3فاز کاهش قیمت مسکن

رکود مسکن عمدتا به دلیل قیمت‌های بالای واحد‌های مسکونی است. خانه‌های زیادی اکنون در بازار عرضه شده‌اند که بیشتر از نیاز مردم نیست، اما تقاضای موثر برای آنها وجود ندارد. تا زمانی که این واحدهای مسکونی به قیمت مناسب برنگردند، چه به صورت سهام وارد بورس شود یا خیر، بازار مسکن به رونق باز نمی‌گردد. این امکان وجود دارد که با ورود مسکن به بورس، قیمت مسکن رشد پیدا کند و این باعث رونق آن شود، اما معامله سهام خانه باز هم در بین سرمایه‌داران خواهد بود و مردم عادی توان خرید آن را نخواهند داشت.

متاسفانه در سال‌های اخیر به دلیل شرایط مختلف اقتصادی و سیاسی مسکن با رکودی بی‌سابقه روبرو شد و یکی از دغدغه‌های ما در وزارت راه و شهرسازی بازگرداندن رونق مصرفی و نه سفته بازانه به بازار مسکن بود.

بر خلاف نظر برخی کارشناسان که مدام از خروج رکود بازار مسکن صحبت می‌کنند، می‌بینیم که هنوز بعد از شش سال این رکود ادامه دارد و بسیاری از کارشناسان احساسی صحبت می‌کنند. در ماده 31 قانون اساسی پیش‌بینی شده است که دولت باید با سازوکار مناسب برای تامین مسکن دهک‌های پایین جامعه تهیه کند.

در این میان، از ابتدای تابستان سال جاری با نواخته شدن آهنگ گرانی بازار ارز و سکه این رشد قیمتی به تمامی بازارها گسترش یافته و در برهه زمانی بسیار کوتاه قیمت‌ همه کالاها به صورت تصاعدی بالا رفت. گرانی ارز و سکه بهانه‌ای شد تا اکثر کاسبان کالاهای خود را به دلیل بالا رفتن قیمت دلار گرانتر به بازار عرضه کنند. این گرانی‌های لحظه‌ای باعث شد که اعتماد مردم نسبت به بازار و حتی قیمت واقعی کالاهای موجود سلب شده و امرخرید و فروش برای آنها با مشکل و سختی همراه شود.

اما در این میان بازار مسکن، وضعیت متفاوت‌تری نسبت به سایر کالاهای اساسی داشت چرا که بازار مسکن به خودی خود هر چند سال یک بار دچار رکود مقطعی شده و هجوم خریداران برای آن به سردی می‌گراید و این موضوع باعث می‌شود فروشندگان دچار دستپاچگی شده و مسکن خود را با قیمت پایین‌تر از نرخ موجود در معرض فروش قرار دهند. ولی این‌بار رکود بسیار سنگین چاشنی این گرانی شده و قیمت‌ها روز به روز افزایش یافته و این گرانی و عدم ثبات در قیمت‌ها باعث شد تعداد معاملات خرید و فروش به‌شدت کاهش یابد و صحنه فروش بازار مسکن تنها در سیطره آن دسته از افرادی که قصد فروش فوری مسکن خود را داشتند، باشد.

در عین حال، این موقعیت خاص برای برخی از فروشندگان متوهم، این تصور را ایجاد کرد که برهه کنونی زمان مناسبی برای افزایش قیمت هر روزه است، و متاسفانه این عادت به یک عرف در تمام کشور مبدل شد.

به هر روی، به فرض اینکه این قیاس مع الفارق تا این قسمت از کار به رسم فراگیر شدن گرانی تمام کالاها درست باشد، پس چرا با کاهش نرخ دلار این روند نزولی نشده است؟

میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در زمان دلار 17 هزار تومانی به متری 9 میلیون تومان رسید. ولی امروز که قیمت دلار به زیر 10 هزار تومان رسیده با کاهش 40 درصد قیمت روبرو شده آیا فروشنده خود را مجاب می‌کند که قیمت‌های خود را همپای کاهش دلار ارایه دهد؟

این در حالی است که رصد بازار نشان می‌دهد به دلیل مقاومت فروشندگان تاکنون در قیمت کالاهای مصرفی تغییرات قابل لمسی ایجاد نشده است .

به هر روی یکی از دلایلی که باعث شده بازار مسکن در ترافیک گرانی قفل شود، عدم رضایت فروشندگان به فروش مسکن است. البته با ادامه این روند فروشندگان در آینده نزدیک مجبور به کاهش قیمت‌ها خواهند شد .

کاهش بیش از پیش تقاضا، افزایش تعداد فروشندگان، ارزان‌تر شدن محسوس دیگر کالاها و مصالح ساختمانی، فشارهای اقتصادی و بدهی صاحبان املاک از عواملی است که می‌تواند فروشندگان را مجاب کند دست به تخفیف‌های شدید بزنند و در واقع کلید این قفل بزرگ در دست فروشندگان است.

از این رو، پایان این بازی، افزایش قیمت در فاز یک، کاهش شدید معاملات در فاز دو و سقوط قیمت در فاز سه خواهد بود، و نهایتا قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط آنقدر کاهش می‌یابد تا با قدرت خرید این دو قشر منطبق شود. بنابراین اگر تعاملی در تعادل قیمت‌ها صورت گیرد و سیر نزولی برخی کالاها احساس شود فروشنده‌ها نیز نرمش نشان خواهند داد وبه احتمال زیاد در ماه‌های پایانی سال شاهد تغییراتی جزیی در خرید و فروش خواهیم بود.

پیش بینی می‌شود در چند ماه آینده قیمت هیجانی مسکن از بین برود. باید در نظر گرفت که اگر مسائل کلی اقتصاد کشور را حل کنیم، بازار متعادلی در عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی به وجود می‌آید.

در آینده پیش رو، بطور قطع تورم واقعی در بخش مسکن رخ نخواهد داد، زیرا عرضه مسکن بیش از نیاز است.

*کارشناس مسائل شهری