شروط اجاره «2ساله» آپارتمان

علی چگینی درباره این قسمت از برنامه وزیر راه‌وشهرسازی که شامل «تطویل مدت اجاره واحدهای مسکونی در جهت حمایت از حقوق مستاجران» است و هم‌اکنون تحت عنوان طرح «تطویل مدت قرارداد اجاره مسکن» وارد مدار تصویب شده است، گفت: برای آنکه مهلت اجاره‌نامه‌ها از حالت کنونی یکساله به دوسال یا بیشتر تغییر کند، شرایطی لازم و مورد نیاز است؛ از جمله اینکه بستر اقتصاد کلان کشور باید از طریق کنترل نرخ تورم، قدرت پیش‌بینی درآمدوهزینه را به مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای و همین‌طور سرمایه‌گذاران بازار اجاره بدهد و از سوی دیگر باید یک‌سری مشوق‌های پولی‌ومالی با استفاده از تصویب قوانین جدید مالیاتی، برای فعالان این بازار فراهم شود تا برآیند شرایط و مقررات، منجر شود به اینکه آپارتمان‌های اجاره‌ای به شکل بلندمدت تحویل مستاجران شود. شروطی که برای اجرای این طرح به عنوان یکی از دو طرح اصلی آخوندی برای بازار اجاره، از سوی مقام اقتصادی وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شده، نشان می‌دهد: این وزارتخانه اگرچه اختیار لازم برای وضع هر نوع مقررات با کاربری تعادل‌بخشی به اجاره‌بهای مسکن را دارد، اما ابزار کافی برای تصویب آنها را ندارد به طوری‌که اگر قرار باشد اجاره‌بها از طریق طولانی‌ شدن مدت اجاره، مورد محافظت از تورم سالانه واقع شود، به جز وزارت راه‌وشهرسازی، باید وزارت اقتصاد و بانک‌مرکزی نیز شرایط مورد‌نیاز را ایجاد کنند. همچنین باتوجه به موضع‌گیری سه‌شنبه‌شب رییس اتحادیه کشوری مشاوران‌املاک در مقابل طرح دوساله شدن قراردادهای اجاره، وزارتخانه سومی هم به لیست دستگاه‌های دولتی هماهنگ‌کننده، باید اضافه شود. مصطفی‌قلی خسروی در گفت‌وگوی ویژه خبری سه‌شنبه شب در حضور مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، از مخالفت مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای با تغییر مدت اجاره خبر داد و با تاکید براینکه، رعایت شرع اسلام در حوزه احترام به مالکیت افراد، از قانون مصوب دولت و مجلس واجب‌تر است، شیپور غیرقابل اجرا بودن این طرح را در بازار به صدا درآورد. هر چند آنچه آخوندی در قالب این طرح برای بازار اجاره تدارک دیده است، اصلا «اجباری» نیست و کاملا قرار است «اختیاری» باشد، اما این‌طور موضع‌گیری از طرف واسطه‌های بازار، می‌طلبد وزارت صنعت، معدن و تجارت نیز به جمع دو وزارتخانه دیگر برای تصویب و اجرای پیش‌نیازهای طرح مذکور، اضافه شود. نرخ جابه‌جایی، کمتر؛ ثبات در بازار، بیشتر به گزارش دنیای‌اقتصاد، علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی سه‌شنبه شب در گفت‌وگوی ویژه خبری، در تشریح جزئیات طرح طولانی‌کردن مدت اجاره‌نامه آپارتمان اعلام کرد: بلندمدت شدن اعتبار قراردادهای اجاره منافعی هم برای مالک و هم برای مستاجر دارد، اما شرایطی را می‌طلبد که باید فراهم شود. شرط لازم، فراهم شدن بستر اقتصاد کلان است تا نرخ تورم کنترل شود و نگرانی مالکان از افزایش هزینه‌های زندگی در فاصله یک‌سال برطرف شود در غیراین‌صورت، مالک چون نمی‌داند بعد از یک‌سال، تورم چه مقدار افزایش پیدا می‌کند، حاضر نمی‌شود نرخ اجاره را برای بیش‌از یکسال تعیین کند. چگینی تصریح کرد: شرط دوم، مشوق‌‌هایی در حوزه‌های پولی و مالی است. باید برای این قسمت، مقررات مناسب مالیاتی تدوین شود و برای موجرانی که آپارتمان‌هایشان را به صورت بلندمدت اجاره می‌دهند، تشویقی‌هایی از بابت معافیت مالیاتی یا تخفیف در یک‌سری از هزینه خدمات زیربنایی اعمال شود تا در نهایت ذهنیت مالک و مستاجر به سمت این موضوع سوق پیدا کند. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با بیان اینکه اغلب مستاجران طالب اجاره بلندمدت هستند و حتی مالکان هم این شیوه اجاره‌داری را می‌پسندند، گفت: هر چقدر نرخ جابه‌جایی در بازار اجاره از طریق افزایش مدت اعتبار اجاره‌نامه‌ها، کمتر شود، مسیر ثبات اجاره‌بها هموارتر خواهد شد ضمن اینکه، نقل‌وانتقال کمتر هزینه‌های جانبی اجاره‌نشین‌ها را نیز کاهش می‌دهد. فساد دیگری به‌وجود می‌آید گفته‌های مقام اقتصادی وزارت راه‌وشهرسازی در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری باعث شد مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران‌املاک صبحت‌های طرف مقابل را قطع کند و سوابق نگفته‌ از طرح اجاره دوساله را اعلام عمومی کند. خسروی در این باره گفت: این طرح قبلا هم صحبت از اجرایش بود، یک روز آقای صومعلو ما را صدا زدند و گفتند بروید اجاره‌نامه‌ها را دوساله تنظیم کنید. اما مساله اصلی، شرع است. در شرع اسلام مالکیت محترم شناخته شده؛ بنابراین دخالت در تصمیمی که موجر می‌خواهد برای نحوه اجاره ملکش بگیرد، مشکل شرعی دارد. رییس اتحادیه املاک افزود: دولت دو سال پیش برای میزان افزایش اجاره‌بها سقف تعزیراتی 7 تا 9 درصد را تعیین کرد ولی اجرا نشد، سال گذشته آمد سقف 13 تا 15 درصد را تعیین کرد، اما باز هم اجرایی نشد. با اجرای طرح تعزیرات، فساد دیگری در بازار به‌وجود آمد چون مستاجرانی که علاقه‌مند به یک واحدمسکونی بودند و تمایل داشتند با نرخ مدنظر موجر که بیشتر از نرخ تعزیرات بود، قرارداد امضا کنند، مجبور می‌شدند با دادن زیرمیزی به دلال به‌گونه‌ای نرخ تعزیرات را دور بزنند. بنابراین الان هم اگر بخواهیم طرحی بریزیم برای موجران، قطعا اگر راضی نباشند، قابل اجرا نیست و فساد می‌آورد. از نظر ما شرع برتر است از قانون. خسروی همچنین در پاسخ به چگینی که از رضایت مالکان برای تغییر مدت قراردادهای اجاره گفته بود، تاکید کرد: بررسی‌های ما در بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد مالکان از این طرح راضی نیستند، مالکان هستند که به ما خط می‌دهند چگونه و با چه نرخی برای ملکشان مستاجر پیدا کنیم. در حال حاضر مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای موافق قراردادهای یکساله هستند و می‌گویند، اگر در پایان سال از مستاجر راضی بودیم، آن را تمدید می‌کنیم؛ بنابراین تحت هیچ شرایطی نمی‌توانیم این مدل را در بازار اجرا کنیم. قصد دخالت در حوزه مالکیت نداریم علی چگینی در مقابل موضع‌گیری رییس اتحادیه املاک، با تاکید بر اینکه دولت قصد دخالت در حوزه مالکیت شخصی موجران را ندارد، بلکه می‌خواهد از ابزارهای اقتصادی درست استفاده کند، اعلام کرد: این طرح اجباری ایجاد نمی‌کند بلکه اختیاری است. با اجرای مشوق‌های مالیاتی و پولی برای موجرانی که اجاره‌نامه‌های دوساله یا بیشتر امضا می‌کنند، مالکان به این سمت کشیده خواهند شد و خیالشان از بابت طول زمان اجاره آپارتمان خود آسوده می‌شود و می‌توانند روی درآمد حاصل از اجاره‌داری بدون دغدغه پیداکردن مستاجر سر یک‌سال، حساب کنند. البته اجاره‌ دوساله قطعا همه مالکان و مستاجران را شامل نمی‌شود، چرا که گروهی از اجاره‌نشین‌ها به دلایل شغلی یا شخصی، نمی‌توانند بیش از یکسال در یک محل یا شهر اقامت کنند. چگینی درباره سابقه ناموفق اجرای طرح اجاره دوساله در سال‌های اخیر نیز گفت: علت اینکه دو سال پیش پیشنهاد وزارت مسکن وقت برای طولانی‌شدن مدت قراردادهای اجاره، به بار ننشست، فراهم نبودن بستر قانونی و اقتصادی بود. وی همچنین با اشاره به اینکه مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای همواره بازدهی اقتصادی فعالیت در این بازار را برای خود می‌سنجند، گفت: زمانی که تورم دو رقمی داریم نباید انتظار رشد یک رقمی اجاره‌بها را داشته باشیم، اما اگر تورم مهار شود، علاوه بر موجران خرد، نهادهای بزرگ اجاره‌داری هم وارد بازار می‌شوند و آن وقت یک شرکت یا شخص به جای اجاره یک واحد، 100 واحد مسکونی اجاره می‌دهد. اجاره 2ساله، پورسانت 2برابر در برنامه‌ای که به مناظره بین نماینده صنف دلالان مسکن و نماینده دولت تبدیل شده بود، بعد از آنکه نماینده دولت از اختیاری بودن تنظیم اجاره‌نامه دوساله توسط موجر، سخن گفت و در واقع تنها ایراد مدنظر رییس اتحادیه املاک را برطرف کرد، رییس اتحادیه املاک گفت: اگر اعتبار معاملات اجاره از یک‌سال به دوسال افزایش یابد، مشاوران‌املاک هم حق‌کمیسیون خود را دوبرابر می‌کنند. در مقررات بنگاه‌ها تجدیدنظر می‌کنیم مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در برابر گفته‌های خسروی، از تجدیدنظر بر ضوابط و مقررات حاکم بر بنگاه‌های املاک خبر داد و گفت: در همه کشورها، مشاوران املاک از یک طرف معامله یعنی از فروشنده و موجر، حق‌کمیسیون دریافت می‌کنند، اما در کشور ما، حق‌کمیسیون از دو طرف معامله گرفته می‌شود و این نحوه بازاریابی تعارض منافع ایجاد می‌کند. چگینی همچنین درباره نحوه معافیت مالیاتی برای آپارتمان‌هایی که دوساله اجاره می‌روند، نیز افزود: در نظر داریم با هماهنگی وزارت اقتصاد، به گونه‌ای معافیت مالیاتی ایجاد کنیم که برای اجاره‌نامه‌های دوساله، نرخ مالیات یک ‌چهارم تا یک‌‌دوم و برای اجاره‌نامه‌های سه‌ساله تا یک‌هشتم محاسبه و گرفته شود. وی تصریح کرد: درآمد مالیاتی دولت از محل اجاره‌داری مبلغ قابل توجهی نیست که بخواهد به واسطه اعمال معافیت، کاهش شدید پیدا کند. پیگیری خانه‌های خالی چگینی همچنین با اشاره به اینکه در دوسال و نیم گذشته، برای ساخت 600 هزار واحدمسکونی در تهران پروانه ساخت صادر شده است، گفت: از یک منظر، این حجم ساخت‌وساز خوب است، اما از منظر دیگر، این واحدها چون بار اضافی به ظرفیت شهر ایجاد می‌کنند، بخشی از آنها خالی از سکنه نگهداری می‌شوند و برای این موضوع، وزارتخانه درصدد است پیش‌نویس لایحه مالیاتی که دو سال پیش به هیات‌دولت ارسال شد را پیگیری کند تا مالیاتی که برای خانه‌های خالی در این لایحه پیشنهاد شده است، هرچه سریع‌تر به تصویب برسد. تاکید دو طرف بر نظر منفی سازمان مالیاتی در گفت‌وگوی ویژه خبری سه‌‌شنبه شب، هم مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی مسکن و هم رییس اتحادیه املاک از مخالفت سازمان امور مالیاتی در اخذ مالیات از خانه‌های خالی خبر دادند. چگینی در این باره گفت: وزارت اقتصاد و سازمان مالیاتی می‌گوید شناسایی خانه‌های خالی سخت است. خسروی هم تاکید کرد: سازمان می‌گوید ابزار مالیاتی ما هنوز ساز و کار محکمی ندارد و هزینه شناسایی خانه‌های خالی و گرفتن مالیات از آنها زیادتر از درآمد حاصل از این اقدام است.