بازار مسکن؛ تونل وحشت!

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فرهیختگان، رشد چشمگیر قیمت مسکن از آنجایی بااهمیت است که بین 35 تا 40 درصد هزینه سبد معیشتی خانوار به مسکن اختصاص دارد و همچنین بیش از 30 درصد از خانوارهای کشور در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. در کنار این موارد، طی یک‌سال اخیر تعداد معاملات در شهر تهران و شهرهای بزرگ کاهشی نزدیک به 50 درصدی را تجربه کرده که این مولفه نیز می‌تواند گواه افزایش هرچه بیشتر تعداد جمعیت اجاره‌نشین کشور باشد. اما آنچه از روند تحولات بخش مسکن طی دو دهه اخیر در ایران فهم می‌شود، این است که سیاستگذار بخش مسکن در کشور عملا این بخش را به دست بخش سوداگر سپرده و در انجام وظایف خود علاوه‌بر کم‌کاری، به‌نوعی یک هم‌دستی توافق‌نشده با سوداگران دارد. این ادعا زمانی قابل فهم می‌شود که بدانیم براساس آمارهای رسمی، سهم تقاضای مصرفی مسکن در کشور از حدود 78 درصد در سال 55 به 28 درصد در سال‌های اخیر رسیده و سهم تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه از 22 درصد در سال 55 به 72 درصد در سال 95 رسیده است. بر این اساس آنچه در چند دهه اخیر اتفاق افتاده، مسکن را از حالت نیاز ضروری خانوارها به کالایی برای سوداگری و دلالی تبدیل کرده است که حالا کمتر خانواده‌ای جرات خرید آن را دارد. در این زمینه کارشناسان مسکن می‌گویند سیاستگذاری بخش مسکن در کشور در شرایط فعلی نیازمند چندین اقدام حساب‌شده است. به باور کارشناسان، در قدم اول سیاستگذاران ابتدا باید با ابزار مالیاتی مناسب سوداگران را از بازار مسکن خارج و در مرتبه بعدی با سیاست‌های حمایتی در بخش عرضه مسکن همچون امکان تولید مسکن استیجاری، می‌توان از مشکلات فعلی عبور کرد.

 قدرت خرید وام مسکن‌اولی‌ها؛ 14 متر پس از توقف مسکن مهر، بلاتکلیفی مسکن اجتماعی و سرعت لاک‌پشتی طرح‌های نوسازی و بازآفرینی شهری، ازجمله اقدامات دولت در 6 سال اخیر اعطای تسهیلات کم‌بهره مسکن‌اولی‌ها برای خرید مسکن بوده است. براساس این طرح، تسهیلات مسکن برای زوجین در شهر تهران درمجموع 160 میلیون تومان، برای زوجین در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 120 میلیون تومان و برای زوجین ساکن سایر شهرها حدود 80 میلیون تومان است. در این زمینه تطبیق میزان وام دریافتی زوجین در شهر تهران با متوسط قیمت زیربنای مسکونی نشان می‌دهد وام 160 میلیون تومانی زوجین تهرانی با احتساب قیمت 11.2 میلیون تومانی هر مترمربع زیربنای مسکونی، فقط قدرت خرید 14 مترمربع را دارد. همچنین در سطح مناطق نیز بررسی‌ها نشان می‌دهد قدرت خرید وام 160 میلیون در مناطق یک، دو، سه، چهار، پنج، شش، هفت و منطقه هشت حدود هفت تا 15 متر، در مناطق 9، 14 و منطقه 22 بین 18 تا 20 متر، در مناطق 12، 15، 16، 17، 19 و 20 بین 20 تا 31 مترمربع است. همچنین بالاترین قدرت خرید وام 160 میلیون تومانی در تهران مربوط به منطقه 18 با 33 مترمربع است. بر این اساس سیاست خرید خانه با وام مسکن‌اولی‌ها که مهم‌ترین و تنها سیاست قابل ارزیابی دولت در سال‌های اخیر بود، عملا قدرت خرید خانه را از دست داده است.

 2.1 میلیون تومان؛ اجاره ماهانه یک خانه 60 متری در تهران بررسی آماری بازار اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد در سال 80 متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک‌متر زیربنای مسکونی در شهر تهران هزار و 47 تومان بوده که این میزان تا سال 85 به چهارهزار و 227 تومان، تا سال 90 به 11 هزار و 913 تومان و تا ابتدای دولت روحانی به 18 هزار و 547 تومان رسیده است. بر این اساس در شهر تهران میانگین اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک واحد مسکونی 60 متری در سال 80 نزدیک به 63 هزار تومان، در سال 85 حدود 253 هزار تومان، در سال 90 به حدود 715 هزار تومان و در تابستان سال 92 به یک‌میلیون و 112 هزار تومان رسیده است. با روی کار آمدن دولت روحانی و همزمان با ورود بخش مسکن به رکود تورمی، علاوه‌بر کاهش قابل توجه عرضه و تقاضای مسکن، نرخ اجاره‌بها نیز طی تابستان 92 تا پاییز 93 روندی کاهشی داشته است، به‌طوری که اجاره یک متر زیربنای مسکونی در شهر تهران از 18.5 هزار تومان در تابستان 92 به 18.3 هزار تومان تا تابستان سال 93 رسید، اما از پاییز 93 بازهم نرخ اجاره‌بها شروع به رشد کرده و این روند همچنان ادامه داشته و در یک‌سال اخیر با سرعت چشمگیری رشد کرده است. بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در دوره دولت روحانی، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک‌متر زیربنای مسکونی در شهر تهران از 18.5 هزار تومان در تابستان سال 92 به 34.3 هزار تومان در زمستان 97 و 36.3 هزار تومان در فروردین سال 98 رسیده است. به‌عبارت دیگر، در شهر تهران میانگین اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک واحد مسکونی 60 متری در تابستان سال 92 حدود یک‌میلیون و 112 هزار تومان بوده که این میزان در زمستان 97 به دومیلیون و 58 هزار تومان و در فروردین سال جاری به 2.1 میلیون تومان رسیده است.

 هر مشاور یک معامله! یکی از موارد قابل‌تامل در افزایش واسطه‌گری مسکن در ایران، تعداد بسیار زیاد مشاوران املاک در کشور است، به‌طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال 79 در کل کشور 19 هزار و 300 واحد مشاور املاک وجود داشت که این میزان تا سال 82 به 25 هزار و 300 واحد، تا سال 86 به 30 هزار و 10 واحد، تا سال 93 به 112 هزار و 270 واحد و تا سال 97 به 158 هزار و 220 واحد رسیده است. به‌عبارت دیگر، طی سال‌های 79 تا 82 تعداد مشاوران املاک در کشور 31 درصد، بین سال‌های 82 تا 86 حدود 19 درصد، بین سال‌های 86 تا 93 حدود 274 درصد و طی سال‌های 93 تا 97 حدود 41 درصد افزایش یافته است. برای تصور اینکه تعداد مشاوران املاک در ایران چه مقدار بی‌رویه رشد کرده، همین‌قدر کافی است که بدانیم در شهر تهران در حالی 11 هزار مشاور املاک فعالیت می‌کنند که در اسفندماه 97 تعداد معاملات حدود 12 هزار و 800 فقره و در فروردین 98 نیز تعداد معاملات حدود پنج‌هزار فقره بوده است. به‌عبارت دیگر، در اسفندماه به‌ازای هر بنگاه مشاور املاک حدود یک فقره معامله املاک و در فروردین 98 به‌ازای هر دو واحد مشاور املاک یک فقره معامله املاک وجود داشته است. تعداد زیاد مشاوران املاک از آنجایی مهم است که کارشناسان حوزه مسکن معتقدند مشاوران املاک با تضاد منافعی که ایجاد می‌کنند، در افزایش بی‌رویه قیمت‌ها موثر هستند، به‌طوری که آنان با حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت، عملا آتش افزایش قیمت را شعله‌ورتر می‌کنند.

      72 درصد تقاضای مسکن برای دلالی است افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن و عضو سابق شورای عالی مسکن  افزایش تقاضای سرمایه‌ای مسکن را عمده‌دلیل بروز التهابات بازار مسکن می‌داند و می‌گوید: «بررسی و آسیب‌شناسی وضعیت مسکن از سال 1355 تا آخرین سرشماری نفوس و مسکن در کشور (سال 1395) نشان می‌دهد در سال 55، سهم تقاضای مصرفی مسکن در کشور حدود 78 درصد و سهم تقاضای سرمایه‌ای مسکن 22 درصد بوده است. این در حالی است که در سال 95 سهم تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه مسکن در کشور به حدود 72 درصد رسیده است. به‌عبارت دیگر، در حال حاضر 72 درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن، تقاضای سوداگرانه و با هدف کسب سود بیشتر است، نه تقاضای مصرفی.» در این میان ذکر این نکته ضروری است که در طول 40 سال مورد بررسی، همواره اختلاف بین موجودی مسکن و تعداد خانوارها حدود یک‌میلیون بوده؛ درواقع تعداد مسکن موجود در کشور به‌نسبت تعداد خانوارهای کشور یک‌میلیون کمتر بوده است. البته طی سال‌های مورد مطالعه، همواره بر موجودی مسکن افزوده شده، اما با وجود این، کسری یک‌میلیون مسکن به‌نسبت تعداد خانوارها همواره وجود داشته است. آنچه در این میان قابل‌تامل است، افزایش سهم تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه طی 40 سال گذشته است که موجب شده به جای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ا‌ی معیار تعیین قیمت مسکن در بازار باشد.

دست سوداگران فقط با ابزار مالیاتی قطع می‌شود با توجه به موارد ذکرشده به‌خوبی می‌توان دریافت برای حل مشکل بازار مسکن در کشور باید تقاضای سرمایه‌ای در این بازار به صفر برسد. درواقع سیاستگذاران و متولیان حوزه مسکن باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر و مالیات بر خانه‌‌های خالی و ابزارهایی از این دست، مانع رشد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شوند. بدیهی است رشد بی‌رویه تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، زمینه جهش غیرمنطقی قیمت‌ها را فراهم می‌کند، در این صورت دو اتفاق مهم در بازار مسکن رخ خواهد داد؛ نخست اینکه مسکن در دسترس متقاضیان واقعی و مصرفی قرار می‌گیرد و دوم اینکه قیمت مسکن به‌شدت سقوط کرده و به قیمت واقعی خود دست پیدا می‌کند. به جرات می‌‌توان گفت حبابی که اکنون در قیمت مسکن وجود دارد، یک حباب واقعی نیست بلکه حبابی است که به دست سوداگران مسکن ایجاد و موجب توزیع نامناسب و ناعادلانه مسکن در کشور شده است.  نکته حائز اهمیت دیگر اینکه در حال حاضر، مستاجربودن در کشور یک اجبار است؛ به این معنا که خانوارها چون توانایی خرید ملک ندارند، بالاجبار به سمت اجاره مسکن حرکت می‌کنند. این در حالی است که اگر تقاضای سوداگرانه در کشور از میان برداشته شود، مستاجربودن به یک انتخاب تبدیل می‌شود. بنابراین گام نخست در سروسامان بخشیدن به بازار مسکن کشور، حذف دلالی و سوداگری در بازار مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی است.

دلالان مقابل قانون ایستاده‌اند اما آنچه در حال حاضر در بازار مسکن اتفاق افتاده است این سوال را در ذهن ایجاد می‌کند که دلیل اصلی عدم تصویب یا اجرای قوانین مالیاتی برای جلوگیری از سوءاستفاده سوداگران در بازار مسکن چیست؟ بدیهی است با اجرای قوانین مالیاتی، منافع عده‌ای در معرض خطر قرار می‌گیرد. این عده‌ یا در بدنه حاکمیت هستند و از آشفته‌بازار مسکن سود می‌برند یا در بیرون از بدنه حاکمیت قرار دارند اما به‌واسطه ارتباطات و نفوذ عمیقی که در حاکمیت برخوردارند، اجازه اجرای قوانین مالیاتی و به خطر افتادن منافع‌شان را نمی‌دهند. برای مثال اکنون بانک‌ها بیشترین سوداگران مسکن هستند؛ چراکه با استفاده از نفوذ و ارتباطات قوی با بدنه حاکمیت، به‌جای هدایت نقدینگی خود به سمت تولید، نقدینگی را به سمت سوداگری و احتکار مسکن می‌برند. به هر حال آنچه مسلم است، مسکن نیاز اساسی مردم و زمین یک کالا و نهاده اصلی تولید مسکن است که معمولا با محدودیت مواجه بوده، بنابراین باید به‌صورت عادلانه میان خانوارها تقسیم شود.   2 راهکار برای مهار سوداگری در مسکن محمدعلی پورشیرازی، عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی با اشاره به اینکه سبد خانواده باید ملاک اقتصادی، اجتماعی و سیاسی حرکت یک جامعه باشد، می‌گوید: «متاسفانه در ایران به سبد خانواده از این دیدگاه نگاه نمی‌شود و مسکن برخلاف این دیدگاه، جزء سبد خانواده محسوب نمی‌شود.» به جرات می‌توان گفت طی چند سال اخیر، نگاه سیاسی بر حوزه مسکن در کشور حاکم بوده است و عده‌ای با استفاده از این دیدگاه سودهای کلانی از مسکن کسب کرده‌اند. در شرایطی که در کشورهای توسعه‌یافته بین مسکن و درآمد افراد یک رابطه برقرار است، در کشور ما میان مسکن و درآمد افراد شکاف عمیقی وجود دارد که پرکردن این شکاف عمیق نیازمند یک برنامه‌ همگانی، سیاست حساب‌شده و مدیریت اجراست. در این زمینه مالیات یکی از ابزارهایی است که می‌تواند در کنار سیاست‌های حساب‌شده عرضه مسکن، مشکلات فعلی را حل کند. یکی از راه‌های سامان بخشیدن به بازار مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های دوم است تا دست احتکارکنندگان از آن سود توهمی مورد انتظار سوداگران کوتاه شود. به‌عبارت دیگر، اگر صاحبان ملک بدانند درصورت عدم عرضه خانه‌های خالی مجبور به پرداخت مالیات هنگفت خواهند شد، قطعا اقدام به عرضه مسکن خواهند کرد. در کنار این سیاست، می‌توان از سیاست‌های تشویقی نیز استفاده کرد، برای مثال اگر به مالکان خانه‌های خالی این اطمینان داده شود که با اجاره ملک خود از پرداخت مالیات معاف می‌شوند، بی‌شک تمایل بیشتری به اجاره دادن ملک خود دارند و در نتیجه برای جذب مستاجر، نرخ اجاره را کاهش می‌دهند. راهکار دیگر اینکه، در کنار سیاست مالیاتی درست که سوداگری را مهار می‌کند، باید سیاست‌های حساب‌شده برای تولید مسکن اجرا شود. بر این اساس، اگر دولت با ارائه تسهیلات به سازندگان مسکن از آنها تعهد گرفته که تا چند سال واحدهای مسکونی ساخته‌شده را به‌صورت اجاره در اختیار متقاضیان قرار دهند، نرخ اجاره‌بها منطقی شده و در مسیر درست خود قرار می‌گیرد. البته برای تحقق این هدف دولت باید نرخ نهاده‌های ساختمانی را کنترل کرده و مانع افزایش قیمت‌ انواع مصالح ساختمانی شود.