گرانی، رونق مسکن را از سکه می‌اندازد

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران،  تابستان امسال به‌طور ماهانه آمار معاملات مسکن رشد معاملات در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل را نشان می‌دهد که کارشناسان و فعالان بازار مسکن این آمار را نشان دهنده خروج مسکن از رکود 5 ساله و ورود تدریجی به رونق ارزیابی می‌کنند. همزمان به افزایش معاملات افزایش قیمت مسکن هم آن را همراهی کرده است به‌طوری که میانگین قیمت با حدود یک میلیون افزایش از 4.5 میلیون تومان در سال 95 به 5.5 میلیون تومان در سال 96 رسیده و متوسط قیمت مسکن نسبت به‌سال گذشته حدود 15 درصد رشد دارد. به‌عقیده فعالان بازار مسکن رشد قیمت بعد از رکود چند ساله امری غیرطبیعی نیست اما رشد بیش از توان خرید متقاضیان مصرفی به‌عنوان متقاضیان واقعی بازار مسکن که چند سال در انتظار افزایش توان مالی خود برای خرید مسکن مانده‌اند تهدیدی برای رونق بازار مسکن محسوب می‌شود.

رشد 15درصدی قیمت‌ها از آنجا نگرانی‌هایی ایجاد کرده که در تابستان که هر سال بیشترین تعداد معاملات و افزایش قیمت‌ها را در بازار مسکن شاهد هستیم افزایش قیمت تدریجی و اندک بود اما در فصل پاییز برخلاف سال‌های گذشته که قیمت‌ها نسبت به‌ تابستان متعادل‌تر می‌شد افزایش قیمت‌ها شدت گرفت به‌طوری که در برخی مناطق این افزایش نامتعارف بود و به‌عنوان مثال قیمت مسکن از متری 4/5 میلیون در تابستان به متری بیش از 7 میلیون در پاییز و زمستان رسید. اکنون نیز بیشتر نگرانی‌ها از ادامه رشد غیرمنطقی در سال آینده است. البته متولیان بخش مسکن پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در سال آینده به اندازه نرخ تورم و حتی 2 درصد بیش از شاخص تورم افزایش خواهد یافت، آنها این رشد را در نهایت به سود بخش مسکن می‌دانند چون معتقدند سرمایه‌گذاران بعد از چند سال وقفه سرمایه خود را وارد این بازار می‌کنند که منجر به افزایش تولید خواهد شد اما در مقابل سازندگان و فروشندگان برای روشن شدن وضعیت یا برای سود بیشتر تصمیم‌گیری برای فروش را به سال 97 موکول کرده‌اند که این موضوع عرضه مسکن را در ماه‌های پایانی سال محدود کرده یا بیشتر خانه‌هایی با سال ساخت بالا در بازار موجود است که مانعی در برابر خریدارانی است که با استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم می‌خواهند خانه‌دار شوند چون در آیین‌نامه این صندوق عمر خانه خریداری شده نباید از 15 سال بیشتر باشد. این در حالی است که به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی همین تسهیلات و خریداران خانه اولی بیشترین سهم را در رونق بازار مسکن در ماه‌های گذشته ایفا کرده‌اند.

 آخوندی می‌گوید:« در بخش مسکن، تمام آمارهای بانک مرکزی و شهرداری، هم از جهت پروانه ساخت و تعداد معاملات حاکی از روند رو به رشدی است که علت اصلی آن صندوق پس‌انداز مسکن یکم است.تعداد پس‌اندازکننده‌ها به بیش از ۳۵۰ هزار نفر رسیده و با توجه به اینکه به تمام پس‌اندازکنندگان تسهیلات تضمینی عرضه می‌شود، لذا ما می‌توانیم بحث تقاضا را تعریف و یک بازار مطمئن در بازار مسکن ایجاد کنیم.»

عوامل تأثیر‌گذار بر مسکن در سال 97

کارشناسان عوامل مختلفی را برای ادامه رشد معاملات در بازار مسکن در سال آینده مؤثر می‌دانند که مهم‌ترین آنها به تبع بازارهای موازی مانند ارز و طلا است. ثبات یا تلاطم در این بازارها به زعم کارشناسان بازار مسکن را دستخوش تغییراتی می‌کنند که ممکن است خوشایند نباشد. اما عباس شوکتی کارشناس بازار مسکن  می‌گوید رشد قیمت در اواخر سال 96 رشدی حباب گونه بوده و در سال آینده باید منتظر کاهش قیمت‌ها باشیم.

وی معتقد است حتی اگر گرانی ارز بخواهد اثر خود را در بازار مسکن نشان دهد این اثر حداقل بیش از یکسال طول می‌کشد بنابراین رشد قیمت‌ها در چند ماه به بهانه افزایش نرخ ارز رشدی غیرواقعی و حباب‌گونه است.

بهروز ملکی کارشناس بازار ارز اما نظری مخالف با شوکتی دارد او معتقد است که نوسانات شدید نرخ ارز در 2 ماه گذشته دلیل اصلی گرانی مسکن بوده است. با افزایش نرخ ارز، تورم و انتظارات تورمی ‌ایجاد می‌شود که این مسأله به‌دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالاها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

اما به گفته شوکتی حداقل 10 عامل بر تحولات قیمت مسکن اثر گذارند و نمی‌توان ارز را به تنهایی آنقدر قدرتمند محسوب کرد که بتواند بازار مسکن را در چند ماه دچار چالش افزایش قیمت کند. او می‌افزاید: قیمت ارز در حال کاهش است و حامل‌های انرژی که فاکتور مؤثر دیگر بر قیمت مسکن است در سال آینده تغییر قیمتی ندارد از طرف دیگر خانه اولی‌ها و صندوق پس‌انداز مسکن نقش مهمی در بازار مسکن دارند و جنبش رونق را آنان آغاز کرده‌اند که سال آینده تعداد بیشتری از این متقاضیان وارد بازار می‌شوند. اظهار نظر برخی از کارشناسان طی چند ماه گذشته در خصوص رکود در بازار مسکن و ایجاد جو روانی ناشی از التهاب ارز در این بازار، باعث شد تا جهش قیمت در بازار مسکن بروز کند. پرداخت تسهیلات به خانه اولی‌ها بویژه در بافت‌های فرسوده و فروش اوراق‌ قرضه‌ با سود 20 درصد‌، هیچ بهانه‌ای را برای افزایش قیمت باقی نمی‌گذارد.

اما آنچه بیشتر فعالان بازار مسکن بر آن اتفاق نظر دارند این است که دولت با اجرای سیاست‌هایی مانند کاهش نرخ سود بانکی یا حمایت از سازندگان مانند کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت و همچنین حمایت از خریداران با تقویت تسهیلات خرید می‌تواند در افزایش تولید و ساخت مسکن نقش مهمی داشته باشد چون افزایش تولید مهم‌ترین راهکار همزمان برای رونق و رشد منطقی قیمت در بازار مسکن است.