جایگزین «خط‌اعتباری» برای رونق مسکن
آدرس صحیح تامین مالی «طرح جایگزین مسکن مهر» با اشاره به دو ابزار و الزام مهم برای ساخت واحدهای مسکونی موردنیاز تقاضای مصرفی، معرفی شد.
مسیر طراحی شده برای تامین مسکن گروه‌های هدف(تقاضای مصرفی) که اخیرا در قالب طرحی با عنوان «طرح مسکن پیشگام» در حضور رئیس‌جمهوری، مورد توافق دولت و شهرداری قرار گرفته است در حالی هم‌اکنون به‌عنوان طرح جایگزین مسکن مهر در دولت دوازدهم مطرح است که کارشناسان معتقدند اجرای این طرح حداقل به دو پیش‌شرط در قالب اجرای سبک جدید تامین مالی مسکن نیاز دارد. به گزارش دنیای اقتصاد، دیروز،حسن روحانی،رئیس‌جمهوری، برای دومین‌بار طی سال‌جاری، با اشاره به دو اشکال اساسی وارد به طرح مسکن مهر در مجلس اعلام کرد:در مدل تامین مسکن مدنظر دولت دوازدهم قرار است با حذف شیوه غلط تامین مالی مسکن مهر که با اتکا به خط اعتباری بانک مرکزی(پول تورم‌زا)،منجر به افزایش پایه پولی و تشدید تورم شد،مسیر تامین مالی نوسازی بافت فرسوده از طریق «جذب سرمایه‌گذار» در قبال «واگذاری زمین به سازنده‌ها در بافت» دنبال شود.
رئیس‌جمهوری با تکرار اینکه «بافت‌های فرسوده»مکان اصلی طرح تامین مسکن در دولت دوازدهم هستند،«ساخت وساز در بیابان‌ها و خارج از محدودههای شهری» را ایراد دیگر وارد به طرح مسکن مهر عنوان کرد؛ساخت‌‌وسازهایی که بدون تامین خدمات زیربنایی و روبنایی در شکل ساختمان‌های چند طبقه یا برج‌های بلند‌مرتبه در بیابان‌های حاشیه کلان‌شهرها ساخته شده است. روحانی درحالی‌که پیش از این در مراسم معرفی وزرای دولت دوازدهم به نمایندگان در صحن مجلس، هدف‌گذاری برای ساخت مسکن دربافت‌های فرسوده شهری را برنامه اصلی دولت دوازدهم در بخش مسکن اعلام کرده بود، روز گذشته برای دومین‌بار اعلام کرد:بنا داریم با اجرای طرح تامین مسکن در بافت‌های فرسوده(طرح تامین مسکن پیشگام) هم مسکن مردم را تامین کنیم؛هم واحدهای مسکونی موجود را بازسازی کنیم و هم بافت‌های فرسوده شهری را به واسطه انجام عملیات نوسازی در این بافت‌ها از بین ببریم. در قالب «طرح تامین مسکن پیشگام» که حدود یک ماه قبل در حضور رئیس‌جمهوری مورد توافق قرار گرفت،در فاز اول ۵۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده شهر تهران نوسازی و تامین می‌شود و سپس این طرح به سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ تسری می‌یابد؛«نوسازی کم‌مقیاس محلی»،«بلوک‌سازی» و «شهرک‌سازی در زمین‌های با مساحت گسترده در بافت‌های فرسوده»سه شیوه پیشنهاد شده برای ساخت مسکن در این طرح است.
روحانی با اشاره به دو خطای دولت‌های گذشته برای تامین مسکن گروه‌های هدف در قالب ساخت واحدهای مسکن مهر،«ساخت و ساز در بیابان‌ها و تبدیل بیابان به مسکن» و همچنین «استفاده از پول تورم‌زا برای ساخت واحدها» گفت: مکان احداث مسکن در بافت میانی شهر است؛ از طریق تخریب و بازسازی واحدهای فرسوده‌ای که این خانوارها تاکنون در آن سکونت داشته‌اند، امکانات زیربنایی و روبنایی سکونت شهروندان در قلب شهرها فراهم می‌شود.
رئیس‌جمهوری معتقد است برای اجرای طرح تامین مسکن به بودجه یا پول تورم‌زا ناشی از استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی نیازی نیست؛بلکه فقط نیاز به «تسهیلات ارزان‌قیمت» وجود دارد. هر چند کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن اصل طرح تامین مسکن دولت دوازدهم مبنی بر حمایت از ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده را تایید می‌کنند اما در عین حال معتقدند اجرای این طرح به همین سادگی که مطرح می‌شود، نیست.
به اعتقاد کارشناسان،اجرای طرح تامین مسکن با اولویت ساخت وساز در بافت‌های فرسوده حداقل به دو ابزار و الزام مهم برای تامین مالی نیازمند است که باید حتما مورد توجه قرار بگیرد.این درحالی است که اگرچه جذب سرمایه‌گذاری ساختمانی برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در ازای واگذاری بخشی از واحدهای ساخته شده به آنها به‌عنوان عایدی ناشی از سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده یکی از روش‌های تامین مالی برای اجرای این طرح محسوب می‌شود اما این روش به تنهایی نمی‌تواند تمام منابع مالی موردنیاز برای اجرای این طرح را تامین کرده و پوشش دهد. در کنار جذب سرمایه‌گذاری ساختمانی، اجرای فرآیند «اصلاح مدل پرداخت تسهیلات مسکن» در قالب «رفع نقص از صندوق پس‌انداز مسکن»، اولین ابزار و الزام مهم برای موفقیت طرح تامین مسکن است. تا به واسطه آن تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت و خرید مسکن در تیراژ مناسب(بیش از ۱۰۰ هزار فقره در سال) در خدمت طرح جایگزین مسکن مهر قرار بگیرد.
اگرچه به واسطه سپرده‌گذاری گروه‌های خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم(صندوق پس‌انداز مسکن مختص سپرده‌گذاری خانه‌اولی برای پرداخت وام مسکن)هم‌اکنون بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی به تامین مالی برای خرید مسکن پاسخ داده می‌شود اما به واسطه «در استطاعت نبودن این تسهیلات برای همه گروه‌های متقاضی» و همچنین «ظرفیت وام‌دهی ناکافی از محل این صندوق به واسطه محدودیت منابع»، تسهیلات فعلی اثربخشی کافی برای رونق بخشی به بازار مسکن و تامین واحدهای مسکونی موردنیاز همه متقاضیان را ندارد.
از ابتدای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم تاکنون(خرداد ۹۴) بیش از ۳۰۰ هزار نفر از متقاضیان خانه‌اولی برای دریافت تسهیلات ارزان‌قیمت خرید مسکن، در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند؛ این درحالی است که هم‌اکنون آمار تسهیلات پرداختی در هر ماه بسیار کمتر از تعداد متقاضیانی است که پس از طی دوره سپرده‌گذاری، مشمول دریافت وام یکم هستند. به منظور رفع اشکالات موجود از تسهیلات فعلی(همچون دوره طولانی انتظار(سپرده‌گذاری) برای دریافت تسهیلات، اقساط ماهیانه خارج از توانایی مالی متقاضیان و...) از ماه‌های گذشته طرحی به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد شده است تا به واسطه اجرای این طرح کارآیی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حدی افزایش یابد که بتوان طرح نوسازی بافت‌های فرسوده برای تامین مسکن را اجرا کرد.
در نسخه پیشنهادی تامین مالی طرح تامین مسکن دولت دوازدهم، از دولت و بانک مرکزی خواسته شده است معادل ۳ تا ۱۰ هزار میلیارد تومان از منابع ارزی «صندوق توسعه ملی» به‌صورت «وجوه اداره شده» برای «یک دوره زمانی مشخص» در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به منظور پرداخت وام به خریداران و به خصوص سازندگان واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده، سپرده‌گذاری شود تا از این طریق ظرفیت وام‌دهی این صندوق به نفع رونق بازار مسکن، تامین مسکن گروه‌های هدف و نوسازی بافت‌های فرسوده افزایش یابد. استفاده از منابع صندوق توسعه ملی در شرایط فعلی، یک جایگزین مناسب برای تامین مالی طرح تامین مسکن و ایجاد رونق در بازار مسکن، به جای استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی(پول تورم‌زا) است.
این اقدام علاوه بر افزایش ظرفیت وام‌دهی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در عین حال مزیت دیگری هم دارد مبنی بر اینکه از این طریق دریافت تسهیلات مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن برای خریداران و به خصوص سازندگان مسکن برای ورود به بافت‌های فرسوده افزایش می‌یابد؛ به عبارت دیگر با این اقدام خریداران به ویژه سازندگان مسکن انگیزه لازم را برای خرید مسکن یا سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده به دست می‌آورند. پرهیز از تمرکز صرف بر ساخت مسکن و نادیده گرفتن موضوع تامین سرانه‌های خدماتی، تجاری، آموزشی، بهداشتی و درمانی در محدودههای هدف دومین الزام و ابزار مورد تاکید کارشناسان برای اجرای موفقیت‌آمیز طرح تامین مسکن است.
در عین حال، تجربه دست‌کم ۱۰ ساله کارشناسان در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد تمرکز صرف برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده بدون در نظر گرفتن نیازهای شهروندان به تامین سرانه‌های خدماتی(مدرسه، درمانگاه، مراکز خرید، ورزشگاه‌ها و...)،محکوم به شکست است؛ ضمن اینکه برای ایجاد انگیزه در سرمایه‌گذاران برای ورود به بافت‌های فرسوده دولت باید به‌طور قطع اقدام به تعریف و اختصاص محرک‌های تشویقی برای فعالیت توسعه‌گران در محدودههای هدف کند.
