آغاز فاز دوم کاهش قیمت مسکن

فاز تازه‌ای از تخلیه هیجانات قیمتی در بازار مسکن، بعد از کاهش محسوس و تقریبا پرسرعت نرخ‌ها در این بازار طی دو ماه اخیر، از یک هفته پیش آغاز شده و تحت‌تاثیر این اتفاق، هم‌اکنون این ادعا که نرخ‌ فروش آپارتمان در پایان شهریورماه به «کف قیمت» رسید، با شرایط واقعی این روزهای بازار مسکن مغایرت دارد. تحلیلگران بازار، شروع مجدد افت قیمت مسکن را در این مقطع، بی‌ارتباط با نتایج مثبت سفر رییس‌جمهور به آمریکا عنوان می‌کنند اما معتقدند: آثار «تماس‌تلفنی» بین روسای جمهور دو کشور را می‌توان بین 6 تا 9 ماه آینده، با بروز پدیده‌هایی همچون تعادل قیمتی، کندشدن نرخ رشد قیمت، رونق دوباره سرمایه‌گذاری ساختمانی و فاصله‌گرفتن معاملات ملک از جهش‌قیمتی، در بازار مسکن مشاهده کرد. با این حال، ذوب‌شدن یخ معاملات و تمایل خریدار و فروشنده به انجام معامله در روزهای اخیر را می‌توان نشانه‌‌ای از واکنش طرفین معاملات به تحولات سیاسی ارزیابی کرد. در این میان، انتظار می‌رود طرف عرضه عجله بیشتری برای عقد قرارداد داشته باشد! تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن حاکی است: موقعیت «کاهش‌قیمت» از بازار آپارتمان‌های آماده‌تحویل به بازار پیش‌فروش نقل مکان کرده طوری که در چند روز اخیر شتاب افت قیمت‌ها کاملا در فایل پیش‌فروش بنگاه‌های املاک مشهود شده و در مقابل، تغییرات کاهشی در قیمت واحدهای مسکونی آماده، به‌نسبت روند کندتری به خود گرفته است، اما اینکه نرخ‌ها به ثبات رسیده باشد، صحت ندارد. دوام افت قیمت مسکن، نرخ پیش‌فروش واحدهای مسکونی در مناطق 1 و 2 شهر تهران را در چند روز گذشته معادل 40 درصد قیمت واحدهای آماده در ابتدای سال، کاهش داده است. در حال‌ حاضر آپارتمان‌های 7ماه ‌تحویل در «سعادت‌آباد» با نرخ 6.8 میلیون تا 7.5 میلیون تومان و در «نیاوران» با نرخ 10 تا 13 میلیون تومان به ازای هر مترمربع پیش‌فروش می‌شود و در خیابان «فرشته» به عنوان گران‌ترین محله منطقه یک، نرخ پیش‌فروش آپارتمان برای تحویل در خرداد93 متری در حدود 15 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. این در حالی است که بهار امسال، متوسط قیمت پیشنهادی فروش واحد نوساز آماده‌مصرف در این سه محله به ترتیب 12 میلیون، 15 میلیون و 19 میلیون تومان در هر متر، رسیده بود. به این ترتیب قیمت پیش‌فروش واحدمسکونی در شمال شهر تهران در این روزها با فاصله زیادی نسبت به نرخ‌های دست‌کم 6 ماه اخیر، کاهش پیدا کرده و قیمت واحدهای آماده نیز با فاصله‌ای کمتر - حدود 20درصد- در مقایسه با اواخر سال گذشته ارزان شده است. در سایر مناطق دیگر شهر تهران نیز، نرخ پیش‌فروش مسکن افت قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. به عنوان مثال، قیمت کنونی پیش‌فروش در حوالی خیابان پاسداران برابر شده با نرخ فروش واحدآماده در حوالی پونک در ماه‌های فروردین و اردیبهشت. روز گذشته فایل پیش‌فروش مربوط به میدان هروی با قیمت متری 6 میلیون تومان آگهی شده بود. همچنین نرخ پیش‌فروش در میدان پونک نیز به مترمربعی 5 میلیون تا 5 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. وضعیت شکننده قیمت‌ها در بازار پیش فروش،صرفه اقتصادی را برای خریداران در بالاترین سطح در مقایسه با خرید واحد آماده، قرار داده است. با این حال در مناطقی از تهران که حجم ساخت‌وساز و تخریب ساختمان‌های کلنگی با هدف ساخت مشارکتی، کمتر از سایر مناطق است، میزان کاهش قیمت مسکن نیز کمتر است. در مناطق یک تا پنج، افت قیمت مسکن بیشتر است. براساس تحقیقات میدانی، کمترین نرخ پیش‌فروش مسکن به محله‌هایی همچون نازی‌آباد با نرخ متری 2.5 میلیون تومان تعلق دارد که البته در برخی نقاط فرسوده شهر، کمتر از این رقم هم دیده می‌شود. معاملات گرم‌تر می‌شود فاز اول کاهش قیمت مسکن در تهران درست چند هفته بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری به واسطه رکودی که سه ماه قبل از برگزاری انتخابات، دامن معاملات را گرفته بود، آغاز شد و با کندشدن شتاب کاهش نرخ در پایان تابستان، این تصور به وجود آمد که قیمت‌ها بیشتر از این، پایین نخواهد آمد.اما هم‌اکنون شروع فاز دوم کاهش قیمت‌ها البته در بازار پیش‌فروش، این پرسش را در ذهن ایجاد کرده که «آیا این بار قیمت مسکن به خاطر تغییر فضای سیاسی کشور، روند کاهشی به خود گرفته است؟» هر چند تقدم تخلیه حباب قیمت در بازار پیش‌فروش نسبت به زمان سفر هیات مذاکره‌کننده هسته‌ای به آمریکا و اجلاس دوره‌ای سازمان ملل، پاسخ این پرسش را تاحدودی روشن می‌کند، اما کارشناسان معتقدند: فضای جدید سیاسی در کشور به‌زودی بر قیمت مسکن اثر خواهد کرد. محمود جهانی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: تحولات بخش مسکن بیشتر متاثر از فضای اقتصادی کشور است تا فضای سیاسی. آثار روانی دستاوردهای اخیر دولت یازدهم در حوزه سیاست خارجی تا 3 ماه دیگر در اقتصاد کشور حاکم می‌شود و متناسب با آن، بخش مسکن نیز از این تغییر و تحولات تاثیر می‌گیرد. جهانی پیش‌بینی کرد: معاملات مسکن و همین‌طور سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به تدریج رونق می‌گیرد و گرم‌تر می‌شود و در این میان، قیمت مسکن به سمت حالت تعادلی پیش‌خواهد رفت و تثبیت خواهد شد.مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن درباره نقطه تعادل قیمت مسکن تصریح کرد: در گذشته، تحولات در اقتصاد کلان کشور با تاخیر 1.5 تا 2 سال، بر بازار مسکن اثر می‌گذاشت، اما هم‌اکنون درجه حساسیت بخش مسکن از اقتصاد بیشتر شده و این فاصله به 6 تا 9 ماه کاهش پیدا کرده است؛ بنابراین انتظار می‌رود از اواخر امسال و اوایل سال آینده، آثار آرامش و ثبات اقتصادی را در بازار معاملات مسکن شاهد باشیم و تثبیت قیمت البته متناسب با تورم در بازار مسکن رخ دهد. جهانی در پاسخ به این پرسش که «آیا در زمان بهبود سیاست خارجی، می‌توان انتظار افزایش قیمت مسکن به عنوان کالای نیازمند سرمایه‌گذاری بلندمدت را داشت؟» گفت: در زمان امنیت سیاسی و مثلا این دوره که دولت قصد دارد در مذاکرات هسته‌ای و دیپلماتیک به توافق قطعی برسد، معمولا سرمایه‌‌گذاری‌های کوتاه‌مدت در بازارهایی همچون ارز و سکه به سمت سرمایه‌گذاری بلندمدتی همچون بازار ملک می‌رود اما از یک‌سو جبهه اول جذب سرمایه‌ها، بورس است نه مسکن چون شاخص‌کل بورس با عقب‌ماندگی قابل‌توجهی مواجه است و قابلیت جذب نقدینگی‌ را دارد و از سوی دیگر، در شرایط سلامت اقتصادی، نقدینگی عازم بازار مسکن، بیشتر در حوزه ساخت‌وساز وارد می‌شود نه خرید و فروش و دلالی مسکن؛ بنابراین انتظار جهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده منتفی است و احتمال ثبات و تعادل قیمت مسکن بیشتر خواهد بود.