افزایش شهرهای خوابگاهی؛ ره‌آورد رشد اجاره‌بها
موج مهاجرت معکوس از تهران به شهرستان‌ها یا شهرهای اقماری پایتخت از سال گذشته و با نوسانات نرخ ارز نمود بیشتری یافته بود اما به نظر می‌رسد در سال جدید و با آغاز فصل اجاره، بر سرعت روند مهاجرت افزوده شود.
بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران در فروردین سال ۱۳۹۸، بیش از ۱۱ میلیون ریال بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/۱۰۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، بر این اساس می‌توان گفت افزایش قیمت مسکن در تهران خانه‌دارشدن را برای بسیاری از افراد تبدیل به یک رویا کرده است. رویایی که اکنون بر اساس مطالعات صورت گرفته بیش از نیم‌قرن تلاش لازم است تا یک خانوار متوسط ایرانی بدان دست یابد.
افزایش نرخ ارز در سال گذشته، بازارهای مختلف را در اقتصاد ایران تحت تاثیر خود قرار داد تا آنجا که در بازارهای سکه و طلا، خودرو، لوازم خانگی و حتی مایحتاج روزانه مردم نیز شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها بودیم. اگرچه در سوی دیگر، التهاب در بازار ارز، توانست بازار مسکن را از خواب بیدار کند تا معاملات مسکن نیز پس از یک دوره رکود، دوباره از سر گرفته شود، اما انتظارات تورمی موجود در اقتصاد کشور به بی‌ثباتی بازار مسکن منجر شد تا رونق نوپای این بازار، قربانی قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای شده و دوباره به سمت رکود حرکت کند. به نظر می‌رسد این بی‌ثباتی در سال جدید شدت گرفته و بازار معاملات مسکن را در سراشیبی رکود قرار داده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی در فروردین‌ماه سال 1398، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به سه هزار و 423 واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3/73 و 2/32 درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش معاملات را می‌توان نتیجه تداوم افزایش قیمت مسکن از یکسو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر دانست. بر همین اساس می‌توان گفت، خرید خانه از چارچوب اهداف خانوارها خارج شده است. این روند سبب کوچ نقدینگی مردم به سمت شهرهای اقماری تهران که قیمت‌های بسیار کمتری در مقایسه با شهر تهران دارند شده است. شهرهای جدید اطراف تهران از جمله هشتگرد، محمدشهر کرج، اندیشه و پرند از مقاصد جدید خریداران واقعی مسکن است. در این میان برخی نیز نقدینگی خود را به شهرهای پدری در شهرستان‌ها می‌برند که در برابر قیمت‌های روبه فزونی خانه در شهر تهران از نرخ مناسب‌تری برخوردارند. باید توجه داشت که این تحلیل شامل متقاضیان حقیقی مسکن و مصرف‌کنندگان واقعی شده و دلالان این بازار را پوشش نخواهد داد.
سهم بیش از 33 درصدی مسکن از سبد خانوار
بر اساس مطالعات موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی، نتایج مطالعه جامع اقتصاد ایران نشان می‌دهد سهم هزینه تامین مسکن در سبد خانوار ایرانی افزایش قابل توجهی پیدا کرده است به‌گونه‌ای که این رقم از پنج میلیون و 900 هزار تومان در سال 85، به 21 میلیون تومان رسیده است. در سال 1385، سهم مسکن در سبد هر خانوار ایرانی معادل 28 درصد بوده است اما آخرین آمارها حکایت از آن دارد که این سهم از 33 درصد در سال‌های اخیر عبور کرده است. مطالعه مذکور با اشاره به نقش پس‌انداز در فرآیند تشکیل سرمایه و رشد اقتصادی تاکید دارد اگرچه تصمیم به پس‌انداز در سطح خرد و از سوی خانوار اتخاذ می‌شود اما شرایط عمومی اقتصاد که متاثر از سیاست‌های کلان و عملکرد بازارهاست نقش انکارناپذیری بر رفتار پس‌اندازی خانوارها دارد. به اعتقاد محققان این موسسه، برآیند سیاست‌های اقتصادی در کشور موجب تضعیف درآمد شده است. تضعیف درآمد خانوار فرهنگ پس‌انداز را به فراموشی می‌سپارد. در نتیجه کاهش درآمدها و قدرت هزینه‌کرد خانواده‌های ایرانی، کیفیت زندگی در مناطق مختلف کشور کاهش خواهد یافت و در تهران نیز به عنوان بزرگترین کلان‌شهر کشور این روند، رشد مهاجرت معکوس را به همراه داشته است. مهاجرت معکوس از تهران به سوی شهرستان‌ها و شهرهای حومه تهران را می‌توان با آسیب‌های اجتماعی و روانی افراد خانوار همراه دانست. اگرچه تغییر محیط را می‌توان عاملی برای نشاط هم برشمرد اما در مورد مهاجرت معکوس به دلیل ناتوانی خانوار برای تامین هزینه زندگی در تهران، این مورد به هیچ عنوان صادق نیست. برای مثال در صورتی که فردی در داخل تهران شاغل بوده و مجبور به کوچ از شهر تهران به سمت شهرهای اطراف شود، رفت و آمدهای مکرر و طولانی‌مدت روزانه در این فاصله جغرافیایی، تحمل ترافیک و نیز افزایش هزینه کرایه، مشکلات زیادی را برای او ایجاد خواهد کرد. در یک حساب سرانگشتی نیز می‌توان دریافت که عملا از دستمزد پایان ماه فرد مبلغی برای دیگر هزینه‌های زندگی باقی نخواهد ماند. در این میان تنش‌ها و آسیب‌های اجتماعی و روانی فرد و خانوار نیز قابل بررسی خواهد بود که در این مقال نمی‌گنجد.
هویت از دست‌رفته مشاوران املاک
بازار امروز مسکن را می‌توان یک نمونه کامل از هرج و مرج در اقتصاد دانست. قیمت‌های رو به افزایشی که در نتیجه انتظارات تورمی، ایجاد شده است می‌تواند در میان‌مدت بازار مسکن را به خوابی عمیق فرو برد. در این میان به نظر می‌رسد مشاوران املاک نیز که از دیرباز به عنوان بازارگردان ایفای نقش کرده و تعادل دو طرف عرضه و تقاضا را برای خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره مسکن حفظ می‌کردند، اکنون هویت شغلی خود را از دست داده‌اند و دفاتر مشاوره تنها به محلی برای ثبت اولیه معاملات تبدیل شده است. برخی از مشاوران املاک اظهار کرده‌اند که عملا دیگر نقشی در قیمت‌گذاری ملک نداشته و مالکان خود مظنه بازار را تعیین می‌کنند. قیمت‌گذاری املاک در سایت‌ها و بر اساس شنیده‌ها و نیز فاصله‌گرفتن از نرخ‌های کارشناسانه را می‌توان یکی از بزرگترین معضلات کنونی بازار مسکن دانست که مشاوران املاک نیز بر آن تاکید دارند. این روند، افزایش روزانه قیمت ملک را در پی داشته که عملا به کاهش معاملات چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش رهن و اجاره منجر شده است؛ زیرا مالکان به امید افزایش قیمت در روزهای آینده و نگرانی از ضرر و زیان معامله امروز، عملا از انعقاد قرارداد سر بازمی‌زنند. این روند در بازار اجاره‌بها نیز جاری‌ست. افزایش روزانه قیمت رهن و اجاره، مستاجران را با احساس عدم امنیت مواجه کرده است و این تازه آغاز ماجراست؛ چرا که هنوز وارد فصل عرفی اجاره نشده‌ایم و به نظر می‌رسد از ماه آینده شاهد شرایط ویژه‌تری نیز در بازار اجاره باشیم. تداوم این مسیر و افزایش روزانه اجاره‌بها به تدریج مستاجران را به سمت شهرهای اقماری کوچ خواهد داد. روندی که از سال گذشته آغاز شده بود امسال با شدت بیشتری ادامه خواهد یافت.
کوچ خانوارها به سوی شهرهای خوابگاهی
در این میان برخی از کارشناسان بازار مسکن، آمار فروردین‌ماه را معیار مناسبی برای تحلیل آینده بازار نمی‌دانند؛ برخی از پیش‌بینی‌ها خبر از رشد معاملات مسکن در شهر تهران تا مرز هشت‌هزار فقره در خرداد پیش رو می‌دهند. از سوی دیگر به دلیل شدت‌یافتن مهاجرت‌ها از تهران به شهرهای اطراف کارشناسان بر این باورند که سازنده‌ها به زودی مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف خواهند شد. سعید آسویار- کارشناس بازار مسکن- به ایسنا گفته است این بدان معنی‌ست که برای مثال اگر سازنده‌ای سه پروژه در سعادت‌آباد داشته اکنون بازار می‌طلبد که یکی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با توجه به قدرت خرید متقاضیان تعریف کند تا بتواند ریسک دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند. بر همین اساس فعالان بازار بر این باورند که در سال جاری با حجم مهاجرت از تهران به حومه مواجه می‌شویم. گفتنی‌ست تا چند سال قبل، ترافیک از کرج به تهران از شش صبح آغاز می‌شد اما اکنون به طور معمول از پنج صبح شروع می‌شود؛ زیرا تعداد بیشتری از ساکنان تهران به کرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت کرده‌اند که برای کار به تهران می‌آیند. این روال موجب افزایش شهرهای به اصطلاح خوابگاهی در اطراف پایتخت می‌شود که به نظر می‌رسد رونق و افزایش جمعیت را در این مناطق به دنبال خواهد داشت. ساکنینی که در روز برای کار به تهران سفر می‌کنند و شب‌ها تنها برای خواب به خانه باز می‌گردند. به نظر می‌رسد روند کنونی مهاجرت به شهرهای اقماری، ضرورت توجه به حمل و نقل عمومی و ایجاد خطوط ریلی برای این سفرها را گوشزد می‌کند.
