سرابی به نام «زمین مجانی»در بافت فرسوده

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از  مهر، رئیس جمهور دوشنبه شب دوم بهمن ماه امسال در حالی در مقابل دوربین تلویزیون قرار گرفت که بخش مهمی از گفت وگوی یک ساعته وی به موضوع بهسازی بافت های فرسوده اختصاص داشت. وی در این نشست از طرحی برای بهسازی بافت های نابسامان شهری تحت عنوان زمین مجانی پرده برداشت که با واکنش گسترده فعالان بخش مسکن مواجه شد.

روحانی دیروز هم در جمع استانداران و وزرا بار دیگر بر «مجانی بودن زمین» برای احیای بافت های فرسوده تاکید و آن را به عنوان امتیازی برای بهسازی بافت های نابسامان شهری معرفی کرد.  

زمین مجانی دولت

روحانی در گفتگوی دوم بهمن ماه خود گفت: «برای همین منظور در بودجه نیز پیش‌بینی شده تقریباً در محله‌هایی که بافت فرسوده وجود دارد آنجایی که می‌توانیم زمین را اختصاص دهیم یا زمین دولتی یا شهرداری و یا مربوط به نهادهای عمومی، زمین مجانی برای احداث ساختمان در اختیار توسعه‌گرها قرار می‌دهیم و افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند را به طور مجانی به این ساختمان‌ها منتقل می‌کنیم، هر کسی صد متر ساختمان دارد، هر متر ساختمانی ۱.۲ در ساختمان جدید شرایط مسکونی را بدون پرداخت هزینه فراهم می‌کنیم.» (منبع: سایت پرزیدنت)

رئیس جمهور بار دیگر روز پنج شنبه ۱۹ بهمن نیز در مراسم آغاز طرح ملی بازآفرینی شهری امید بر طرح «زمین مجانی» تأکید کرد و گفت: «ما باید ابتدا برای اجرای این طرح مردم را آماده کنیم. صداوسیما روزنامه‌ها و فضای مجازی باید به مردم بگویند چه کاری می‌خواهیم انجام دهیم حتی باید نقشه بازآفرینی محله و ماکت آن را تهیه کنیم تا مردم آن محله ببینند چه اقدامی قرار است انجام بگیرد. مردمی که منازل فرسوده دارند، نباید چیز دیگری جز منزل فرسوده خود را واگذار کنند. آن‌ها اگر ۸۰ متر ساختمان فرسوده دارند جای آن ۱۰۰ متر ساختمان جدید می‌گیرند. دولت هم برای ساختن این واحدهای مسکونی از پیش به بودجه‌ای نیازی ندارد. زیرا زمین مجانی در اختیار توسعه‌گرها قرار می‌گیرد. توسعه‌گر دو برابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰ درصد باقیمانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند.» (منبع: وزارت راه و شهرسازی)

کپی برداری از طرح «هر خانواده، هزار متر زمین» احمدی نژاد؟

بازی با عبارت «زمین مجانی» در حالی از سوی رئیس جمهور بارها تکرار شده که هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران نیز همواره اعلام کرده است هزینه زمین های دولتی در بافت فرسوده که دولت های نهم و دهم با هدف تجمیع و مداخله مستقیم در فرآیند بازسازی بافت فرسوده خریداری و تسطیح کرد، در پایان کار از خریدار اخذ می شود. بنابراین هیچ زمین مجانی ای وجود ندارد.

این درحالی است که طرح دولت در خصوص نوسازی بافت‌های فرسوده با طرح زمین مجانی، فضای رسانه ای را به یاد وعده زمین هزار متری برای هر خانوار انداخت که اوایل سال ۹۰ از سوی رئیس دولت دهم مطرح شد و عملا به دلیل غیرکارشناسی بودن طرح، هیچ‌گاه اجرایی نشد.

زمین صفر به معنی حذف قیمت زمین از خانه های ازنوساخته شده نیست

هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران موضوع زمین صفر ـ و نه مجانی ـ را نخستین بار در حاشیه مراسم کلنگ زنی احداث مجتمع ۱۰۰ واحدی در اراضی دولتی محله سیروس تهران مطرح کرد و گفت: قرار نیست زمین صفر به معنی حذف قیمت زمین و کاهش قیمت مسکن باشد بلکه سرمایه گذاران ترغیب می شوند که تا در بافت فرسوده سرمایه گذاری کنند. در این صورت سرمایه گذار قیمت ساخت را از خریدار دریافت می کند و به این معنی نیست که پول زمین پس داده می‌شود بلکه دولت انتفاعی در آن ندارد.

وی افزود: زمین صفر به این معنی است که دولت سودی عایدش نخواهد شد و اگر قرار باشد دولت از واحدهای ساخته شده برای خود بردارد این کار را انجام نمی دهد. بلکه پیمانکار صرفا ۱۸ درصد سود ساخت می گیرد. به این معنا که سازنده هزینه سرمایه گذاری به همراه ۱۸ درصد سود خود را از قیمت فروش واحدها برخواهد داشت.

این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی بار دیگر هفتم بهمن ماه در حاشیه مراسم سخنرانی وزیر راه و شهرسازی در خانه گفتمان معماری و شهر (خانه وارطان) درباره زمین صفر در بافت فرسوده با بیان اینکه طرح بازآفرینی امید که از بهمن ماه امسال آغاز می شود با طرح بازآفرینی پیشگام که از شهریور ماه سال آینده آغاز خواهد شد متفاوت است گفت: در طرح پیشگام اراضی دولتی در بافت های فرسوده که در اختیار ماست و از قبل خریداری شده را در اختیار توسعه گرها قرار می دهیم و آنها هم ساخت و ساز و تولید مسکن و هم خدمات روبنایی را انجام خواهند داد. در این طرح به زمین ارزش گذاری اولیه نمی گذاریم و زمین را در اختیار توسعه گران قرار می دهیم و سازنده بخش خصوصی که کمترین قیمت پیشنهادی ساخت و ساز را ارائه داد برنده فعالیت در آن محله خواهد شد.

وی یادآور شد: خانه ای را هم که توسعه گر ساخته است را قیمت کارشناسی می گذاریم؛ بر اساس قیمت کارشناسی، هزینه ای که توسعه گر (سازنده) کرده به همراه ۱۸ درصد سود متناظر آن را از خانه ای که ساخته کسر می کنیم.

در حقیقت منظور از این اظهارات عشایری این است که قیمت زمین در نهایت از خریداری که ساکن بافت فرسوده نبوده، اخذ می شود ولی از ساکنان قبلی بافت اخذ نخواهد شد. این به این معنی است که اگرچه طرح بازآفرینی امید یا پیشگام قرار است به سود زوجین جوان باشد، اما عملا با قیمتی بسیار بیشتر از خانه های نوساز در بافت های دیگر شهری به فروش می رسد که عملا نه جذابیتی برای سازنده دارد و نه مصرف کننده.

قیمت زمین را می گیریم تخفیف هم نمی دهیم

عشایری همچنین ۲۱ بهمن در گفت وگویی که با روزنامه شرق داشت، برای اولین بار صراحتا اعلام کرد هزینه زمین از خریدار اخذ خواهد شد. وی تأکید کرد: «زمین در قیمت‌گذاری نهایی لحاظ می‌شود. ما روی زمین قیمت نمی‌گذاریم. به سازنده می‌گوییم روی زمین ما بساز. بعد از ساخته‌شدن، عملا قیمت زمین هم در ساختمان لحاظ می‌شود. شما وقتی می‌خواهید روی یک خانه قیمت بگذارید، قیمت زمین را که جداگانه محاسبه نمی‌کنید؛ بنابراین چون روی زمین قیمت نمی‌گذاریم، تخفیفی هم ندارد.»

باز هم اعلام تعریفی جدید از زمین مجانی

سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در گفت وگویی که ۱۹ بهمن با رادیو اقتصاد داشت اظهار کرد: دولت اراضی خود را با هدف جریان سازی احیای بافت های ناکارآمد شهری در اختیار توسعه گران قرار می دهد توسعه گران نیز نیمی از این اراضی دولتی را در اختیار ساکنان محله قرار می دهد و به صورت معاوضه با ضریب ۱.۲ از توسعه گر واحد مسکونی می دهد و زمین خود را به توسعه گر می دهد نیم دیگر را هم توسعه گر در آن واحد مسکونی می سازد و در اختیار زوجین جوان خانه اولی قرار می دهد.

سرگردانی مردم و ساکنان بافت فرسوده از طرح های نامفهوم دولت

به نظر می رسد همچنان برنامه شفاف و مشخصی از سوی دولت در خصوص احیای بافت های فرسوده وجود ندارد و هر بار در هر سخنرانی از سوی مقامات ذی ربط، طرح ها و برنامه هایی ارائه می شود که درباره موفقیت آنها تردید وجود دارد چرا که حقیقت این طرحها با آنچه رییس جمهور و مقامات ذیربط درباره جذاب بودن ان می گویند فاصله بسیار دارد و در عمل چیزی به نام زمین مجانی نصیب کسی نخواهد شد.

از همین رو به نظر می رسد طرح های مذکور چندان با همراهی مردم و ساکنان بافت های ناکارآمد شهری مواج نخواهد شد. به خصوص که ایراداتی همچون «عدم هماهنگی توسعه گر یا انبوه ساز با ساکنان بافت های فرسوده در طراحی نقشه واحدهای مسکونی نوساز»، «تبدیل خانه های زمین دار ساکنان بافت به خانه های آپارتمانی»، «پیچیدگی عجیب نحوه تأمین مالی فرآیند نوسازی»، «گران بودن واحدهای ساخته شده برای زوج های جوان در محله های کم طرفدار به گونه ای که می توان با هزینه ای به مراتب کمتر، خانه های زیر ۱۰ سال ساخت در محله های مناسب و پُرطرفدار پایتخت خریداری کرد»، «نحوه انتقال اسناد مالکیت و مشکلات حقوقی آن»، «پیچیدگی های سنگین نحوه بستن قرارداد با توسعه گر، انبوه ساز یا بخش خصوصی» که جذابیت طرح را برای این بخش به شدت کاهش داده است، «رکود حاکم بر بازار مسکن و سختی فروش واحدهای مسکونی نوساز در محله های کم مخاطب پایتخت» و بسیاری سؤال ها و ابهام های دیگر بر این طرح وارد است.