نقشه تقاضای مسکن در مناطق 22 گانه تهران
تعیین محل برای خرید یا اجاره مسکن شاید زمانی کاملاً با توجه به شرایط زندگی مردم بستگی داشت مثلاً نزدیک بودن به محل کار یا محل زندگی والدین یا نزدیکی به مدرسه بچه‌ها. اما با گران شدن مسکن در نزدیک به دو دهه گذشته در حال حاضر مهم‌ترین معیار برای تعیین محل زندگی بویژه در شهر تهران توان مالی متقاضیان است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، از آنجا که متقاضیان مصرفی عمدتاً در دهک‌های متوسط و پایین جامعه قرار دارند تقریباً هر سال با پیشی گرفتن هزینه مسکن از درآمد، آنها مجبورند محل زندگی خود را تغییر دهند و به مناطقی بروند که هزینه مسکن در آن کمتر است. اما این جابه‌جایی هزینه‌های بیشتری را هم به خانوار و هم به هزینه‌های عمومی اضافه می‌کند. دور بودن از محل کار، مدرسه یا محل زندگی اقوام و...هزینه رفت وآمد را به خانوار تحمیل می‌کند و افزایش ترافیک، آلودگی هوا و بسیاری مشکلات اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی دیگر نتیجه آن در شهرها است.
بررسی آماری خرید و فروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به‌دنبال رشد شدید قیمت در مناطق مصرفی و پرتقاضا مانند منطقه ۵ تهران بسیاری از خریداران در این مناطق به‌خاطر از دست دادن قدرت خرید، تقاضای خود را به محلات ارزانقیمت‌تر هدایت کردند. در میان مناطق ارزانتر، منطقه ۱۰ یکی از مناطقی است که متقاضیان آنجا را به لحاظ سطح قیمتی کمتر برای خرید مسکن انتخاب کرده‌اند. در این منطقه عرضه واحدهای کوچک متراژ که متقاضی بیشتری دارد به نسبت مناطق دیگر که واحدهای کوچک در آنها کمیاب یا نایاب شده است بیشتر است. میانگین قیمت مسکن در این منطقه حدود 4 میلیون و 400 هزار تومان است که با توجه به قیمت‌های نجومی مسکن به نسبت قیمت متعادل تری محسوب می‌شود.
تقاضای بالا در مناطق نوسازی شده
یکی دیگر از مناطقی که در حال حاضر بیشترین تعداد متقاضی در خرید مسکن را دارد مناطق قرار گرفته در بافت فرسوده است که نوسازی در آن شروع شده است. مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید تقاضا در مناطق در حال نوسازی بالا است چون در این مناطق از یک طرف قیمت‌ها کمتر است و از طرف دیگر وام خرید در آنها با دستورالعمل دولت 6 درصد است که درصد کمتری از تسهیلات خرید در محله‌های خارج از بافت فرسوده است. خسروی همچنین می‌گوید ساخت هرگونه امکانات شهری مانند پمپ بنزین، مراکز خرید و... ارزش زمین و مسکن را در این محلات ارزان بالا می‌برد که این خود انگیزه ای برای خریداران است.
نوسازی خرید و فروش را بسرعت رواج می‌دهد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین به دو منطقه پرتقاضای دیگر مانند منطقه 5 و 22 اشاره می‌کند و می‌گوید این دو منطقه تقریباً جوان هستند و به‌خاطر جوان بودن ساخت و ساز و در نتیجه تقاضا در آنها هم بیشتر است. البته در چند ماه گذشته به‌خاطر شرایط اقتصادی به وجود آمده و جهش دوباره قیمت مسکن تقاضا در این دو منطقه هم کاهشی بوده است. او منطقه 12 و بخصوص خیابان ایران در این منطقه را هم یکی از مناطق پرتقاضا معرفی و علت آن را هم قیمت مناسب و هم وجود مدرسه‌هایی با معیار خوب برای خانواده‌ها عنوان می‌کند.
رابطه مستقیم جابه‌جایی‌ها با گرانی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید همیشه افزایش قیمت مسکن موجی از جابه‌جایی را رقم زده است. به گفته او سه جهش قیمت مسکن در سال‌های 68، 86 و 91 و جهش کنونی، مردم را ناگزیر به جابه‌جایی محل زندگی کرده است. او جابه‌جایی را کاملاً مرتبط با توان اقتصادی مردم دانسته ومی‌گوید شهرک‌های اقماری یکی از انتخاب‌های خریداران و بیشتر مستأجران در زمان اوج گرفتن قیمت‌ها است. البته عکس این قضیه هم با درصد بسیار کمتری اتفاق می‌افتد و ما جابه‌جایی از شهرک‌های اقماری یا مناطق ارزان و جنوبی‌تر به مناطق متوسط یا شمالی را هم داریم.
خسروی مدرسه را یکی از گزینه‌های مهم در تعیین محل اجاره مسکن برای خانواده‌ها می‌داند و می‌گوید خانواده‌ها برای اینکه فرزندشان در مدرسه ای خاص تحصیل کند حاضر به جابه‌جایی می‌شوند. بیشتر این مدرسه‌ها در مناطق مرکزی قرار دارند.
طرح ترافیک مردم را از مرکز گریزان کرد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک یکی دیگر از علت جابه‌جایی را طرح ترافیک نام می‌برد. خسروی می‌گوید: وقتی خانه‌ای در محدوده طرح ترافیک با محدودیت تردد مواجه شده اهالی این محدوده‌ها مجبور به خرید طرح ترافیک می‌شوند و تقاضا برای نوسازی در این مناطق کم می‌شود چون مالکان یا سازنده‌ها حاضر نیستند این ریسک را بپذیرند. اینکه مردم این محدوده ناچار به خرید طرح ترافیک می‌شوند موجب نارضایتی شده است و همین نارضایتی‌ها اقبال عمومی برای خرید خانه در این محدوده را کاهش می‌دهد. به گفته خسروی کاهش نوسازی در محدود‌‌ه‌های قرار گرفته در طرح ترافیک باعث فرسوده ماندن این مناطق می‌شود و در سال‌های آینده ما در مناطق مرکزی با درصد فرسودگی بالا مواجه خواهیم بود.
یکی دیگر از دلایل کاهش تقاضا و کاهش جمعیت ساکن در مناطق واقع در بافت فرسوده به اعتقاد خسروی این است که عمده بافت محدوده طرح ترافیک غیرمسکونی است و کاربری‌های اداری و تجاری در اغلب محله‌های این محدوده بیشتر از کاربری مسکونی است. بخش عمده بافت مسکونی داخل محدوده طرح ترافیک در منطقه 6 واقع شده که فایل نوساز در آن بسیار کم است. مالکان تمایل دارند زمانی ملک خود را نوسازی کنند که بتوانند کاربری آن را از مسکونی به تجاری تغییر دهند اما با توجه به پیچیدگی‌های اداری و هزینه بالاتر ساخت و ساز تجاری نوسازی در محدوده مسکونی منطقه 6 بسیار کم است.
