شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن
کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است، اکنون بسیاری از خانوارها نسبت به خرید مسکن نگرانی‌هایی داشته باشند. از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته شرایطی را پشت سر گذاشته است که دیگر خرید خانه به یک رویا می‌ماند، تا اینکه یک هدف باشد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.
دلیل بروز شکاف بین قدرت خرید شهروندان و قیمت مسکن چیست؟
متاسفانه رشد قیمت مسکن و افزایش درآمد دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه طی 30 سال گذشته متناسب با هم حرکت نکرده‌اند. بدین معنا که همواره نرخ مسکن در بخش خرید و فروش و اجاره با سرعت بیشتری نسبت به قدرت خرید حقوق‌بگیران، کارمندان، کارگران و قشر ضعیف و متوسط رشد داشته است. بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از سال 71 تا 94 قیمت مسکن در ایران 104 برابر، یعنی بیش از 1000 درصد رشد داشته است. اما افزایش درآمد حقوق‌بگیران بسیار کمتر از این اعداد رقم می‌خورد. یکی از دلایلی که تعداد مستاجران هر سال به افزایش چشمگیری مواجه می‌شود به کاهش قدرت خرید جامعه و رشد نامتعارف قیمت مسکن بازمی‌گردد.
ریشه افزایش قیمت مسکن چیست؟ چه عواملی باعث می‌شوند که این بخش اقتصاد نامتعارف‌تر از سایر بخش‌ها دچار رشد نرخ شود؟
دلایل مختلفی را برای افزایش قیمت نامتعارف مسکن می‌توان برشمرد. اصلی‌ترین دلیل هم به نبود یک برنامه جامع بازمی‌گردد. اگر برنامه جامعی هم وجود داشته باشد به آن عمل نشده است. این موضوع به دولت خاصی هم محدود نمی‌شود. چهاردهه است که برنامه‌ای جامع در بخش مسکن به چشم نمی‌خورد. در واقع افق و چشم‌اندازی در این زمینه وجود ندارد. وزارت راه‌وشهرسازی یا مسکن سابق نیز همواره بر اساس دیدگاه و سلائق وزیران و مدیران خود برنامه‌های اقتصادی کوتاه‌مدت را به اجرا می‌گذارد. طبق اصول اقتصاد همزمانی که یه چشم‌انداز و افق دید مشخص وجود نداشته باشد، مشکلات حل نمی‌شوند و فقط در مقاطعی حرکتی صورت می‌گیرد. همانند مسکن مهر که در دولت محمود احمدی‌نژاد به اجرا گذاشته شد. در دولت‌های یازدهم و دوازدهم نیز وزارت راه و شهرسازی گفتار درمانی را به اجرای برنامه‌های عملیاتی ترجیح داد. در واقع وزارتخانه تخت تصدی عباس آخوندی پرداخت تسهیلات را تنها راه چاره برون‌رفت از مشکلات مسکن می‌داند. مسکن اجتماعی بحث دیگری بود که مدیران این وزارتخانه بارها از آن صحبت کردند، اما هنوز کلنگ آن بر زمین نخورده است. مساله دیگری که بر گرانی مسکن دامن می‌زند نبود به نبود توازن در عرضه و تقاضا مربوط می‌شود. طوری که ما سالانه حداقل به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، اما تولید مسکن حتی به 250 هزار واحد هم نمی‌رسد. یعنی سالانه کمبود 700 هزار واحدی در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد. هیچ برنامه‌ای هم برای جبران آن وجود ندارد. یعنی در حال حاضر ما 20 سال از برقراری توازن بین عرضه و تقاضا عقب مانده‌ایم. خانه‌های خالی هم آدرس غلطی برای رد گم کردن هستند. این خانه‌ها هیچ تاثیری در ایجاد توازن بازار مسکن ندارند. زیرا به گفته مسئولان حدود 5/2 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که حدود 700 هزار واحد در تهران است که بیشتر آنها فاقد خدماتی نظیر آب، برق، مدرسه، بیمارستان و... هستند. سایر خانه‌ها نیز چنان لوکس و لاکچری‌اند که قیمت آنها سر به فلک می‌کشد عرضه شدن یا نشدن آن تاثیری بر بازار نمی‌گذارد. اینها خانه‌هایی هستند که پنج درصد جامعه فقط توان خرید و فروش آن را دارند. دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه حتی توان اجاره این خانه‌ها را ندارند. سومین عامل گرانی مسکن به نداشتن برنامه‌ای جامع در حوزه زمین بازمی‌گردد. 70 تا 90 درصد نرخ مسکن از قیمت زمین نشات می‌گیرد و 10 تا 30 درصد گرانی‌ها به مصالح ساختمانی و نیروی انسانی ارتباط دارد. متاسفانه در حوزه مدیریت زمین دولت‌های مختلف برنامه مدونی به اجرا نگذاشته‌اند. نه بدین معنا که زمین را به مردم واگذار کنند، بلکه وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری، بنیاد مسکن و حتی وزارت جهاد کشاورزی درباره قیمت‌گذاری و تعیین بازار زمین نتوانسته‌اند نقش موثری ایفا کنند. اگر مدیریت صحیحی در این حوزه وجود داشته باشد می‌توان حتی تا 50 درصد قیمت مسکن را کاهش داد. ولی در این زمینه هم کاستی‌های گسترده‌ای صورت می‌گیرد. نبود مشوق‌های مالیاتی عامل دیگری است که در تحلیل گرانی مسکن می‌توان به آن اشاره کرد. در نبود همین مشوق‌هاست که نمی‌توان رکود را پشت سر گذاشت. در کشورهای توسعه‌یافته معمولا زمانی که با چنین رکودی در بازارهای مختلف دچار می‌شوند برای خنثی‌سازی آن مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات ویژه در نظر می‌گیرند. متاسفانه دولت‌های ایران به این مورد هم همواره بی‌توجه بوده‌اند. اما اتفاق بدتر این است که در حوزه بانکداری هم سیاست‌های پولی اصلاح نشده‌اند. عمر مجلس دهم سال آینده به اتمام می‌رسد، اما همچنان از اصلاح سیاست‌های پولی و مالی سخن می‌گویند، ولی اقدامی در زمینه تصویب لایحه مربوط به آن صورت نمی‌گیرد. در این شرایط دم زدن از واگذاری بنگاه‌های اقتصادی به بخش خصوصی موضوعی عبث و بیهوده است. چراکه بانک‌ها خود به بنگاه‌دار و دکان‌دار تبدیل شده‌اند و خود به عاملی برای گرانی مسکن تبدیل می‌شود. بانک‌ها پول مردم را می‌گیرند و به جای اینکه آن را وارد بازارهای مولد کنند، خود هلدینگ‌های بزرگ می‌سازند و وارد حوزه بنگاهداری می‌شوند. هر دستگاهی هم برای خود بانکی راه‌اندازی کرده و به خرید و ساخت و ساز ملک روی آورده‌اند. نبود نظارت دقیق و کافی نمایندگان مجلس بر عملکرد بانک‌ها و سازمان بازرسی کل کشور در رشد این تخلفات بی‌تاثیر نیست.
دلالان در زمینه گرانی مسکن چه نقش و تاثیری دارند؟
مواردی که به آن اشاره شد دست به دست هم داده‌اند تا بازار مسکن به جولانگاهی برای مانور دلالان و سوداگران شود. چه بسا که اکنون بسیاری از بانک‌ها خود وارد فعالیت سوداگرانه در بازار مسکن شده‌اند. موضوعی که مربوط به یک یا دو بانک نیست، بلکه از موسسات غیرمجاز گرفته تا بانک‌های خصوصی و دولتی همگی در چند سال اخیر به سوداگری مسکن روی آورده‌اند. با وجود این اتفاقات نمی‌توان انتظار شکوفایی بازار مسکن و در نهایت اقتصاد را داشت. در این شرایط انتظار می‌رود که هر روز معضلی جدید ایجاد شود که رسیدن میانگین قیمت مسکن در پایتخت به 5/7 میلیون تومان بر اثر همین سیاست‌های نادرست اتفاق می‌افتد. در حالی که قدرت خرید مردم به پایین‌ترین حد خود رسیده، قیمت مسکن روند نجومی به خود گرفته و این به معنای شکاف بین قدرت خرید و نرخ مسکن است. در این شرایط نمی‌توان انتظاری جز رکود داشت. ما انتظار داشتیم که ابتدا وارد دوره پیش‌رکود شویم و سپس رکود را تجربه کنیم، اما در تیر و مرداد 97 بازار مسکن وارد رکودی عمیق شد. بخشی از دلایل آن هم ذکر شد.
پیشنهاد شما برای عبور از رکود چیست؟
اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوگیری از فعالیت بنگاهداری و سوداگرایانه بانک‌ها، ایجاد بانک‌های توسعه‌ای که بتواند برنامه‌های بازار را اجرا کند، مدیریت زمان و ارائه مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات بانکی با توجیه اقتصادی به خریداران و تولیدکنندگان از جمله راهکارهایی است که می‌تواند نجات‌بخش اقتصاد مسکن باشد. متاسفانه بر اثر سیاست‌های نادرست در سال 97، رشد 60 درصدی در بازار مسکن اتفاق افتاده است. در کنار این موضوع نوسانات بازار مسکن، ارز و طلا نیز بازار را ملتهب‌تر می‌کند.
پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
اکنون نیمی از سال گذشته است و بازار مسکن در رکود تورمی بسر می‌برد. در نیمه دوم سال اگر قیمت طلا و مسکن روند رو به رشدی داشته باشد، نمی‌توان از بازار ارز انتظار جز ادامه گرانی‌ها داشت. گرانی که با رکود همراه خواهد بود.
