۵ عامل کاهش خرید و فروش نوسازها
حرکت انحرافی در بازار فروش «نوساز»ها با پاتک متقاضیان خرید مسکن مواجه شد.
سهم آپارتمان‌های «زیر ۵ سال ساخت» از معاملات ملک در تهران، تحت‌تاثیر رفتار سمت عرضه، از ۵۳ درصد در سال گذشته به ۴۷ درصد در پاییز امسال تنزل پیدا کرد. مهم‌ترین عامل در کاهش وزن معاملاتی آپارتمان‌های پیشرو، به محاسبات غلط این گروه از فروشنده‌‌‌ها برمی‌گردد که باعث افزایش نامتعارف «قیمت پیشنهادی» و واکنش منفی خریداران شده است. شیفت تقاضا به واحدهای قدیمی‌ساز یک «علامت شکست» در حرکت فروشنده‌های نوساز محسوب می‌شود.
آمارهای رسمی معاملات خرید و فروش مسکن از شکل‌گیری یک حرکت «انحرافی» در بازار فروش آپارتمان‌های «نوساز» خبر می‌دهد. به گزارش دنیای اقتصاد، شکل‌گیری این روند انحرافی که باعث افت ۶ واحد درصدی حجم فروش نوسازها در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها طی یک سال و نیم گذشته شده است به همین میزان منجر به انتقال سهم آپارتمان‌های «پیشتاز» در معاملات فروش مسکن به واحدهای مسکونی «سالخورده» (افزایش وزن قدیمی‌ها در معاملات) شده است. طی هفته‌های اخیر برخی مالکان واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران اقدام به افزایش محسوس قیمت پیشنهادی برای فروش این نوع واحدها کردند؛ نتایج بررسی‌های انجام شده درخصوص جزئیات مربوط به این جریان انحرافی نشان می‌دهد با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن و سطح قدرت خرید سمت تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مسکونی، استمرار این جریان انحرافی در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز منجر به ایجاد و تثبیت شرایط «زیان دو طرفه» برای هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن خواهد شد.
جزئیات روند معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی «نوساز» به‌عنوان آپارتمان‌های «پیشتاز» در معاملات مسکن نشان می‌دهد سهم فروش این گروه از واحدها(آپارتمان‌های تا ۵ سال ساخت)، طی یک سال و نیم گذشته در بازار معاملات مسکن از ۵۳ درصد در فروردین ۹۵ به ۴۷ درصد در آبان ماه امسال رسیده است؛ در ازای افت ۶ واحد درصدی حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز به همین میزان سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز یا سالخورده (۱۶ تا ۲۰ سال) از کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافته است.
روند یک سال و نیم اخیر معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، سهم فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت آبان امسال به ۱۳ درصد افزایش یافت؛ این وزن در ابتدای سال گذشته، ۷ درصد بوده است.
هر چند آپارتمان‌های نوساز با عمر بنای حداکثر ۵ سال، هنوز هم با سهم ۴۷ درصدی از کل معاملات فروش مسکن شهر تهران «آپارتمان‌های پیشتاز» در معاملات خرید و فروش محسوب می‌شوند اما این واحدها هم‌اکنون مشابه دوره زمانی ابتدای سال گذشته، سهم «نصف به علاوه ۲ درصد» کل معاملات مسکن شهر تهران را ندارند. آبان امسال، سهم آپارتمان‌های نوساز (حداکثر تا ۵ سال ساخت)، از کل معاملات فروش مسکن شهر تهران به ۴۷ درصد رسید؛ آپارتمان‌های با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال ۱۶ درصد از حجم کل معاملات مسکن، ۱۱ تا ۱۵ سال ۱۵ درصد و ۱۶ تا ۲۰ سال ۱۳ درصد از حجم کل معاملات فروش آپارتمان را به خود اختصاص داده است.
همچنین کمتر از ۱۰ درصد از معاملات فروش مسکن شهر تهران مربوط به واحدهای با عمر بنای بیش از ۲۰ سال است که در واقع واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز یا کلنگی محسوب می‌شوند.
کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی، تداوم، استمرار و تشدید این حرکت انحرافی نه تنها به دلیل افزایش غیرمنطقی سطح قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی نوساز منجر به خروج این گروه از آپارتمان‌ها از دایره انتخاب بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی خرید واحدهای نوساز(به دلیل ناکافی بودن قدرت خرید آنها برای تامین نقدینگی مورد نیاز برای خرید این واحدها)خواهد شد بلکه با توجه به روند رو به رشد هزینه‌های ساخت‌وساز، تاخیر در فروش واحدهای مسکونی نوساز منجر به زیان مضاعف برای سمت عرضه از بابت تحمیل هزینه‌های بیشتر ناشی از افزایش سطح قیمت مصالح، دستمزد کارگران و. . . با گذشت زمان خواهد شد.
۵ عامل کاهش سهم نوسازها
درخصوص دلایل کاهش محسوس سهم فروش آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران از تاثیر ۵ عامل کاهنده سهم فروش آپارتمان‌های با عمربنای حداکثر ۵ سال خبر می‌دهد که عمده این عوامل به واسطه تغییر رفتار سمت «عرضه» مسکن(فروشنده‌های آپارتمان‌های نوساز) ایجاد شده است؛ در واقع هم‌اکنون به ۵ دلیل عمده که منشأ بخش قابل توجهی از آن تغییر رفتار فروشندگان (همان حرکت انحرافی) است، سهم فروش آپارتمان‌های نوساز کاهش یافته و به همان میزان سهم معاملات واحدهای مسکونی سالخورده افزایش یافته است.
اولین عامل به «توقف عرضه فایل فروش واحدهای نوساز به بازار مسکن طی هفته‌های اخیر» برمی‌گردد؛ سمت عرضه آپارتمان‌های مسکونی نوساز در پایتخت طی هفته‌های اخیر با مشاهده نوسانات مثبت در بازار مسکن و همچنین افزایش حضور متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی برای خرید آپارتمان، در برخی موارد با انگیزه رشد بیشتر قیمت‌ها، روند معرفی فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز به بازار تقاضا را متوقف کرده‌اند. تحقیقات میدانی از بازار معاملات فروش واحدهای نوساز نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها حجم عرضه فایل‌های جدید فروش آپارتمان نوساز نسبت به سال گذشته و حتی ماه‌های ابتدایی سال جاری به بازار تقاضا کاهش یافته است بلکه برخی فایل‌هایی که به تازگی به بازار فروش معرفی شده بودند به‌طور موقت از فهرست آپارتمان‌های فروشی خارج شده‌اند یا فروشنده سطح قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان یا واحدهای مسکونی نوساز خود را افزایش داده است و در شکل «فایل ویرایش شده» به‌صورت مجدد به لیست آپارتمان‌های نوساز فروشی اضافه شده است.
دومین عامل به موضوع «فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز رسوب‌شده در بازار مسکن» برمی‌گردد؛ تحقیقات از اطلاعات مربوط به برخی سامانه‌های مجازی عرضه‌کننده فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز نشان می‌دهد طی یک ماه گذشته زمان رسوب فایل‌های فروش این نوع آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران به «بیش از یک ماه» افزایش یافته است. به این معنا که از زمانی که یک آپارتمان نوساز برای فروش در این سامانه‌های مجازی فایل می‌شود تا زمان فروش این آپارتمان‌ها به‌طور متوسط یک دوره انتظار و رسوب نزدیک به یک ماهه طی می‌شود؛ در این سامانه‌ها هم‌اکنون حدود نیمی از فایل‌هایی که برای فروش به بازار معاملات مسکن عرضه می‌شوند معمولا دوره انتظاری به مراتب بیش از یک ماه را برای فروش طی می‌کنند؛ در واقع ۵۰ درصد از فایل‌های فروش آپارتمان هم‌اکنون بیش از یک ماه، در انتظار خریدار به سر می‌برند؛ این درحالی است که تعداد فایل‌های رسوب شده(فایل‌هایی که بیش از یک ماه معطل یافتن خریدار می‌ماند)در بازار مسکن در سال گذشته، حدود ۲۰ درصد بوده است؛ یافته‌ها نشان می‌دهد علت افزایش زمان رسوب فایل نوساز در بنگاه‌ها یا سامانه‌های مجازی عرضه‌کننده واحدهای مسکونی به رغم افزایش حجم معاملات خرید و فروش مسکن و فاصله گرفتن بازار معاملات ملک از رکود طی ماه‌های گذشته، به دو عامل مهم برمی‌گردد؛ اولین عامل «واکنش خریداران یا متقاضیان خرید مسکن به افزایش نامتعارف قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان آپارتمان» است؛ برخی فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز طی هفته‌های اخیر با مشاهده بروز نوسانات قیمتی مثبت در بازار مسکن و همچنین افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی، اقدام به افزایش نامتعارف سطح قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های تازه‌ساز یا کم‌سن کرده‌اند؛ این درحالی است که متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نیز در واکنش به شکل‌گیری این رفتار انحرافی از سوی سازندگان، از خرید این نوع واحدها انصراف داده‌اند.
از سوی دیگر، «مرغوب نبودن فایل‌های مربوط به فروش واحدهای مسکونی نوساز در برخی مناطق» منجر به افزایش زمان رسوب گروهی از فایل‌های فروش شده است.
عامل سوم از ۵ عامل کاهنده سهم نوسازها از کل معاملات فروش مسکن شهر تهران، به «سبقت بازار واحدهای قدیمی‌ساز یا چندسال ساخت از بازار نوسازها» به لحاظ «شرایط مناسب قیمتی» و «تنوع بالای فایل نسبت به واحدهای نوساز» برمی‌گردد؛ درحال حاضر واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز نسبت به سال گذشته با افزایش قیمت محسوس مواجه نشده‌اند طوری که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز تقریبا در همان سطح قیمتی سال گذشته در بازار مسکن خرید و فروش می‌شوند. همچنین برآوردها نیز حاکی از تغییرات قیمتی کمتر از ۱۰ درصد(کمتر از سطح تورم عمومی) در سطح قیمت پیشنهادی مالکان و فروشندگان برای فروش واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز است.
با این حال، بررسی‌ها حاکی است سطح قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی نوساز بیش از ۱۰ درصد افزایش یافته است.
از سوی دیگر، مالکان واحدهای مسکونی نوساز که طی ماه‌های اخیر به بازار فروش عرضه شده اما تاکنون فروش نرفته‌اند در فضای فعلی، هم‌اکنون با مشاهده نوسان قیمت‌های پیشنهادی سایر مالکان واحدهای نوساز، آپارتمان‌های خود را بدون اعمال تغییر در سطح قیمت پیشنهادی اما در عین حال بدون در نظر گرفتن تخفیف برای خریدار به متقاضیان عرضه می‌کنند؛ به این معنا که اگرچه مالکان واحدهای مسکونی نوساز که از قبل به‌صورت فایل فروش در بنگاه‌ها یا سامانه‌های مجازی باقی مانده‌اند در مقطع زمانی فعلی سطح قیمت پیشنهادی فروش را افزایش نداده‌اند اما در زمان انجام معامله نیز قیمت اعلام شده را مقطوع اعلام می‌کنند و با این استدلال که سطح قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان آنها مناسب است، تخفیف برای خریدار قائل نمی‌شوند.
به این ترتیب، هم‌اکنون شرایط قیمتی واحدهای با سن بنای بیشتر به مراتب مناسب‌تر و بهتر از آپارتمان‌های نوساز عرضه شده به بازار فروش است.
از سوی دیگر، «توزیع نامناسب فایل‌های فروش واحدهای نوساز و آماده فروش در سطح شهر تهران» عامل چهارم کاهنده سهم معاملات فروش آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات مسکن پایتخت است. بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد هم‌اکنون در محلات و مناطقی که تقاضا برای خرید آپارتمان‌های نوساز در آن وجود دارد بازار با «کمبود عرضه فایل مناسب فروش آپارتمان‌های نوساز» مواجه است.
عامل پنجم موثر در کاهش سهم معاملات فروش آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن شهر تهران در حالی با چهار عامل گفته‌شده به نوعی متفاوت است که می‌توان آن را برخلاف چهار عامل گفته‌شده که از تغییر رفتار سمت عرضه مسکن نشات می‌گیرد، ناشی از «تغییر ذائقه سمت تقاضا» برای خرید واحدهای مسکونی دانست؛ هم‌اکنون بخشی از متقاضیان خرید مسکن که تمایل به سکونت در واحدهای مسکونی بزرگ‌تر دارند یا تمایل به سکونت در مناطق بهتری دارند سعی می‌کنند با خرید و بازسازی واحدهای مسکونی بزرگ‌تر اما با سن بنای بیشتر یا واقع در محلات مرغوب‌تر، سطح قدرت خرید خود را به ساکنان آپارتمان‌های با مساحت بیشتر یا واقع در محلات بالاتر برسانند؛ این موضوع به خصوص در سال‌های اخیر با رواج انواع متنوعی از روش‌ها و مصالح مورد نیاز برای بازسازی واحدهای مسکونی و بهبود طراحی‌های داخلی، پررنگ‌تر از قبل شده است؛ طوری که در ساده‌ترین و کم‌هزینه‌ترین شکل ممکن با استفاده از کاغذ‌دیواری‌های مختلف، انواع کفپوش‌ها و... خریداران این نوع واحدها اقدام به کاهش «سن ظاهری نمای داخلی واحدهای مسکونی چند سال ساخت» می‌کنند.
سرنوشت انحراف نوسازها
هر چند شکل‌گیری جریان انحرافی در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز که عمدتا از تغییر رفتار سمت عرضه مسکن نشات می‌گیرد منجر به کاهش ۶ واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در آبان امسال در مقایسه با دوره زمانی ابتدای سال گذشته شده است اما اطلاعات به‌دست آمده از اظهارات کارشناسان و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن در شرایط فعلی به گونه‌ای است که این رفتار انحرافی قابل دوام و ادامه نیست؛ چون هم‌اکنون «دو علامت شکست» از این تغییر رفتار در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شود.
اولین علامت به «انتقال تقاضای خریدار از بازار واحدهای مسکونی نوساز به بازار واحدهای با عمر بنای بیشتر» مربوط می‌شود؛ متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز در شرایط فعلی و پس از مواجهه با افزایش سطح قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی نوساز، نه تنها جست و جوی خود در بازار مسکن را متوقف نکرده‌اند بلکه تقاضای خود را به بازار سایر آپارتمان‌ها(واحدهای مسکونی سن‌دار) «منتقل» کرده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد متقاضیان خرید مسکن در حقیقت افزایش قیمت‌های پیشنهادی را نپذیرفته‌اند؛ افزایش ۶ واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های سالخورده در مقابل کاهش سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران در آبان ماه به همین میزان، این موضوع را تایید می‌کند. این تاکتیک سمت تقاضا نشان‌دهنده ناکامی سازنده‌ها در مسیر انحرافی فروش نوسازها است.
علامت دوم، «احیای تدریجی پروژه‌های نیمه‌کاره در مناطق مختلف شهر تهران»است؛ در شرایطی که تحت تاثیر رکود در بازار معاملات مسکن طی سال‌های گذشته، سازندگان واحدهای مسکونی حجم قابل توجهی از پروژه‌های ساختمانی خود را به‌صورت نیمه‌کاره رها کرده‌بودند هم‌اکنون با مشاهده سیگنال‌های پیش رونق در بازار مسکن، اقدام به تکمیل و عرضه تدریجی این واحدها کرده‌اند. همین موضوع باعث می‌شود طی ماه‌های پیشرو بازار تقاضا با عرضه حجم قابل قبولی از آپارتمان‌های نوساز مواجه شود و عرضه نوسازها به تدریج افزایش یابد. این دو علامت نشان می‌دهد افزایش نامتعارف قیمت‌های پیشنهادی فروش فایل‌های نوساز، بیشترین زیان خود را متوجه سمت عرضه این واحدها و سازندگانی می‌کند که به طمع افزایش بیشتر قیمت‌ها هم‌اکنون عرضه واحدهای خود به بازار فروش را متوقف کرده‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد آنچه زیان سازنده‌ها از ادامه حرکت انحرافی در بازار فروش آپارتمان‌های نوساز را تقویت می‌کند، تحمیل تورم مصالح ساختمانی به پروژه‌های جدید در ازای «تاخیر عمدی» در فروش این دسته از واحدهای مسکونی است. تابستان امسال، میانگین قیمت مصالح ساختمانی رشد دو رقمی را در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته تجربه کرد؛ طوری که قیمت مصالح ساختمانی در تابستان امسال به‌طور متوسط ۱۳ درصد در مقایسه با تابستان ۹۵ افزایش یافت. به این ترتیب، تاخیر در فروش نوسازها «دستیابی به رونق ساخت وساز»را نیز مختل می‌کند. تحقیقات میدانی از بازار معاملات فروش آپارتمان‌های مسکونی نوساز نشان می‌دهد اگرچه هنوز فایل‌های فروش واحدهای مسکونی نوساز با سطح مناسب قیمت در مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد اما در عین حال یافته‌های به دست آمده درخصوص جزئیات فایل‌های انحرافی فروش آپارتمان‌های نوساز نشان می‌دهد در نیمه جنوبی شهر تهران برخی از مالکان آپارتمان‌های نوساز سطح قیمت پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد و در سایر مناطق همچون مناطق ۲، ۵، ۴ و ۸(پرتقاضاترین مناطق شهر تهران برای خرید آپارتمان‌های مصرفی)، ۱۵ تا ۲۰ درصد نسبت به ابتدای سال ۹۶ افزایش داده‌اند که این رفتار با واکنش منفی عمده خریداران روبه‌رو شده است. این در حالی است که سطح قیمت‌های قطعی فروش مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد بازار تقاضا همچنان در برابر افزایش نامتعارف سطح قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی نوساز «مقاومت» می‌کند؛ آمارها نشان می‌دهد آبان ماه امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۱۰ درصد نسبت به آبان سال گذشته(حول و حوش تورم عمومی) افزایش یافته است؛ این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت، آبان امسال در مقایسه با ابتدای سال، تنها ۶ درصد(کمتر از تورم عمومی)رشد داشته است.
