بازار مسکن در انتظار زمستانی گرم/ شوک قیمتی نداریم

به گزارش اقتصاد آنلاین، بر اساس آمارهای ارائه شده از دفتر اقتصاد مسکن خرید و فروش آپارتمان در آذرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲ درصد و نسبت به آبان ماه امسال ۲۰ درصد رشد را نشان می‌دهد. بازار معاملات مسکن در تهران با ثبت دو رکورد مثبت در آذر ماه، نوید ورود به فاز رونق را می‌دهد. در ادامه گفت‌وگوی اقتصادآنلاین با بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن پیرامون بررسی شرایط پیش روی بازار مسکن را می‌خوانید:

سیاست بهینه دولت در بخش مسکن باید تحریک عرضه باشد یا تحریک تقاضا؟

سیاست بهینه برای دولت یازدهم، تحریک تقاضای مسکن بود. در دولت دوازدهم با توجه به مختصات بازار مسکن می‌بایست سمت عرضه نیز متناسب با سمت تقاضا به حرکت درآید.

اما سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۹۵ حاکی از وجود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی است. چه توجیهی برای لزوم عرضه بیشتر مسکن وجود دارد؟

نباید از نیاز سالانه کشور به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی غفلت نمود. تولید مسکن زمانبر است. عرضه واحدهای نوساز در هر سالی ناشی از پروانه های ساختمانی دو، سه سال قبل آن سال است. پیش بینی میشود با توجه به انقباض صدور پروانه های ساختمانی در سالهای ۹۲ به بعد، حجم خانه های نوساز به تدریج کاهش یابد. بر این اساس برای تامین مسکن مورد نیاز میبایست سمت عرضه به حرکت درآید.

سمت عرضه مسکن می‌بایست کدام حوزه از نیاز مسکن کشورمان را هدفگذاری نماید؟

 سه حوزه اصلی نیاز مسکن عبارت است از: خانه اولی‌ها، بافت‌های فرسوده، سکونتگاه غیر رسمی.

چرا سیاست بهینه مسکن در سال‌های  ۹۲ تا ۹۵ را تحریک تقاضا می‌دانید؟

 در اثر سونامی صدور پروانه‌های ساختمانی طی سالهای ۸۹ تا ۹۲، به تدریج سمت عرضه مسکن، فربه شد. اگر با دوپینگ پولی-مالی، پروانه‌های ساختمانی پس از سال ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از ۴ میلیون واحد می‌رسید و تولید کنندگان مسکن، آسیب جبران ناپذیری متحمل می‌شدند.

بر این اساس، آیا می‌توان نتیجه گرفت انقباض عرضه مسکن در سال‌های 92 تا 95 به نفع تولیدکنندگان مسکن بود؟

برخلاف تصور بسیاری از افراد، درست است! با توجه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه از کانال تقویت تقاضا، قابلِ تحقق بود. در واقع تولیدکنندگان مسکن می‌بایست واحدهای ساخته شده شان را می‌فروختند تا در گام بعد بتوانند نقدینگی لازم برای پروژه‌های جدیدشان را تامین نمایند.

وضعیت عرضه واحدهای تکمیل شده در سال ۹۶ چگونه است؟

با توجه به حجم پروانه‌های ساختمانی در سالیان اخیر، عرضه واحدهای نوساز در سال جاری اندک است.

صدور پروانه‌های ساختمانی در ۹ ماهه نخست سال ۹۶ چه میزان بوده است؟

این آمار هنوز منتشر نشده است اما پیش بینی میشود از ۹ ماهه نخست سال ۹۵ بیشتر باشد.

روند بازار مسکن تهران در زمستان ۹۶ چگونه خواهد بود؟ آیا از دوره پیش رونق به دوره رونق انتقال می‌یابد؟

برخی افراد دو سال است که می‌گویند بازار مسکن در پیش رونق است، این سخن بی‌مبنایی است. بازار مسکن از اواخر سال گذشته وارد دوره رونق شده است.

پس چرا احساس رونق همچون گذشته وجود ندارد؟

مختصات بازار مسکن نسبت به گذشته تغییراتی داشته است و انتظار می‌رود عرض رونق (نرخ افزایش قیمت) کمتر از رونق‌های پیشین باشد.

آیا موارد فوق غیر از تهران در خصوص بازار مسکن شهرستان‌ها نیز صادق است؟

تهران شهر پیشتاز بازار مسکن کشور است. بازار مسکن تهران دوره رونق ملایمی را سپری می‌نماید. انتظار می رود درپیِ تهران، سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی را طی نمایند.

قیمت مسکن در تهران چقدر است؟

 بانک مرکزی تا یکی دو روز آینده قیمت مسکن آذرماه را منتشر خواهد نمود. متوسط قیمت یک متر مربع مسکن تهران در آبان ماه ۴ میلیون و ۸۸۹ هزار تومان بود.

آیا در زمستان سال ۹۶ امکان شوک قیمت مسکن همچون سال‌های ۸۶ یا ۹۱ وجود دارد؟

بعید است.

چرا؟

حجم بالای خانه های خالی، نرخ‌های همچنان بالای سود بانکی و نرخ پایین تورم عمومی، شوک قیمت مسکن را خنثی می‌نماید.

نرخ رشد قیمت در مسکن‌های نوساز بیشتر است یا در سایر واحدهای مسکونی؟

 نوسازها رشد بیشتری را تجربه می‌نمایند.

آیا رشد قیمت مسکن در همه جای تهران به یک میزان است؟

 بدیهی است که خیر. نرخ رشد قیمت مسکن در محلات مختلف تهران، متفاوت و در دامنه صفر تا ۲۵ درصد، متغییر است.

نرخ رشد قیمت مسکن به‌طور متوسط در شهر تهران در زمستان سال ۹۶ چقدر خواهد بود؟

محتمل‌ترین سناریو این است که نرخ رشد قیمت متوسط مسکن، اندکی بیشتر از نرخ تورم عمومی باشد.

آیا امیدی به رونق املاک تجاری هم هست؟

خیر. رونق در این املاک، فاقد توجیه اقتصادی است.