مواجهه بازار مسکن با دو تهدید تورمی
بازار خرید و فروش واحد مسکونی در تهران براساس قیمت میانگین املاک کل شهر (در پاییز)، همچنان از شرایط حداقلی مناسب خریدار، برخوردار است، اما به رغم نقشی که کنترل‌کننده‌های سه‌گانه موثر بر دامنه رشد قیمت فروش تا پایان سال دارند، در حال حاضر دو عامل تورمی آینده بازار معاملات ملک را تهدید می‌کند.
آمارهای رسمی و همچنین جو حاکم بر بازار ملک، از گرمتر شدن معاملات خرید مسکن در نیمه سرد سال جاری خبر می‌دهد. ماه گذشته معدل فروش آپارتمان در کل شهر تهران نزدیک به ۱۸ درصد نسبت به مدت مشابه در پاییز ۹۵ افزایش پیدا کرد، اما در ۱۱ منطقه پایتخت از جمله مناطق کانونی معاملات ملک (همچون مناطق ۲ و ۴ و ۵)، میزان فروش آپارتمان از ۲۰ تا ۳۴ درصد افزایش یافت که این رخداد بیانگر سبقت اساسی بازار از عمق رکود سال‌های ۹۳ و ۹۴ و همچنین گام‌های رو به جلو نسبت به پیش رونق خفیف سال ۹۵ است. معاملات خرید مسکن در سال ۹۵ در تهران ۶ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش یافته بود.
هم اکنون با استناد به آمار رسمی مربوط به جزئیات مبایعه‌نامه‌های صادر شده در میانه پاییز امسال، میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه، حدود ۱۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد، این میزان رشد قیمتی به دلیل نزدیکی با نرخ تورم ۶/ ۹ درصدی، به معنای آن است که بهای فروش آپارتمان‌ها در کل معاملات مسکن شهر تهران، تقریبا به اندازه تورم عمومی (حدود نیم واحد درصد بیشتر) در حال رشد است که با توجه به تقاضای خرید، تغییرات قیمت مسکن در حول و حوش تورم، هم قابل انتظار و هم قابل تحمل ارزیابی می‌شود. با این حال، در مناطق پرفروشی همچون مناطق ۴ و ۵ که نزدیک به ۳۰ درصد کل خرید و فروش‌های ملکی (مسکونی) در آنجا انجام می‌شود، متوسط قیمت مسکن در ماه گذشته حدود ۱۵ درصد نسبت به ماه مشابه در سال ۹۵، رشد مثبت داشته است. افزایش محسوس و بیش از حد تورم عمومی در قیمت فروش آپارتمان‌های موجود در مناطق اصلی بازار معاملات مسکن در پایتخت را می‌توان ناشی از دو تهدیدکننده رونق غیرتورمی دانست.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: نامعادله بزرگ بین جنس تقاضا یا همان شکل خرید و جنس عرضه یا همان الگوی ساخت، در حال حاضر یک عامل اساسی برهم زننده نظم معاملات مسکن در مسیر رونق غیرتورمی محسوب می‌شود که در صورت عدم پیگیری و واکنش سمت عرضه می‌تواند صحنه بازار را به شرایط باخت-باخت برای طرفین معاملات تبدیل کند. تهدیدکننده دوم رونق غیرتورمی معاملات مسکن نیز مجددا از سمت عرضه نشات می‌گیرد و شامل تحرکات نامتعارف فروشنده‌ها در تعیین و اعلام «قیمت پیشنهادی» است. تحقیقات میدانی از مناطق پرمعامله در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: قیمت پیشنهادی فایل‌های نوساز در برخی مناطق نسبت به نیمه اول امسال رشد دو رقمی پیدا کرده است. این نوع فایل‌ها به گفته واسطه‌های بازار ملک با کم‌محلی متقاضیان مواجه شده است به‌طوری که در محله‌هایی که قیمت فروش نوسازها نسبت به ماه‌های اخیر افزایش قابل ملاحظه پیدا کرده، حجم معاملات آپارتمان‌های چندسال ساخت رو به افزایش است! سه آمار رسمی، ابعاد تهدیدکننده نوع اول رونق غیرتورمی در بازار معاملات مسکن را به خوبی مشخص می‌کند.
اطلاعات آماری درباره «سبک سکونتی خانوارهای شهر تهران طی سال‌های اخیر»، «سبک خرید آپارتمان در حال حاضر» و همچنین «ویژگی آپارتمان‌های در حال ساخت و عرضه به بازار مسکن» نشان می‌دهد: یک عدم تعادل شدید بین جنس تقاضا و الگوی عرضه در بازار مسکن تهران وجود دارد که این گسل به مرور زمان با رشد بیشتر معاملات می‌تواند تعادل قیمتی در بازار را به زیان رونق به هم بزند. طبق اطلاعات سرشماری سال ۹۵، حدود ۵۸ درصد پایتخت‌نشین‌ها در آپارتمان‌های زیر ۸۰ مترمربع ساکن هستند و در حال حاضر ۵۳ درصد خریداران مسکن در تهران، از همین نوع واحدها معامله می‌کنند اما در مقابل، سال گذشته فقط ۳/ ۳ درصد از کل آپارتمان‌های تکمیل و عرضه شده به بازار مسکن تهران، زیر ۸۰ مترمربع مساحت دارند.
این نامعادله در طبقه آپارتمان‌های مصرفی در صورتی که سازنده‌ها به عرضه سریع از طریق تمرکز بر نیمه‌تمام‌های متراژ پایین تمرکز نکنند، می‌تواند مبدا رشد نامتعارف قیمت مسکن و تسری به سایر بخش‌های بازار شود که پیامد آن با توجه به رفتار محتاطانه و غیرهیجانی خریدار، بازگشت احتمالی رکود خواهد بود. عدم تعادل در بازار واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع نیز دیده می‌شود. ۷۸ درصد خانوارهای تهرانی در این واحدها ساکن هستند و ۷۲ درصد خریداران فعلی، این واحدها را معامله می‌کنند، اما سهم این واحدها از نوسازها ۲۰ درصد است. با این حال، واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع، ۱۴ درصد کل عرضه را تشکیل می‌دهند در حالی که سهم این خانه‌های بزرگ از سکونت و خرید به ترتیب ۷/ ۱ درصد و ۲ درصد است. سه‌گانه‌های کنترل‌کننده قیمت مسکن شامل سطح تک رقمی نرخ تورم، قدرت خرید پایین و سطح بالای نرخ سود بانکی می‌شود.
