غلیان قیمت‌ها زیرپوست بازار مسکن
بازار مسکن تهران و کلان‌شهرها تا امروز تحت‌تاثیر سه عامل «طولانی شدن تعطیلات نوروزی»، «بازتر شدن فنر نرخ ارز» و همچنین «ریسک ترامپ» بوده است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل، این سه عامل که «انتظار» را نیز وارد معادله فروش ملک کرده، اگرچه تعداد معاملات واحدهای مسکونی را به‌شدت کاهش داده، اما زمینه‌های افزایش شدید قیمت‌ها را نیز فراهم کرده است. الگوی رابطه معکوس «کاهش تعداد معاملات» و «رشد قیمت مسکن» در سه ماهه آخر سال گذشته، به‌دلیل افزایش نرخ دلار و در پی آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی و واحدهای مسکونی شکل گرفت و منجر به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خروج بدون اراده آنها از بازار مسکن شد. در چنین شرایطی است که بیم بازگشت مسکن به دوره رکود وجود دارد.
بررسی‌ها از آمار مندرج در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نشان می‌دهد تا روز پنج‌شنبه 16 فروردین سال جاری، تنها 124 معامله واحد مسکونی در شهر تهران ثبت شده است. کارنامه زمستانی بازار مسکن تهران نیز حاکی از آن است که رشد 20.4درصدی معاملات آذر، در دی ماه به 6.9درصد رسید، در بهمن ماه منفی 3.2درصد را ثبت کرد و اسفندماه به نیم درصد بالغ شد. این روند نشان می‌دهد که رونق قابل‌توجه معاملات در آذر ماه، در سه ماهه زمستان فرصت تکرار نیافت. از سوی دیگر، رشد قیمت مسکن در دی، بهمن و اسفند نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل به‌ترتیب 16.7، 22.3، و 26درصد گزارش شد. این در حالی است که به گفته نایب‌رییس اتحادیه املاک استان تهران، در زمستان سال گذشته قیمت مسکن در برخی مناطق شهر تهران حتی تا 30درصد هم افزایش یافت.
بررسی‌ها نیز حاکی از آن است که اغلب فروشندگان ملک، روزهای سه‌شنبه و چهارشنبه هفته گذشته را به تعطیلات نوروزی ضمیمه کرده و همچنان در سفر هستند. از همین رو، نه تنها اجازه هیچ‌گونه بازدید از واحدهای مسکونی فایل شده را نمی‌دهند که از مشاوران املاک نیز درخواست کرده‌اند اطلاعات فایل شده در سال گذشته را دراختیار متقاضیان مسکن قرار ندهند. در این میان، مشاوران املاک نیز از افزایش نرخ دلار و اعلام تصمیم ترامپ درباره برجام در 22 اردیبهشت، به‌عنوان دو عامل عقب‌نشینی فروشنده‌ها از بازار ملک نام می‌برند. البته همواره بازار مسکن در فروردین ماه، به‌دلیل تعطیلات نوروز با کاهش معاملات رو به رو بوده است، اما امسال به نظر می‌رسد فروشندگان تمایل دارند این تعطیلات برای روشن‌تر شدن فضای اقتصادی کشور کمی طولانی‌تر شود تا آنها بتوانند با اطلاعات بیشتر و چشم‌انداز روشن‌تری قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش دهند.
افزایش 15درصدی قیمت در نیمه اول 97؟
حسام عقبایی نایب‌رییس اتحادیه املاک استان تهران با بیان اینکه نوسانات نرخ ارز یکی از عوامل تاثیرگذار در رشد قیمت مسکن است، گفت: پیش‌بینی می‌شود در نیمه اول سال جاری بازار مسکن با افزایش قیمت ۱۰ تا ۱۵درصدی مواجه شود.
عقبایی در گفت‌وگو با ایلنا، اظهار کرد: نوسانات نرخ ارز از زمستان سال گذشته شروع شد و در تعطیلات نوروز قیمت دلار از 5 هزار تومان هم عبور کرد که این رشد قیمت در بازار مسکن هم تاثیرگذار بود. وی افزود: هر چند که این افزایش قیمت در تعطیلات نوروز ادامه داشت اما به دلیل اینکه معاملات مسکن در ایام تعطیلات انجام نمی‌شود، در بازار مسکن تاثیرگذار نبود.
نایب‌رییس اتحادیه املاک استان تهران با اشاره به رشد نامتعارف قیمت مسکن در برخی مناطق تهران گفت: در زمستان سال گذشته قیمت مسکن در برخی مناطق تهران حتی تا 30درصد هم افزایش پیدا کرد. اگر نوسانات نرخ ارز کنترل نشود و همچنان رو به رشد باشد، به‌طور قطع بازار مسکن را هم تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. وی با بیان اینکه یکی از عواملی که می‌توانست باعث افزایش قیمت مسکن شود، رشد نرخ سوخت بود که به اجرا نرسید، ادامه داد: از دیگر عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن مدیریت نقدینگی است و به‌طور قطع افزایش قیمت دلار می‌تواند در بی‌توازنی و بی‌نظمی بازار مسکن اثرگذار باشد.
هشدار درباره کاهش معاملات
نایب‌رییس اتحادیه املاک استان تهران با اشاره به عبور نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی گفت:
تا پاییز سال گذشته بازار مسکن متناسب با نرخ تورم عمومی حرکت می‌کرد، اما باتوجه به افزایش نرخ ارز و عدم کنترل نقدینگی قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی عبور کرد.
عقبایی با پیش‌بینی رشد قیمت‌ها در نیمه اول سال جاری اظهار کرد: باتوجه به افزایش قیمت‌ها در سال گذشته بازار مسکن ظرفیت افزایش تورم درخصوص معاملات خرید و فروش را ندارد و رشد قیمت‌ها بین 10 تا 15درصد خواهد بود.
تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن
حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز درخصوص رشد نرخ ارز و تاثیر آن بر قیمت مسکن و خروج سرمایه‌ها از بخش مسکن گفت: بسیاری از کالاها به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم به نرخ ارز بستگی دارند و طبیعتا وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، اکثر کالاها نیز با رشد قیمت مواجه می‌شوند.
او افزود: سال جدید قطعا با یک افزایش دستمزد کارگران مواجه می‌شویم و چون بخشی از مصالح ساختمانی و بخشی از مواد اولیه مصالح ساختمانی وارداتی است با تقویت نرخ ارز قیمت این مصالح نیز گران می‌شود.
4 مولفه اثرگذار بر قیمت مسکن
محتشم با اشاره به اینکه قیمت مسکن از چهار مولفه تشکیل و تبعیت می‌کند، گفت: مولفه اول قیمت زمین است که وقتی افزایش کالا و نرخ ارز رخ می‌دهد، معمولا قیمت زمین به مرور و به صورت طولانی مدت خود را به رشد نرخ ارز و کالاها می‌رساند.
وی ادامه داد: قطعا با رشد نرخ ارز برای انبوه‌سازان این تصور به وجود می‌آید که باید ارزش افزوده‌یی در مسکن ایجاد شود، اما چون مسکن کالای گرانی در سبد هزینه خانوار است، طبیعتا ممکن است به میزان افزایش قیمت تمام اجزای تشکیل‌دهنده به آن میزان زیاد گران نشود، اما به هر حال بالا رفتن قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با فارس اظهار کرد: اینکه با افزایش نرخ ارز سرمایه‌ها به جای بخش مسکن به سوی ارز می‌روند، چندان درست نیست اما اگر سرمایه‌ها به بخش مسکن وارد شود، قیمت مسکن بیش از اندازه افزایش می‌یابد.
وی ادامه داد: فعلا چند سال است که هجوم سرمایه به بخش مسکن را نداریم و به همین دلیل است که جهش قیمت در مسکن را شاهد نبودیم، اما به هر حال اگر شرایط ایجاب کند، سرمایه‌ها وارد بخش مسکن شود طبیعتا جلو افزایش ناگهانی قیمت مسکن را نمی‌توان گرفت.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: شاید قیمت مسکن با هجوم سرمایه‌ها افزایش نیابد اما قطعا در سال جاری متناسب با نرخ تورم و افزایش نرخ دلار که موجب گران شدن کالاها خواهد شد، افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود که این یک امر طبیعی است.
محتشم ادامه داد: به هر حال چند سالی بود که قیمت مسکن ثابت باقی مانده بود و قطعا این عقب‌ماندگی را جبران خواهد کرد.
عقب‌ماندگی تولید از تقاضا ؟
وی در پاسخ به اینکه آیا تولید مسکن از تقاضا عقب است یا خیر، اظهار کرد: دولت باید تولید مسکن را با توزیع مناسب هماهنگ کند و طبق آمار وزارت راه و شهرسازی سالانه باید یک‌میلیون واحد مسکونی احداث شود تا در افق ۱۴۰۵ تولید مسکن با تقاضا سر به سر شود، اما هیچ‌گاه در طول تاریخ این موضوع رخ نداده است.
محتشم افزود: متاسفانه شهرداری‌ها در تولید مسکن بر اساس مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی عمل نمی‌کنند و شورای عالی معماری و شهرسازی هم توزیع ساخت مسکن را بر اساس نیاز تعریف نمی‌کند، این است که وقتی مسکن احداث می‌شود متناسب با نیاز واقعی مردم در مناطق مورد نظر نیست و این هم یک اختلال است که در آینده می‌تواند به افزایش قیمت کمک کند.
وی افزود: این عدم تناسب نیاز واقعی در ساخت مسکن باعث می‌شود که سرمایه‌ها در بخش مسکن ابتر بماند و آمارها از ۲میلیون و ۴۰۰هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور گزارش دهند.
افزایش تولید مسکن با 2 گشایش
در همین حال فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان گفت: امیدواریم با تسهیلات بدون سپرده که قرار است بانک مسکن به سازندگان پرداخت کند و اصلاحیه قانون پیش‌فروش که تا دو ماه دیگر آماده می‌شود در سال ۱۳۹۷ شاهد افزایش تولید مسکن و ایجاد فضای مناسب کسب و کار باشیم.
پورحاجت اظهار کرد: بانک مسکن هم‌اکنون با توجه به شرایطی که شورای پول واعتبار برای آن تعیین کرده در نظر دارد تسهیلات ساخت بدون سپرده را در قالب‌های متنوع و بر اساس نیاز کشور ارائه کند که تصمیم مناسبی است.
بر اساس مصوبات شورای پول و اعتبار، نرخ سود بانکی در حوزه تولید مسکن ۱۸درصد است و نباید هیچ ابزاری استفاده شود که این نرخ جابه‌جا شود.
وی افزود: طی یک‌سال گذشته کانال منابع مالی برای بخش تولید مسکن از این نوع سپرده‌ها که در قالب مشارکت مدنی پرداخت می‌شد، متوقف بود و منابع از کانال اوراق تسه تامین می‌شد که هزینه بسیار سنگینی را بر گرده بخش تولید گذاشته بود.
دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه به نظر می‌رسد امسال بانک مسکن مقداری در خصوص تامین منابع مالی بخش مسکن هدفمندتر وارد شده است، گفت: با توجه به اینکه اولویت دولت در حوزه مسکن، بحث بازآفرینی شهری است سیاستی را برای بافت فرسوده در نظر گرفته و در بحث هدف‌گذاری تولید هم سیکل تولید را مطابق نیاز کشور برنامه‌ریزی کرده است، یعنی الگوی مصرف را ملاک اولویت پرداخت در نظر گرفته که این هم جزو شاخص‌های خوب است.
پورحاجت اظهار کرد: در سال ۱۳۹۵ برای مدت دو ماه این نوع تسهیلات پرداخت شد که متاسفانه بعد از آن متوقف شد و هم‌اکنون نیز این نگرانی وجود دارد. باید این نکته را مدنظر قرار داد که سیاست‌گذاری سال جدید باید در این جهت باشد که تولید مسکن در کشور افزایش پیدا کند. هم‌اکنون تولید سالانه بیش از ۳۰۰هزار واحد نیست؛ در حالی که این رقم حدود ۴۰درصد اهداف مدنظر طرح جامع مسکن و برنامه ششم توسعه است و این برای آینده بازار مسکن مطلوب نیست. دبیر کانون انبوه‌سازان، بخش تولید مسکن را موتور محرکه اقتصاد دانست و گفت: تولید مسکن هم به اشتغال مستقیم این بخش کمک می‌کند و هم چرخش نقدینگی در این حوزه باعث رونق اقتصادی در دیگر بخش‌های مرتبط با صنعت ساختمان می‌شود.
قانون پیش‌فروش به مجلس می‌رود
وی همچنین درباره آخرین وضعیت قانون پیش‌فروش ساختمان اظهار کرد: در این خصوص پیش‌نویسی را وزارت راه و شهرسازی در سال گذشته آماده کرده است. کارگروهی هم در مرکز پژوهش‌های مجلس به اتفاق کانون‌های سراسری و دیگر فعالان تشکیل شده که لایحه‌یی آماده شده و طی دو ماه آینده تقدیم کمیسیون عمران مجلس خواهد شد. این لایحه تقریبا تا آخرین روزهای سال گذشته در دستور کار مرکز پژوهش‌های مجلس قرار داشت. جلسات پرچالشی برگزار شد و به نظر می‌رسد، قانون روان‌تری نسبت به سابق در حال تهیه است که هم حقوق مردم و بهره‌برداران رعایت شود و هم مشکل تولید مسکن برطرف خواهد شد. وی تاکید کرد: با این دو گشایش پیش‌بینی می‌شود که ان‌شاءالله تولید مسکن در سال جاری افزایش پیدا کند.
