جزئیات صندوق پس‌انداز مسکن اقشار متوسط

عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی بارها در مصاحبه‌های خود سرمایه‌گذاری متقاضیان در صندوق‌های پس انداز مسکن و دریافت تسهیلات چند برابر را سیاست مناسبی برای خانه دار شدن مردم عنوان کرد. او معتقد است: سیاستی که افراد مبلغی را در صندوق های پس انداز مسکن سرمایه گذاری می‌کنند و سپس 5 تا 6 برابر آن مبلغ تسهیلات دریافت می کنند، در اکثر کشورهای دنیا تجربه شده و سیاست مناسبی است. این موضوع از همان ابتدای رای اعتماد از مجلس توسط آخوندی مطرح شد و مشخص شد که وی نه تنها اعتقادی به مسکن مهر ندارد، بلکه آنرا برای اقتصاد کشور نامناسب می‌داند. راه اندازی صندوق پس انداز مسکن از زبان وزیر راه و شهرسازی در ادامه یک بحث دیگری را نیز در برداشت و آن هم این بود که پرداخت تسهیلات مسکن باید از انحصار بانک مسکن خارج شود. برای کسب اطلاعات بیشتر از روش صندوق پس انداز مسکن در سایر بانک ها به سراغ حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مدیریت و تامین مالی که حدود دو ماه پیش از سوی وزیر راه و شهرسازی انتخاب شد رفتیم. عبده تبریزی گفت: هدف آقای آخوندی در دور جدید وزارت ایشان آن است که صندوق پس‌انداز مسکن به بانک مسکن محدود نباشد و سایر بانک‌ها نیز بتوانند هرچه زودتر صندوق‌های پس‌انداز مسکن را راه‌اندازی کنند، تا امکان پس‌انداز مردم برای خرید مسکن جدید و یا بهبود مسکن قبلی آنان ممکن شود. وی می افزاید: صندوق‌های پس‌انداز مسکنی که بانک‌های مختلف طراحی کنند می‌تواند سقف‌های متعددی داشته باشد. وی در نهایت معتقد است: این بحث که هرجا برای خرید مسکن وام داده شود، قیمت مسکن بالا می‌رود بحث نادرستی است. متن گفت‌وگوی فارس با حسین عبده تبریزی را با هم می‌خوانیم. روش صندوق پس‌انداز مسکن چیست؟ صندوق پس‌انداز مسکن در ایران سابقه‌ای طولانی دارد که به قبل‌از انقلاب اسلامی برمی‌گردد. بعد از انقلاب اسلامی ایران، برای مدتی صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن متوقف ماند تا این‌که در سال 1372 و با حضور آقای آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی، فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن مجدداً آغاز و به‌تدریج بزرگ شد. تا آن‌جا که این صندوق در بعضی از سال‌ها به 1،5 میلیون نفر تسهیلات خرید مسکن داده است. روش صندوق آن است که پس‌انداز مردم را دریافت می‌کند و بعد از گذشتن چند دورة شش ماهه، متناسب با توقف پول افراد در صندوق پس‌انداز مسکن، و با احتساب ضریبی چند برابر، به آن‌ها تسهیلات بلندمدت خرید مسکن می‌دهد. اصطلاحاً به تسهیلات بلندمدت خرید مسکن درقبال توثیق مسکن، وام رهنی یا تسهیلات رهنی می‌گویند. هدف آقای آخوندی در دور جدید وزارت ایشان آن است که صندوق پس‌انداز مسکن به بانک مسکن محدود نباشد و سایر بانک‌ها نیز بتوانند هرچه زودتر صندوق‌های پس‌انداز مسکن را راه‌اندازی کنند تا امکان پس‌انداز مردم برای خرید مسکن جدید و یا بهبود مسکن قبلی آنان ممکن شود. هر بانکی متناسب با مدلی که نهایتاً باید ورود و خروج پول آن صندوق با هم بخواند، اقدام به تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن و اعطای تسهیلات بلندمدت (مثلاً 15 ساله) برای خرید مسکن خواهد کرد. دولت باید از انبوه‌سازی و تولید حمایت کند یا از صندوق؟ در طرح پاک که از آغاز دهة 1370 دنبال شده است، در عرصة مسکن، دولت از سیاست پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی حمایت کرده است. هر سة این کلمات پرمفهوم است پس‌انداز می‌گوید که مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر فرد در طول عمر خود از محل پس‌اندازهای گذشته و آینده افراد خریداری می‌شود. بنابراین، مردم باید برای خرید مسکن پس‌انداز کنند و این پس‌انداز را دست‌مایه اخذ تسهیلات بلندمدتی برای خرید مسکن کنند که در طول حداقل 15 سال (در شرایطی که تورم یک‌رقمی باشد، حتی در طول 30 سال) از محل پس‌اندازهای آتی آنان، اقساط پرداخت می‌شود. دولت از این نظر از تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن حمایت می‌کند که بازار رهن را توسعه می‌دهد. یعنی منابع بلندمدت در دسترس قرار می‌گیرد تا مردم بتوانند با اقساط طولانی‌مدت مسکن خود را خریداری کنند. انبوه‌ساز وقتی مطمئن شود خریداری برای مسکن وی وجود دارد و پول بلندمدتی وجود دارد که 15 ساله مسکن را خریداری کند، آن‌گاه می‌تواند منابع کوتاه‌مدت ساخت یک ساله یا دو سالة مسکن را فراهم کند. همة بانک‌ها آماده‌اند پول دو ساله برای ساخت‌وساز به انبوه‌سازان بدهند، منوط بر آن‌که مطمئن شوند خریداری برای مسکن تولیدی آن‌ها وجود دارد. بنابراین، تقویت بازار رهن به‌معنی تقویت انبوه‌ساز هم هست، چرا که انبوه‌ساز مطمئن خواهد بود خریداری برای محصولات تولیدی او در دسترس است. این صندوق قرار است به مردم چه میزان وام بدهد؟ یعنی سقف وام در این صندوق چقدر است؟ صندوق‌های پس‌انداز مسکنی که بانک‌های مختلف طراحی کنند می‌تواند سقف‌های متعددی داشته باشد. صندوق‌هایی که سقف آن‌ها کم‌تر است، به درد افرادی می‌خورد که اولین مسکن خود را خریداری می‌کنند. صندوق‌ها را می‌توان طوری طراحی کرد که ارقام تسهیلات بالاتری نیز اعطا کنند. در شرایط امروز ایران و با توجه به نرخ تورم بالا، بعید است صندوق را بتوان طوری طراحی کرد که وام‌های بزرگ‌تر از 100 میلیون تومان اعطا کند. البته، هدف‌گذاری دولت برای صندوق‌هایی است که مشکل مسکن اقشار کم‌درآمدتر جامعه را حل می‌کند. به‌علاوه، اگر دولت منابعی داشته باشد، به‌عنوان تفاوت سود به صندوق‌هایی پرداخت می‌کند که اقساط بلندمدت‌تر به خانوارهای کم‌درآمدتر پرداخت می‌کنند. بنابراین دولت در حمایت از صندوق‌ها محدود به صندوق‌هایی خواهد شد که به زوج‌های جوانی که اولین مسکن خود را خریداری می‌کنند و یا به اقشار کم‌درآمدی که مسکن خود را بعد از سال‌ها اجاره‌نشینی خریداری می‌کنند، تسهیلات می‌دهند. یعنی، اگر دولت پولی در بساط داشته باشد، به‌جای این‌که برود و با آن پول مسکن بسازد و به مردم بدهد، بهتر است آن پول را اهرم کند و تفاوت سود پرداخت کند تا بانک‌ها چندین برابر پول دولت، به مردم تسهیلات بدهند. فرض کنید اگر دولت 100 میلیارد تومان دارد، یک راه آن است که با آن 100 میلیارد تومان چند ده خانه بسازد و به مردم تحویل دهد، اما راه مناسب‌تر آن است که 100 میلیارد تومان را اهرم کند و از نظام بانکی هم 1000 میلیارد تومان تسهیلات در اختیار مردم قرار دهد تا تعداد بیش‌تری خانه خریداری شود. مردم چند سال باید صبر کنند و چه میزان حداقل باید سپرده‌گذاری کنند؟ این بستگی به صندوق پس‌انداز مسکن هر بانک خواهد داشت. طبیعی است مبلغ وام با طولانی‌شدن دوره سپرده‌گذاری افزایش می‌یابد. صندوق‌های جدید چیزی چندان متفاوت با صندوق‌های پس‌انداز مسکن بانک مسکن نخواهند بود. نرخ سود این وام‌ها در صندوق آیا یکسان است، یا این‌که بانک به بانک متفاوت خواهد بود؟ اگر کنترل نرخ سود نباشد، طبعاً می‌تواند از یک بانک به بانک دیگر و با توجه به سقف وام متفاوت باشد. اما مهم این است که باید برای صندوق‌هایی که به اقشار ضعیف‌تر و کم‌درآمدتر (اقشار هدف دولت) تسهیلات می‌دهند، کمک شود تا با نرخ سود پایینی تسهیلات بدهند. این بدان معنا نیست که وزارت راه و شهرسازی از بانک‌ها می‌خواهد بروند و 20 درصد سپرده بگیرند و 15 درصد تسهیلات بدهند. بدیهی است این با منطق اقتصاد نمی‌خواند، بلکه اگر وزارت راه و شهرسازی به بانک‌ها گفت، به گروه هدف خود وام‌هایی با سود پایین اعطا کنند، مجبور است از محل یارانه، تفاوت زیان آن نهادها را تأمین کند. به‌هرحال آیا بحث افزایش وام خرید مسکن را قبول دارید یا خیر؟ بله قبول دارم. در چه صورتی افزایش سقف وام مسکن قیمت مسکن را افزایش نمی‌دهد؟ این بحث که هرجا برای خرید مسکن وام داده شود، قیمت مسکن بالا می‌رود بحث نادرستی است. به‌هرحال در 8 سال گذشته که برای خرید مسکن تسهیلاتی داده نشد، قیمت‌های مسکن تا 4 و 5 برابر هم رسید. بنابراین، افرادی که عنوان می‌کنند بالارفتن سقف خرید مسکن طرف تقاضا را تحریک می‌کند، البته داستان را به‌طور کامل تعریف نکرده‌اند. در حال حاضر، به‌نظر نمی‌رسد، طرف عرضه ضعف جدی داشته باشد. اگر مسکن را بخرند، طرف عرضه امکان و منابع کافی برای تولید مسکن دارد. به‌علاوه، بانک‌های بسیاری آماده‌اند همان‌طور که عرض کردم دو یا سه ساله به آن‌ها تسهیلات ساخت بدهند. آیا وام‌های رهنی در بانک‌های امریکا شکست نخورده است؟ به‌هیچ‌وجه؛ وام‌های رهنی باعث شده نه‌تنها در امریکا، بلکه در اروپا و آسیا، میلیون‌ها نفر صاحب خانه شوند. همان‌طور که عرض کردم، وام رهنی یعنی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن در قبال وثیقة مسکن. بنابراین، چگونه ممکن است اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن درقبال توثیق مسکن شکست بخورد. این روشی بوده که میلیاردها نفر را صاحب خانه کرده است. میلیون‌ها نفر در دنیا از محل پس‌اندازهای آینده خود مسکن را می‌خرند. این درست نیست که مردم اول پول جمع کنند و مثلاً در سنی بالاتر از 60 سال به خرید خانه اقدام کنند. همان‌طور که گفتم، مسکن باید از محل پس‌اندازهای آتی مردم خریداری شود. بنابراین، طراحی تسهیلات رهنی بدین‌منظور است. شاید شما منظورتان بازار ثانویه وام‌های رهنی است که آن موضوعی دیگر است. این صندوق‌ها قرار است تا چه میزان و چند درصد یک واحد مسکونی را وام بدهند؟ بسته به نوع صندوق و میزان وام مسکونی هر فرد، رقم متغیر است. همان‌طور که عرض کردم، بعید است صندوقی بتواند خرید مسکن طبقاتی را تأمین مالی کند که می‌خواهند واحدهای گران‌قیمت در شمال شهر تهران خریداری کنند. آن افراد می‌توانند از محل منابع خودشان مسکن خریداری کنند. هدف صندو‌ق‌های پس‌انداز مسکن تأمین منابع مالی برای خرید بلندمدت مسکن اقشار میانه و طبقات ضعیف‌تر جامعه است. مثلاً، می‌توانیم صندوق پس‌انداز مسکن را برای مناطق ضعیف شهری طراحی کنیم و آن صندوق فقط در آن مناطق شهری مجاز خواهد بود اعطای تسهیلات کند. البته، هیچ مخالفتی نیست که صندوقی بتواند تا سقف بالایی تأمین مالی کند و مثلاً خرید افرادی را که می‌خواهند مسکن خود را بهبود بخشند، تأمین مالی کند. اما، طبعاً گروه‌های هدف دولت طبقات ضعیف‌تر جامعه و طبقات متوسط جامعه هستند.