قراردادهای 2 ساله مسکن به کمک مستأجران می‌آید
وزیر راه و شهرسازی می‌گوید سیاستگذاری‌های جدیدی برای بخش مسکن در راه است .او این سیاست‌ها را «ابتکاراتی» می‌نامد که برای بهبود شرایط بازار مسکن در دستور کار دولت قرار گرفته است. مهم‌ترین این سیاست‌ها در قالب دو لایحه به مجلس ارائه شده که یکی برای بازار اجاره و دیگری مالیات بر عایدی مسکن، خانه‌های خالی و همچنین معافیت‌های مالیاتی برای ساخت واحدهای کوچک متراژ است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در نامه‌ای که به معاون اول رئیس‌جمهور در خصوص تصمیم‌های جدید نوشت به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستأجرین و استفاده از تجارب جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه شده اشاره کرده و برای بهبود شرایط مستأجران، «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶» را پیشنهاد داد.
کنترل بازار اجاره و احترام به حق مالکیت
در لایحه پیشنهادی دولت به مجلس برای کنترل بازار اجاره آمده است که مستأجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایطی ذیل قرارداد اجاره تمدید کنند.
یکی از بندهای این لایحه که مورد انتقاد برخی کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار مسکن قرار گرفته در خصوص تعیین قیمت برای اجاره بها است. در لایحه پیشنهادی قیمت اجاره بها حداکثر تا ده درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است و اگر مالک با تقاضای افزایش 10 درصدی مبلغ اجاره، موافقت نکند واحد قابل تخلیه است.
کارشناسان می‌گویند تعیین قیمت برای اجاره با قانون حق مالکیت در تضاد است اما حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی این انتقاد را قبول ندارد و معتقد است دولت موظف به حمایت از اقشار آسیب پذیر و کم درآمد است و این پیشنهاد از همین اندیشه برخاسته است.
براساس آمارهای رسمی اجاره بها در شهر تهران برای قراردادهای جدید تنظیم شده در خردادماه سال‌جاری نسبت به خرداد سال گذشته ۲۵ درصد رشد داشته و در برخی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسکن تهران، میزان رشد اجاره‌بها از نرخ رشدهای اعلام‌شده در آمارها نیز بیشتر بوده است.بنابراین به اعتقاد مظاهریان «در شرایط کنونی با توجه به وجود بیش از ۳۵ درصد خانوار اجاره نشین در مناطق شهری کشور توجه به حقوق اجتماعی مستأجران که بیش از یک سوم جمعیت شهری کشور را تشکیل می‌دهند، ضروری و موضعی قابل دفاع است.به علاوه تجربیات جهانی نشان می‌دهد که علی رغم وجود پیامدهای نامناسب اقتصادی و اجتماعی حاصل از کنترل اجاره بها، در شرایط بحرانی چنین اقداماتی قابل تجویز است.»
فردین یزدانی کارشناس ارشد بازار مسکن اما تأکید می‌کند که تعیین نرخ در بازار اجاره نه اجرایی ، نه منطقی و نه عقلانی است. تمدید مدت زمان اجاره نیز نمی‌تواند دستوری باشد. او پیشنهاد افزایش مدت اجاره و تعیین نرخ را برای کنترل بازار مسکن بی‌اثر می‌داند و آن را مخالف حقوق مالکیت ارزیابی می‌کند. به گفته یزدانی در بیشتر کشورها مالکان و مستأجران اتحادیه‌های صنفی دارند و این اتحادیه‌ها در کنترل بازار نقش دارند. یزدانی نقص دیگر قانون تمدید اجاره را اینگونه توضیح می‌دهد که مالک می‌تواند در قرارداد اول قیمت را طوری تعیین کند که در صورت تمدید نیز به زعم خودش ضرر نکند و او سود خود را در همان قرارداد اول کسب کرده باشد. او معتقد است برای کنترل بازار اجاره حمایت از اقشار آسیب پذیر برای خانه دار شدن، اجرای طرح مسکن اجتماعی و پرداخت کمک هزینه اجاره راهکارهای بهتری هستند که قابلیت اجرایی بیشتری هم دارند.
معاون مسکن و ساختمان به مشوق بخشودگی مالیاتی برای قراردادهای تمدید اجاره اشاره می‌کند و می‌گوید بخشودگی مالیاتی انگیزه خوبی برای مالکان خواهد بود و در صورت تمدید قرارداد با همین بخشودگی دیگر ضرری متوجه مالک نمی‌شود. در واقع می‌شود با اجرای سیاست‌های تکمیلی از پیامدهای نامناسب کنترل بازار کاست. اما یزدانی می‌گوید مالیات اجاره آنقدری نیست که بخشودگی آن مالک را به تمدید قرارداد اجاره ترغیب کند.
اما متولیان پیشنهاد دهنده لایحه جدید موجر و مستأجر می‌گویند با توجه به اینکه عرف معمول دوره اجاره بها در کشور یکساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یک سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستأجران ایجاد می‌کند و نیز مشخص بودن میزان افزایش اجاره در سال دوم، امکان برنامه‌ریزی برای مستأجران را فراهم می‌آورد این امر منجر به افزایش سطح رفاه برای مستأجران شده که به نوبه خود ارتقای رفاه اجتماعی را به‌دنبال دارد. در این لایحه به مستأجرین واحدهای مسکونی حق داده شده است تا به مدت یک سال قرارداد را به نرخ حداکثر ده درصد تمدید نمایند. بنابراین عملاً قانون تنها بر نوسانات بیش از 10 درصد بازار اجاره مؤثر است بلکه به مستأجر حق تمدید قرارداد را می‌دهد.
کارشناسان موافق پیشنهاد دولت تأکید می‌کنند در شرایط ضروری مانند شرایط کنونی که به‌دلیل نوسانات شدید بازارهای دیگر بازار اجاره دستخوش گرانی بیش از حد انتظار شده ورود دولت برای حمایت از مستأجران با رعایت حق و حقوق مالکان موضوع عجیبی نیست و در کشورهای دیگر هم در مواقع ضروری دولت برای حمایت از بخش بزرگی از جامعه اقدام می‌کند.
تعیین مالیات بر عایدی برای مسکن ضروری است
هر چند پیشنهادات جدید دولت برای بهبود بازار اجاره با انتقاداتی روبه‌رو شده اما پیشنهاد دیگر یعنی موضوع مالیات بر عایدی، مالیات بر خانه‌های خالی یا بخشودگی مالیاتی برای ساخت خانه‌های مصرفی با استقبال کارشناسان همراه بوده است. با اجرای پیشنهاد دولت برای وضع مالیات بر عایدی، مالیات نقل و انتقال و مالیات سازندگان مسکن حذف خواهد شد. همچنین با معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی نوساز که ۵ سال از تاریخ صدور پروانه ساخت آنها نگذشته باشد، ساخت و تولید مسکن تشویق می‌شود پس عرضه مسکن تقویت خواهد شد. با افزایش عرضه در یک سمت و با افزایش تقاضا در سمت دیگر تعادل در بازار و واقعی شدن آن رخ می‌دهد. نتیجه آن است که رونق واقعی در بازار اتفاق می‌افتد.
می توان گفت مالیات بر عایدی مالیات بر سوداگری در بازار مسکن است. در حال حاضر با افزایش قیمت مسکن متقاضیان مصرفی با کاهش توان مالی از این بازار خارج شده‌اند و بیشتر معاملات مسکن جنبه سوداگری دارد. با اعمال مالیات بر سوداگری کاهش تقاضای سوداگرانه و مخرب اتفاق می‌افتد. با حذف تقاضای سوداگرانه، تقاضای مصرفی فرصت ورود به بازار را پیدا می‌کند و تقاضای پنهان خود را آشکار می‌کند.
یزدانی مالیات بر عایدی را لازم می‌داند که می‌تواند در میان مدت و بلند مدت بخشی از مشکلات سوداگری در بازار مسکن را حل کند. او می‌گوید مالیات اگر روی زمین و مستغلات اجرا شود می‌تواند نقطه شروع خوبی برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن باشد. «حسین عبده تبریزی» مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور تأمین مالی نیز می‌گوید سهم عمده افزایش قیمت مسکن به افزایش قیمت زمین تعلق دارد و۷۰ درصد قیمت مسکن در تهران مربوط به قیمت زمین است. از کسانی به‌عنوان سوداگر زمین صحبت می‌شود که هیچ‌گونه ارزش افزوده‌ای روی زمین خلق نمی‌کنند بلکه به‌دلیل روابط خاصی که دارند، با اقداماتی از جمله تغییر کاربری، قیمت آن را افزایش می‌دهند؛ این افراد هیچ کاری روی زمین نمی‌کنند و از این دست به آن دست شدن زمین سود می‌برند. اگر نظام مالیاتی کارآمدی برای ارزش‌های بدون فایده افزایش قیمت زمین داشته باشیم، طبیعی است که دائماً از دست به دست شدن و انتقال طولی زمین از مالکی به مالک دیگر جلوگیری خواهد شد. می‌توان با اعمال سیاست‌ها و ابزارهایی مانند ابزارهای مالیاتی و تعیین نوع کاربری، از افزایش قیمت زمین جلوگیری کند.»
یزدانی می‌گوید دولت می‌تواند قانون مالیات بر عایدی را به شهرداری‌ها بسپارد تا آنها در قالب قوانینی بر بازار مسکن نظارت داشته باشند. او همچنین در خصوص معافیت مالیاتی برای سازندگان مسکن کوچک مقیاس با دفاع از آن تأکید می‌کند این قانون به ساخت خانه‌های مصرفی کمک می‌کند و الگوی تولید را به سمت الگوی نیاز پیش می‌برد. او می‌گوید تخصیص سرمایه به خانه‌های لوکس باید شامل مالیات شود و نمی‌شود سرمایه‌های خوابیده در خانه‌های خالی را از مالیات معاف کرد.
