مالیات‌های جدید مسکن در راه است

با وضعیتی که در دست‌کم یک سال گذشته، از شرایط این بازار آشکار شده، هم‌اکنون مسیر تصویب قوانین به‌کارگیری مالیات‌های جدید برای بخش مسکن در دور جدید رایزنی مسوولان با قانون‌گذاران، هموار شده است. بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: به‌رغم آنکه تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور از کل خانوارها سبقت گرفته و چالش سال‌ها کمبود عرضه اخیرا با 2 درصد فزونی این شاخص نسبت به شاخص تقاضا - طبق سرشماری نفوس‌ومسکن در سال90 و اعلام نتایج آن در سال91- برطرف شده است؛ اما خالی‌‌بودن 7.7 درصد از کل واحدهای مسکونی، این‌بار کمبود مصنوعی عرضه را در بازار مسکن رقم زده و دسترسی خانوارها به حداقل یک میلیون و 663 هزار واحدمسکونی بلااستفاده را در دو سال گذشته، مختل کرده است. دفتر برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نقطه‌بهینه در بازار خانه‌های خالی را تنزل تعداد این نوع آپارتمان‌ها به سطح استاندارد 3 تا 5 درصد کل واحدهای مسکونی برآورد می‌کند و راهکار حصول نقطه‌بهینه را که در نهایت باعث متعادل‌‌شدن نسبت کل عرضه و تقاضا خواهد شد، در استفاده از ابزار «مالیات بر خانه‌های‌خالی» می‌داند. اواسط سال90، زمانی که تدوین لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم به سفارش وزارت اقتصاد، در دستور کار دولت قرار گرفت، وزارت مسکن وقت پیشنهاد گنجاندن هشت نوع مالیات شامل مالیات‌های جدید و اصلاح مالیات‌های قدیمی و ناکارآمد در بخش مسکن را به سازمان امور مالیاتی ارائه کرد از جمله دریافت مالیات سالانه و تصاعدی از خانه‌های‌خالی معادل 4/2 درصد قیمت مسکن در سال اول. اما در متن لایحه‌ای که هم‌اکنون از طرف دولت تحویل مجلس شده، مهم‌ترین ابزار مالیاتی مدنظر مسوولان مسکن -به دلیل مخالفت مراجع مالیاتی- راه پیدا نکرده است. با این حال دور جدید پیگیری و رایزنی موافقان «تنظیم بازار مسکن از طریق ابزارهای مالیاتی»، از طریق دو کمیسیون‌ اقتصادی و عمران مجلس در دست انجام است تا ماحصل لایحه تحول مالیاتی پیش‌از ارائه در صحن مجلس، لااقل به پاره‌ای از این ‌ابزارها مجهز شود. مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌‌وشهرسازی درباره آخرین وضعیت مالیا‌ت‌های در شرف تصویب برای بازار مسکن به دنیای‌اقتصاد گفت: در بسته‌ای که ما در زمان تدوین لایحه اصلاحیه مالیات‌های مستقیم با هدف ایجاد عدالت اقتصادی در بازار مسکن، به وزارت اقتصاد ارائه کرده بودیم، یکسری مالیات جدید از جمله مالیات بر خانه‌های خالی پیش‌بینی شده بود؛ اما بعضی از مفاد این بسته قبول شد و بعضی هم مورد قبول قرار نگرفت که متاسفانه مالیات بر خانه‌های خالی جزو رد شده‌ها بود، البته هنوز این لایحه در مجلس نهایی نشده است. چگینی تصریح کرد: از جمله ابزارهایی که در لایحه در حال بررسی در مجلس، برای بخش مسکن فعلا نهایی شده، تصویب دریافت مالیات از معاملات مکرر است که در قالب آن، فروش بیش از 2 واحد مسکونی در سال، مشمول این مالیات خواهد شد، به این صورت که اگر مالکی بیش از 2 بار معامله کند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال، مالیات مازادی هم باید بدهد. مدیر دفتر اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه نرخ مالیات بر معاملات مکرر هنوز تعیین نشده؛ اما قرار است درصد آن در مقایسه با مالیات نقل‌وانتقال، رقم قابل‌توجهی باشد، گفت: تاکنون در لایحه تحول مالیاتی، برای مالیات بر اجاره مسکن نیز تغییراتی از بابت افزایش دامنه معافیت متری آپارتمان‌های اجاره‌ای، در نظر گرفته شده که البته هنوز مورد دلخواه ما نیست و باید این مالیات به نفع قراردادهای اجاره بلندمدت تغییر کند و این موضوع در کمیسیون‌های تخصصی در دست بررسی است. راهکار منطقی‌شدن نرخ مالیات‌ بر خانه‌های خالی چگینی در ادامه اهم مالیات‌‌های قابل‌طرح در حوزه زمین و مسکن را شامل 8 نوع مالیات عنوان کرد و افزود: از میان این مالیات‌ها که در بسته پیشنهادی وزارتخانه نیز قید شده بود، مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت، مالیات بر قیمت زمین و مالیات بر خانه‌‌‌های خالی نیز در لایحه ارسالی دولت به مجلس، گنجانده نشد. وی درباره خانه‌‌های خالی تصریح کرد: هر چند وجود درصدی خانه‌خالی لازمه انعطاف‌پذیری بازار مسکن برای تامین نیاز افرادی که به دنبال جابه‌جایی و تغییر محل سکونت خود هستند، می‌باشد و نمی‌توان انتظار صفرشدن نرخ خانه‌های خالی را داشت، اما در یک حالت ایده‌آل و میانه، می‌شود تعداد این آپارتمان‌ها را به نقطه‌بهینه رساند تا هم فرصت انتخاب برای خریداران و هم عامل ایجاد تحرک در فروشندگان به‌صورت توام فراهم شود. چگینی با بیان اینکه خانه‌های خالی همانند ستانده‌ای است که به بازار عرضه نشده و بهره‌وری در نظام تولید مسکن را کاهش داده است، افزود: استفاده از مهم‌ترین ابزار اقتصادی؛ یعنی مالیات بر خانه‌های خالی، می‌تواند در رساندن عرضه و تقاضا به نقطه‌بهینه، موثر باشد و با افزایش هزینه نگهداری این خانه‌ها برای مالکانشان، به عنوان اهرمی مکمل در ایجاد تعادل در بازار عمل کند. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی مسکن تصریح کرد: در کشورهای موفق در بخش مسکن، کارکرد این مالیات در «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» به اثبات رسیده؛ اما متاسفانه سابقه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال‌های 66 تا 80 در کشور و نگاه کسب درآمد از محل مالیات در آن زمان، باعث توقف آن شد. عمدتا نوسازها خالی‌اند این مقام وزارت راه‌وشهرسازی گفت: مشاهدات میدانی بازار مسکن حاکی است خانه‌های خالی عمدتا شامل خانه‌های نوساز است؛ به طوری که سرمایه‌گذار یا سازنده ملک با رصد وضعیت بازار، به دنبال حداکثر کردن سود خود است و طبیعتا این مساله می‌تواند زمانبر باشد، هر چند زمان انتظار فروش، ارتباط مستقیم با نگرش خریدار و فروشنده نسبت به آینده بازار دارد. چگینی با اشاره به اینکه انتظار می‌رود 3 تا 5 درصد واحدهای مسکونی کشور خالی باشد، گفت: نرخ خانه‌های خالی از 8/3 درصد در سال85 به 7.7 درصد در سال90 رسیده و حاکی از افزایش 100 درصدی آن در 5 سال است. بر همین مبنا، به‌رغم آنکه لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم سال گذشته بدون تامین نظر وزارت راه‌وشهرسازی از بابت گنجاندن مالیات بر خانه‌های خالی، به مجلس فرستاده شد؛ اما با تعامل و انعکاس نظر وزارتخانه به کمیسیون‌های عمران و اقتصاد، پیگیری‌ها برای اعمال در متن لایحه آماده تصویب در صحن مجلس، در شرف انجام است.