امیدهای واهی به بهبود بازار مسکن

این اتفاق هر سال تکرار می‌شود. هر سال خانوارها تا اردیبهشت تصمیمی برای خرید مسکن نمی‌گیرند و از ماه دوم سال نو، دوباره شاهد رشد قراردادهای خرید و فروش مسکن هستیم. به این ترتیب معاملات مسکن در اسفند کاهش یافته است؛ در حالی که از ابتدای نیمه دوم سال جاری روند معاملات صعودی بوده و این سیر مثبت تا بهمن ادامه داشته است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون، به همین‌دلیل در این مدت برخی کارشناسان و مسئولان نوید روزهای بهتری را برای بازار مسکن می‌دادند اما برخی دیگر معتقد بودند که بازار مسکن به این زودی‌ها از زیر بار رکود خارج نخواهد شد و رکود بازار روز به روز عمیق‌تر می‌شود. البته تعداد معاملات مسکن در بهمن امسال نسبت به دی تغییر یافت و کارشناسان اعلام کردند که تاثیر «هیجانات ارزی» موجب کاهش 3.2 درصدی حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن در بهمن نسبت به ماه قبل از آن، شده است. بنابراین کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال تا اوایل و حداکثر تا اواسط اردیبهشت ادامه می‌یابد و به عبارت دیگر تا دو ماه دیگر شاهد تداوم افت معاملات مسکن خواهیم بود.

بحران بازار مسکن روز به روز بزرگ‌تر می‌شود و کارشناسان اعتقادی به امیدهای واهی مسئولان درخصوص خروج از رکود ندارند. اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن در ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ روزنه‌ای از رونق در بازار مشاهده و این بازار وارد دوره‌گذار به سمت رونق شد اما هنوز به اعتقاد کارشناسان وارد این دوران نشده است. اگرچه پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین مسائلی بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست‌‌ دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری‌(همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، کمیت و کیفیت تزریق پول و وام به بخش مسکن، ساختار هرم جمعیت، ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر ) از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را سخت می‌کنند. اما با این وجود دوباره پیش‌بینی‌‍‌هایی در این میان مطرح شده است. کارشناسان درباره وضعیت قیمت مسکن در سال آتی پیش بینی می‌کنند که در 6 ماهه نخست سال 97، افزایش قابل‌توجهی در قیمت مسکن نداشته باشیم و اگر افزایشی نیز رخ دهد در مرداد شاهد رشد قیمت‌ها خواهیم بود. انتظار می‌رود که قیمت مسکن از مرداد حدود 10 تا 15درصد افزایش یابد. از سوی دیگر بهروز ملکی، کارشناس مطرح این حوزه معتقد است که سال ۹۷، سال تداوم رونق در بازار خرید و فروش مسکن و همچنین بازگشت رونق به بخش ساخت و ساز خواهد بود.

سال آینده جهش قیمت مسکن نداریم

با این وجود مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص رشد قیمت مسکن و اجاره بها در سال آینده می‌گوید: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است، برخی تصور می‌کنند که سال آینده جهش قیمت مسکن خواهیم داشت. باید در جواب تصورات برخی فروشنده‌ها یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت. ‌علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد. هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد، بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد. امیدوار هستیم تعداد مستاجران در سال آینده بیشتر نشود. دلیل کاهش آمار معاملات مسکن در اسفند نسبت به مدت مشابه سال گذشته به این‌دلیل است که برخی تصور می‌کنند اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ می‌دهد؛ بنابراین منتظر مانده‌اند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد. البته افزایش نرخ ارز و طلا نیز باعث شد تا برخی از خرید و فروش مسکن خودداری و به سمت این بازارها کشیده شوند.

روند رکودی و صعودی بازار

اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن در ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ طلیعه رونق در این بازار مشاهده شد و این بازار وارد دوره گذار به سمت رونق شد. بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ دوره رونق خود را شروع و یک رونق با شیب ملایم را تجربه کرد. از شهریور سال ۹۶ و مقارن با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را از بانک خارج و به سمت مسکن تزریق کردند؛ چرا که بازار پول مهم‌ترین رقیب بازار مسکن است. بنابراین از نیمه سال ۹۲ قیمت مسکن در شهر تهران با یک شیب تند افزایشی مواجه شد. البته هنوز در بیشتر شهرهای بزرگ کشور مانند اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و... شرایط رونق شهر تهران را مشاهده نمی‌کنیم. در این میان به اعتقاد غلامحسین شافعی، رییس اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران، طرح دولت برای احیای بافت های فرسوده، موجب رشد بخش ساختمان می‌شود و مسکن را از رکود خارج می‌کند.او به تازگی در نشست هیات نمایندگان اتاق بازرگانی ایران گفته است: لازمه دستیابی به رشد بخش مسکن، این است که طرح احیای بافت های فرسوده توسط بخش خصوصی و با حمایت دولت اجرایی شود.

سه عامل رونق مسکن در سال آینده

عباس شوکتی یکی از فعالان حوزه صنعت ساختمان معتقد است که‌ تقویت توسعه‌گران و انبوه‌سازان منجر به افزایش تولید انبوه مسکن و به تبع آن کاهش قیمت‌ها می‌شود و دولت باید سیاست‌های خود را به سمت و سوی تقویت توسعه‌گران سوق دهد. نوسازی بافت‌های فرسوده نقش موثری در بهبود وضعیت ساخت وساز دارد. خوشبختانه در سال گذشته دولت با تشکیل ستاد ملی باز آفرینی شهری توانسته زمینه ورود توسعه‌گران به این بخش را فراهم کند. اجرای طرح محله محور در باز آفرینی شهری و پرداخت تسهیلات به آن‌ها می‌تواند انگیزه توسعه‌گران در این بخش را افزایش دهد. به گفته او استفاده 95درصدی از مصالح‌ ساختمانی داخلی، وجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه و در نهایت پرداخت تسهیلات اجرایی به توسعه‌گران می‌تواند رونق را در سال آینده به بازار مسکن وارد کند.

خصلت رانتی ساختمان

به گفته یکی از فعالان حوزه ساختمان،برای اشتغال‌زایی نباید روی بخش‌هایی تمرکز کنیم که اشتغالی ایجاد نمی‌کنند. یکی از آن بخش‌هایی که به نظر می‌رسد باعث رشد اشتغال‌زایی در کشور می‌شود، بخش ساختمان است و به‌همین‌دلیل مسئولان روی توسعه این بخش همیشه مانور می‌دهند. بررسی‌ها نشان می‌دهد فعالیت‌های ساختمانی از‌جمله فعالیت‌هایی هستند که با افزایش سرمایه‌گذاری به تعداد اشتغال خود نمی‌افزاین؛ زیرا سرمایه‌گذاری در این بخش، با اتمام فعالیت ساختمانی به سرمایه یا دارایی در بخش‌های دیگر تبدیل شده و در خود بخش ساختمانی انباشت نمی‌شود. در ایران به دلیل خصلت رانتی ساختمان، این سرمایه به طور عمده به دارایی مستغلاتی تبدیل شده و پس از آن با وجود جذب ارزش افزوده از بخش‌های دیگر، هیچ‌گونه اشتغالی را ایجاد نمی‌کند. در دولت‌های نهم و دهم، حجم عظیمی از سرمایه‌ها به فعالیت‌های ساختمانی به‌ویژه در مسکن مهر اختصاص یافت و با‌وجود‌آن، نتیجه‌ای در تولید اشتغال به ‌دست نیامد. بسیاری دیدگاه‌ها در ایران، چه در طرف تصمیم‌سازان (دانشگاهیان، پژوهشگران و صاحب‌نظران) و چه تصمیم‌گیران و مدیران، اثر سرمایه‌گذاری در ساختمان را بر تولید اشتغال بدیهی می‌پندارند. برخی آن‌ها دارای بنیادهای پژوهشی و برخی نیز بر پایه شهود مدیریتی است. فرض بر این است که اگر سرمایه‌گذاری در ساختمان که تعداد بسیاری از فعالیت‌های پسین و پیشین را به‌ دنبال خود دارد، افزایش یابد، چه با به‌کارگیری فعالان ساختمانی و چه با رشته‌های مرتبط، بر تعداد شاغلان می‌افزاید و مشکلات بیکاری از این راه برطرف می‌شود.