پیش‌بینی جدید قلی خسروی از مسکن

موضوعی که در تمامی دوره های گذشته انتخابات ریاست جمهوری نیز به نوعی تکرار شده بود؛ علت این رکود هم انتظاری است که از نگاه دولت آینده به اقتصاد شکل می گیرد. به طور سنتی در آستانه انتخابات های ریاست جمهوری بازار مسکن با رکود تعریف می شود و پس از اتمام آن، اثرات این موضوع بر قیمت مسکن قابل مشاهده است. اتفاقی که در دو ماه گذشته نیز به وقوع پیوسته تا این رسم قدیمی خودش را تکرار کرده باشد. در رابطه با تحولات بازار مسکن پس از انتخابات ریاست جمهوری با مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه کشوری املاک گفت و گو کرده ایم که متن کامل آن در ادامه آمده است:

کاهش قیمت مسکن پس از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری سبب شده تا شهروندان برای خرید مسکن دست نگه دارند. به نوعی انتظار بیشتری برای کاهش قیمت مسکن شکل گرفته است. تحلیل شما از قیمت مسکن در حال حاضر چگونه است؟

به یکباره انتظاری در رابطه با کاهش قیمت مسکن شکل می گیرد. بخشی از انتظار هم به برخی اظهارنظرها ارتباط پیدا می کند که به اشتباه مواردی از آن برداشت می شود. به طور مثال مرکز آمار گفته است رئیس اتحادیه املاک گفته است که شاهد افت 20 درصدی قیمت ها خواهیم بود و بنا بر این اظهار نظر 20 درصد افزایش قیمت در حوزه مسکن داشته ایم. زمانی که در سال 91 به طور ناگهانی رابطه ریال و دلار مغایرت پیدا کرد و قیمت ها افزایش یافت را محاسبه حساب می کنند و می گویند به طور مثال دلار 2 هزار تومان افزایش یافته است و قیمت مسکن هم به همین نسبت افزایش یافته است.وقتی افزایش قیمت مسکن را حساب کردیم دیدیم که این افزایش معقول است و تنها 20 درصد این افزایش قیمت حباب بوده که البته این20 درصد را همینطوری پیدا نکرده ایم و از سامانه ای که در این زمینه فعالیت می کند به آن رسیدیم.

بر این اساس اعلام کردید قیمت مسکن حباب دارد؟

پس از بررسی های میدانی اعلام کردیم که 18 تا 20 درصد قیمت مسکن حباب دارد و به لطف خدا به خاطر این که رکود در بازار حاکم شد و عده ای نمی توانستند به قیمت پیش بینی کرده مسکن خود را بفروشند طبیعی بود که قیمت ها پایین تر آمد و مشاهده کردیم که از 2 درصد افت قیمت ها شروع شد و امروز اعلام می کنم که 10 درصد قیمت ها کاهش یافته است و از 20 درصد حباب افزایش قیمت ها 10 درصد کاهش یافته است.

علت اصلی این افت قیمت چیست؟

علت اصلی این افت قیمت نیز رکود در بازار است و کسانی که در بازار مسکن نتوانستند چک های خود را پاس کنند و نتوانستند فعالیت های خود را به پایان برسانند مجبور هستند که مسکن های خود را با قیمت پایین تری به فروش برسانند و این دلیل اصلی افت قیمت ها است و اتفاق خاصی برای کاهش قیمت ها رخ نداده است.

به اعتقاد بسیاری از کارشناسان کمبود عرضه مسکن یکی از مشکلات اساسیبخش مسکن است؟ برای افزایش عرضه در بازار مسکن اقدامی صورت نگرفته است؟

خیر چنین اتفاقی در این حوزه رخ نداده است. مسکن مهر و این اقدامات که در سال 1384 و 1385 صورت گرفت بر کنترل بازار مسکن موثر بوده اما کافی نبوده است. در سال 84 بانک های خصوصی بنا کردند که 80 درصد برای مسکن وام بدهند و پس از آن اوضاع بازار مسکن بر هم ریخت و در سال های 86 تا 91 افزایش قیمت جهشی داشتیم.

البته افزایش قیمت ها معمولا سالی 10 الی 20 درصد طبیعی اما زمانی که قیمت ها جهشی افزایش یابد به طور مثال مسکن از متری دو میلیون تومان به 4 میلیون تومان می رسد. سال 84 نیز مسکن مهر مطرح شد و از نظر جو روانی به بازار خیلی کمک کرد و توانست قیمت ها را نگه دارد و بعد از آن هم که مسکن مهر ساخته شد و این مسکن ها تحویل داده شد.

البته پس از ساخت مسکن های مهر ایرادهای آن مطرح شد. اما روی هم رفته مسکن مهر بر قیمت ها اثر روانی داشت و بافت های فرسوده را نوسازی کرد و هم اکنون نیز مسئولان دولتی گفته اند که مسکن مهر را با تعهداتی که دولت نهم و دهم داده است عملیاتی می کنند و این ها نیز در کاهش قیمت ها کاهش یافت.

وزیر راه و شهر سازی به ایفای نقش بخش خصوصی در عرضه و تقاضای مسکن تاکید دارد. به نظر شما مسکن مهر می تواند به کمک چنین ایده ای بیاید؟

مسکن مهر به تنهایی نمی تواند نیاز را برطرف کند و باید بخش خصوصی را به بازی گرفت و دولت هیچگاه نمی تواند در راس کار باشد و همواره می تواند ناظر خوبی باشد و باید بخش خصوصی را فعال تر کنیم و به بخش خصوصی میدان بیشتری داده شود و جلوی افزایش قیمت ها را گرفت.

به طور مثال تراکم را ساماندهی کنیم و قیمت ها را درست انجام دهیم و تمام کار را کنترل کنیم و زمانی که فردی می خواهد جواز ساخت بگیرد تمام مسائل را در نظر بگیرد و ساخت ساختمان را باید از سنتی به صنعتی تبدیل کنیم.

واگذاری بخش مسکن مهر به بخض خصوصی را چگونه ارزیابی می کنید؟

دولت می تواند بر مسکن مهر نظارت خوبی داشته باشد و به بخش خصوصی امکانات بدهد. همواره بخش خصوصی به خاطر کسب سود مناسب کار را به خوبی انجام می دهد.

فصل پاییز بالاخره فرا رسید و قاعدتا نقل و انتقال ها کم شد. تحلیل شما از قیمت مسکن در روزهای آینده چگونه است؟

تقاضا در بازار کاهش یافته است و اجاره بها تابع قیمت ملک است و زمانی که قیمت ملک افزایش می یابد اجاره بها نیز افزایش می یابد و خوشبختانه امسال به علت این که قیمت ها خیلی جهشی افزایش یافت اکثر موجران و مستاجران توافق کرده و قرارداد را تمدید کردند و جابجایی زیادی نداشتیم و این خوب است که به مردم بگوییم تا جایی که امکان دارد جا به جا نشوند چرا که 3 بار تغییر مسکن برابر با یک بار آتش سوزی مسکن است.

از این طرف نیز مالک باید بداند زمانی که مستاجر را بیرون می کند حدود 4 ماه باید مسکن خالی بماند تا مستاجری که مناسب باشد پیدا شود و این موضوع باعث ضرر صاحب خانه می شود.

امسال نقل و انتقال مسکن چند درصد کاهش داشته است؟

امسال نسبت به سال های قبل می توانم بگویم حدود 40 درصد کاهش داشته است.

موضوع دیگری که اخیرا مطرح می شود مقاومت صاحبان خانه درباره افت اجاره بها است. شما این موضوع را تایید می کنید؟

آنطور که می گویند نیست. هر صاحب خانه اقتصاد دان است و متوجه است که اگر قیمت ها را افزایش دهد مسکن را اجاره نمی کنند و می داند قیمت ها نباید افزایش زیادی داشته باشد و می داند که قیمت ها باید متعادل باشد و این موضوع برای صاحب خانه به صرفه نیست که بخواهد قیمت ها را افزایش دهد.

به طور مثال اخیرا با موردی رو به رو شدم که دو واحد یکسان در آپارتمان که نوساز بودند تقریبا حدود 2 میلیون تومان تفاوت قیمت دارند و بعد از مدتی زمانی که مشاهده کند که با قیمت بالا خریداری می کنند مجبور به کاهش قیمت ها است.

شما فکر می کنید قیمت مسکن در آینده کاهش می یابد؟

اگر ما مقداری کارها را روی روندی بگذاریم که توسعه بافت فرسوده و مسکن مهر در دستور کار قرار بگیرد و همانطور که آقای آخوندی ابراز علاقه کرده اند صنعت اجاره را نیز فعال کنیم این مسائل اثر گذار خواهد بود و می تواند قیمت ها را کاهش دهد.

البته توجه به بخش خصوصی هم باید در دستور کار قرار بگیرد.

هر جایی که دولت به بخش خصوصی اعتماد کرده است هم سودش به ملت رسیده و هم خود دولت سود کرده است.