیت‌ها معمولاً در این بخش کارساز نیست. اما باید طبق قانون سرمایه‌گذاران مالیات خود را نیز بپردازند. این نوع از مالیات بازدارنده است و برای هدایت سرمایه به بخش‌های مولد اقتصاد برنامه‌ریزی شده است. در مقابل سرمایه‌گذاری در برخی از بخش‌ها مانند کشاورزی از مالیات معاف است. بنابراین سرمایه‌گذار باید یکی را از میان این بخش‌ها برای سرمایه‌گذاری انتخاب کند.

دولت در این لایحه هدف کسب درآمد ندارد؟

هدف اصلی این لایحه کنترل بازارها و خارج کردن سوداگران است. ولی به هر صورت درآمدی هم برای دولت ایجاد خواهد کرد که البته میزان این درآمد به باقی ماندن دلالان در این بازار بستگی دارد. به این معنا که اگر دلالان از بازار خارج شوند درآمد چندانی نیز نمی‌توان برای دولت متصور بود.

پس از تصویب این لایحه آیا مقررات آن عطف به ما سبق می‌شود؟

دراین لایحه هنوز درباره عطف به ما سبق شدن مقررات و مالیات تصمیم‌گیری نشده است. چرا که بحث‌ها بسیار فنی و پیچیده است و نیاز به بررسی دقیقی دارد. بسته به اهداف سیاستگذار این موضوع می‌تواند تفاوت داشته باشد. ممکن است عطف به ماسبق نشود و ممکن است برای چند سال اخیر اجرایی شود.

اجرای این لایحه چه تأثیری در بازار مسکن خواهد داشت؟

براساس مطالعات تطبیقی صورت گرفته در کشورهایی که این مالیات را اجرا کرده‌اند، پس از یک بازه یک و نیم تا دو ساله بشدت قیمت‌ها کاهش می‌یابد. در واقع به‌دلیل اینکه تقاضای سفته بازانه از بازار خارج می‌شود و تنها تقاضای واقعی باقی می‌ماند روی قیمت‌ها تأثیر مثبت دارد.

تا چه حد می‌تواند قیمت‌ها را کاهش دهد؟

بررسی دقیق آثار قیمتی قانونی که تاکنون در کشور اجرا نشده است کار بسیار دشواری است و هر نهاد پژوهشی که در این زمینه ادعا کند که می‌تواند تأثیر آن را بررسی کند، ادعای غیردقیقی کرده است. در واقع تا امروز هیچ قاعده‌ای در این زمینه وجود نداشته است و هر کس به راحتی وارد بازار مسکن شده است ولی با اجرای این قانون نمی‌توان پیش‌بینی کرد که چقدر بازدارندگی دارد. چرا که نمی‌توان رفتار بازیگران این بازار را پیش‌بینی کرد. نکته مهم این است که آثار آن به عملکرد سایر بخش‌های اقتصادی نیز بستگی دارد. اینکه بخش‌های اقتصادی و بازارهای دیگر تا چه حد برای سرمایه‌گذاران جذابیت داشته باشد و نقدینگی را به سمت خود جذب کند، موضوع مهمی است.

یکی از نمایندگان مجلس از شناسایی سلطان مسکن که 2 هزار و 500 واحد مسکونی در اختیار دارد خبر داد. آیا سازمان امور مالیاتی این موضوع را تأیید می‌کند؟

وظیفه سازمان امور مالیاتی تأیید یا رد این ادعا نیست. برای تأیید این موضوع باید نهادهای دیگری دست به‌کار شوند. البته هر شخصی که در بازار مسکن معامله‌ای کرده است طبق قانون مالیات بر نقل و انتقال را پرداخت کرده است ولی با اجرایی شدن این لایحه علاوه بر آن مشمولان باید مالیات بر عایدی سرمایه نیز بپردازند.

اشاره کردید که تاکنون درباره مالیات بر مسکن و ملک اجماع نظر وجود دارد. سایر دارایی‌ها مانند خودرو، طلا و ارز و... براساس چه پارامترهایی ممکن است مشمول مالیات شود؟

برای ورود این دارایی‌ها به لایحه چند مؤلفه اساسی وجود دارد. یکی اینکه این دارندگان (خریداران و فروشندگان) دارایی‌ها به‌صورت دقیق قابل شناسایی و رهگیری باشند، دیگر اینکه قیمت‌های مربوط به معاملات دارایی‌ها به‌صورت مشخص و مستند به سازمان امور مالیاتی ارائه شود و دیگری اینکه دولت قصد ساماندهی این بازارها را داشته باشد. برای اینکه هر دارایی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود باید اطلاعات دقیقی درباره نقل و انتقالات آن وجود داشته باشد تا بتوان مالیات عادلانه از آن دریافت کرد. علاوه براین دولت برای ساماندهی هر بازاری می‌تواند با مالیات بر عایدی سرمایه زمینه خروج دلالان و واسطه‌ها را از آن بازار فراهم کند که در نهایت باعث آرامش آن خواهد شد.