جزئیات برنامه اصلاح چرخه ساخت و ساز در کشور
معاون وزیر راه و شهرسازی با تشریح تلاش‌های معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه به منظور اصلاح چرخه معیوب ساخت و ساز گفت: دولت، ناظر، هدایتگر و سیاستگذار حوزه مسکن و ساختمان است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، بازخوانی سیاست‌ها و ماموریت‌های معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و و شهرسازی از دو جنبه اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن و همچنین مهندسی ساختمان در گفتگوی تشریحی با حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام شد. وی از جمله معاونان وزیر راه و شهرسازی است که علاوه بر مباحث سیاستگذاری از جنبه‌های افزایش کیفیت زندگی نیز به مقوله مسکن و ساختمان توجه دارد و معتقد است که در کنار توجه به میزان موجودی مسکن و متعادل کردن آن با تعداد خانوار باید همزمان به افزایش کیفی ساختمان و مسکن پرداخت. وی معتقد است که راه حل مشکل مسکن بدون داشتن طرح آمایش سرزمین، انجام اصلاحات اقتصادی و تغییر سیاست‌های شهری و منطقه‌ای شانس کمی برای موفقیت خواهد داشت. مظاهریان بر توجه به کیفیت زندگی در شهرها و راهبرد بازآفرینی شهری که تلاش می کند وجوه مختلف زندگی را در نوسازی شهری مدنظر قرار دهد تاکید دارد.
گفتگوی تشریحی ما را با این مقام مسئول و سیاستگذار حوزه مسکن و شهرسازی در خصوص بازخوانی سیاست‌ها و ماموریت های معاونت مسکن و ساختمان می‌خوانید:
مظاهریان در تشریح ماموریت‌ها و مسئولیت‌های وزارت راه و شهرسازی، ضمن تاکید بر توجه به پیچیدگی‌های معاونت مسکن و ساختمان نسبت به سایر معاونت‌های وزارتخانه راه و شهرسازی، می‌گوید: معاونت مسکن و ساختمان مسئولیتی دوگانه را برعهده دارد. بدین معنا که این معاونت هم مسئول اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن بوده و سیاست گزار بخش شناخته می‌شود و هم مسئول مهندسی ساختمان در کشور است که در این وظیفه امور مربوط به مقررات ملی، ترویج آنها، نظارت عالیه بر ساخت و سازها، آموزش مهندسان و مسایل مرتبط با توسعه مهندسی ساختمان و نظام‌های مهندسی را برعهده دارد.
معاون مسکن و ساختمان وزرات راه و شهرسازی فعالیت خود و مجموعه سیاستگذاران عرصه مسکن را در دولت یازدهم با توجه به آنکه تعهد دولت تکمیل پروژه ناتمام مسکن مهر بود، دورانی دشوار برمی‌شمارد و می‌افزاید: زمانیکه دولت یازدهم روی کار آمد بزرگترین پروژه ساختمانی کشور که ناشی از دخالت بی‌سابقه دولت در ساخت و ساز خانه مردم بود و تحت‌عنوان مسکن مهر شناخته می‌شد به قسمت‌های سخت کار رسیده و این پروژه شروع به نشان دادن اشکالات خود نموده بود. پروژه از برنامه عقب بود، زیرساخت‌ها ساخته نشده بود و نیاز به هزینه سنگین و زمان طولانی برای ساخت داشت. در تجهیزات شهری همچون مدرسه، مرکز بهداشت، مرکز خرید، فضای سبز، مسجد و کلانتری وضع بدتر هم بود.
وی ادامه می‌دهد: یادم می‌آید در ابتدای کار در کل مسکن‌های مهر شهری کشور تنها تعداد دو کلانتری ساخته شده بود. بنابراین هر ایده‌ای برای آنکه بتوان تغییرات و برنامه‌های جدیدی طراحی کرد معطوف به این می‌شد تا در ابتدا این پروژه نیمه کاره (مسکن مهر) تمام شود، بنابراین، به‌رغم انتقادهای فراوان به طرح مسکن مهر وزارت راه و شهرسازی همه منابع مالی مرتبط را به سمتی سوق داد تا این پروژه که تعهد دولت قبل با مردم بود به اتمام برسد.
این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر این مطلب که در دولت دهم برنامه‌ها و سیاست‌ها در راستای اتمام مسکن مهر برنامه‌ریزی شد، یادآور می‌شود: واقعیت این است که از منظر حاکمیت مدرن، دولت باید تنها ناظر، هدایتگر و سیاستگذار باشد و باید تنها زمانی در بازار مسکن دخالت کند که بازار از تعادل خارج شده است. در بررسی دوره زمانی 30 تا 40 ساله اخیر، سهم دولت در ساخت و ساز حتی با درنظر گرفتن مسکن مهر، نیم تا 3 درصد است. این آمار نشان می‌دهد که دشواری کار در حوزه مسکن و سیاستگذاری در آن تا چه اندازه پیچیده است، با وجود سهم اندک دولت در بازار، مسیولیت برنامه‌ریزی و تنظیم بازار را باید برعهده بگیرد.
تدوین طرح جامع مسکن با خرد جمعی
به گفته مظاهریان، در همان ابتدای فعالیت در حوزه معاونت مسکن و ساختمان در دولت یازدهم قرار شد تا بازنگری در طرح جامع مسکن که نقشه راه و تعیین کننده نوع نگاه به مسکن است در اولویت قرار بگیرد و با خرد جمعی و با همکاری بهترین متخصصان موجود در کشور طرح جامع مسکن تدوین شد.
معاون مسکن و ساختمان با اشاره به تاکید صاحبنظران بر درس گرفتن از طرح‌های جامع قبلی و لزوم انعطاف پذیر بودن طرح، تصریح می‌کند: در تدوین طرح، مکانیزمی پیش‌بینی شد تا متناسب با تغییر شرایط جمعیتی و یا وضعیت اقتصادی طرح، خود را به روز کند و تغییرات لازم بر اساس شرایط زمان در آن اعمال شود. به همین منظور کمیته پایشی در طرح جامع پیش‌بینی شد تا بتواند موجودی مسکن، آمار جمعیت و رشد اقتصادی را رصد کند و متناسب با تغییرات، برنامه های اجرایی طرح به‌روز رسانی شود.
یافته‌های طرح‌جامع مسکن برای سیاستگذاران
در ادامه گفتگو، دانشیار دانشکده معماری دانشگاه تهران با یادآوری اینکه خود طرح جامع مسائل فراوانی را برای سیاستگذاران روشن کرد، خاطرنشان می‌کند: طرح جامع و مطالعه بر روی آن روشن کرد که سرمایه گذاری با بهره وری بسیار پایین در ساخت مسکن لوکس صرف شده است. برآورد می شود چیزی در حدود 200 میلیارد دلار سرمایه‌گذاری انجام شده در ساخت مسکن لوکس به دام افتاده است. سرشماری سال 1395 و آمارهای منتج از آن، نشان داد که حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد خانه خالی در کشور وجود دارد که در طراحی و ساخت بسیاری از آنها به الگوی مصرف توجه نشده است. بنابراین متقاضی واقعی برای آنها وجود ندارد.
مظاهریان در ادامه گفتگوی خود درباره طرح جامع مسکن، می‌افزاید: از سوی دیگر طرح جامع نشان داد این اندیشه که پایه طرح مسکن مهر قرار گرفته بود که اگر در بیرون از شهر خانه بسازیم قیمت زمین حذف می شود اندیشه ای ساده انگارانه بوده برای اینکه زمینی که بیرون شهر است هنوز خدمات زیربنایی همچون تجهیزات شهری، برق، گاز، آب و... و همچنین خدمات روبنایی شهری همچون مدرسه، مسجد، مرکز بهداشت و خرید و ... را ندارد و سیاستگذار آن را به شمار نیاورده است.
بازآفرینی شهری؛ گفتگوی صاحبنظران و سیاستگذاران پیرامون راه‌حل چالش فرسودگی شهرها
به گفته دانشیار دانشگاه تهران، در عین حال بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن بافت میانی بسیاری از شهرهای ما از فرسودگی در رنج هستند. این بافت ها با سه مشخصه ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری شناخته می شوند. از سوی دیگر مشکل حاشیه نشینی و اسکان غیر رسمی مشکل دیگر بسیاری از شهرهای ماست.
وی می‌افزاید: پیشنهاد طرح جامع این بود که به درون شهر بازگردیم و سرمایه‌گذاری های آینده و تقاضای اصلی در درون شهرها را ملاک سیاستگذاری و عمل قرار دهیم. در این حالت با هر سرمایه‌گذاری که در روی یک واحد فرسوده در مرکز شهر انجام می‌دهیم هم داریم به نیاز آن مرکز شهر که مسکن پایدار است پاسخ می‌دهیم و در عین حال داریم به نیاز واقعی مسکن در مکانی که صاحب هویت است و خدمات روبنایی و زیربنایی شهری برای آن فراهم است، پاسخ می‌دهیم.
مظاهریان تاکید می‌کند: طبق توصیه طرح جامع این موضوع در دستور کار قرار گرفت و از درون آن بحث بازافرینی شهری مورد توجه قرار گرفت که با افزایش کیفیت زندگی، بافت درونی شهرها و از سوی دیگر بافت‌های حاشیه‌ای شهرها مورد نوسازی قرار گیرد.
مظاهریان در ادامه خاطر نشان می‌کند: طرح جامع همچنین به این دلیل که در دهه های اخیر سیاست های متناقضی در رابطه با زمین وجود داشت، توصیه‌هایی در رابطه با سیاست زمین ارایه می کند. ما از یک سوی شهرهای جدید را گسترش داده ایم که توسعه ای منفصل از شهر اصلی است و از سوی دیگر بر اثر بی انضباطی شهری، تراکم فروشی در شهر اصلی گسترش یافته که اینها دو سیاست متناقض است و مجموع این سیاست‌ها به یک عدم تعادل در قیمت زمین و ارزش 55 درصدی آن در قیمت تمام شده ساختمان در شهرها رسیده است.
پیشنهاد طرح جامع در تامین مسکن کم درآمدها/جلوگیری از تشکیل کلونی فقر
وی از دیگر مباحث اصلی طرح جامع را تامین مسکن کم‌درآمدها که تحت‌عنوان مسکن‌اجتماعی شناخته می‌شود، عنوان می‌کند و می‌گوید: تجربه‌های جهانی مسکن کم‌درآمدها می‌گوید که در ساخت مسکن اجتماعی که مخصوص 2 یا 3 دهک پایینی جامعه است-یعنی کسانیکه زیرخط فقر به سر می برند-، باید از تجمع این گروه های درآمدی در مناطق شهری و ساختمان‌ها جلوگیری بعمل آوریم زیرا این تمرکز باعث می‌شود که بازتولید فقر در آنجا صورت بگیرد.
مظاهریان ادامه می‌دهد: دولت وظیفه دارد تا دسترسی گروه کم درآمدها را به مسکن فراهم کند اما لزوما این به معنی ساخت خانه نیست ... در واقع، دسترسی به مسکن یعنی آنکه دولت باید شرایط دسترسی به مسکن مناسب را در اختیار این طبقات قرار دهد تا آنها بتوانند با وسع اقتصادی که دارند در آنها ساکن شوند و آن مسکن بتواند به نیازهای آنان پاسخ داده، سلامت آنها را تضمین کند و در عین حال ساکنان بتوانند از عهده پرداخت اجاره آن برآیند.
معاون مسکن و ساختمان در ادامه گفتگوی خود پیرامون بازخوانی سیاست‌ها و ماموریت‌های معاونت مسکن و ساختمان خاطر نشان می‌کند: محور دیگر طرح جامع مسکن روستایی است که به نظر می‌رسد در طی چند دهه بعد از انقلاب خوشبختانه سرمایه‌گذاری مناسبی در آن انجام شده است و از بخش های باثبات برنامه‌های مسکن، مسکن روستایی است. در این بخش نیز مجموعه سیاست‌ها و تدابیری در نظر گرفته شد برای آنکه بتوانیم درصد قابل‌توجهی از مسکن روستایی نوسازی شده و در برابر حوادث و زلزله مقاوم‌سازی شوند.
وی تصریح می‌کند: از دیگر محور های طرح جامع مسکن گسترش بازار رهن است. در طرح جامع پیش‌بینی شده که برای آنکه بتوانیم تامین مسکن کم‌درآمدها را داشته باشیم سرمایه بانک مسکن افزایش یافته و بانک مسکن به بانک توسعه‌ای تبدیل شود.
به گفته مظاهریان، هم‌اکنون بانک مسکن یک بانک تجاری- تخصصی مسکن است ولی در فرمتی که طرح جامع پیش‌بینی کرده است بانک مسکن یک نهاد توسعه‌ای برای بخش مسکن تبدیل می‌شود که این ایده به مرحله اجرایی رسیده و در حال پیشرفت است. بانک توسعه ای بانکی است که اجرای سیاست های مسکن برایش اولویت اول است و نه سوداوری که هدف اصلی یک بانک تجاری است.
وی ادامه می‌دهد: تبدیل بانک مسکن به نهادی توسعه ای برای طرح های مرتبط به مسکن، طرح هایی همچون مسکن کم‌درآمدها، مسکن اجتماعی و مسکن روستایی که بسیار متکی به بودجه دولت هستند این امکان را فراهم می کند که به نحو مناسب تری تامین مالی شوند. معمولا در زمان هایی که بودجه دولت به هر دلیلی ناشی از تحریم یا کاهش قیمت نفت و یا هر ایتم دیگری کاهش داشته باشد نخستین جاهایی که ضربه خورده و آسیب می‌بینند برنامه‌های تامین اجتماعی هستند و طرح های مسکن کم درآمدها از این جمله هستند.
مسکن‌های مهر به شدت از سرانه‌های فضاهای عمومی در رنج است
مظاهریان می‌گوید: مسکن مهر از حیث ساخت واحد مسکونی به ماه‌های پایانی کار خود رسیده است. با این حال، پیش‌بینی می‌کنم که این پایان کار نیست. مسکن‌هایی که تحت‌عنوان مهر ساخته شده‌اند و تحویل می‌شوند به شدت از سرانه‌های فضاهای عمومی در رنج هستند و تا چند دهه آینده به نظر می‌رسد که دولت و شهرداری ها باید در آنها سرمایه‌گذاری کنند به این دلیل که این بافت‌های غیرمتصل به شهر بتواند زندگی و حیات شهری داشته باشند.
