جاماندگی ۳۰درصدی عرضه مسکن نسبت به نیاز سالانه

 اکنون مشخص شده دولت، پالس «شکاف در بازار مسکن» را دریافت کرده است و با تشخیص سقوط عرضه از کف نیاز سالانه، برای محافظت بخش مسکن از تبعات این شکاف، قصد اجرای برنامه جبرانی دارد.

برنامه جبرانی عرضه مسکن

دولت دوازدهم در گزارش عملکرد ۱۰۰ روزه فعالیت خود در بخش‌های مختلف، ضمن تشریح معدود فعالیت‌های انجام شده در حوزه مسکن، یک هشدار در ارتباط با «کمبود عرضه واحدهای مسکونی» ناشی از رکود ساختمانی سال‌های اخیر مطرح کرده است. محتوای گزارش ۱۰۰ روزه دولت از عملکرد خود در بخش مسکن نشان می‌دهد پالس مربوط به شکاف موجود بین «عرضه واحدهای نوساز» و «حجم نیاز سالانه به مسکن»، از سوی مسوولان دریافت شده و دولت برای ترمیم این شکاف، قصد دارد یک برنامه‌عملیاتی را به اجرا دربیاورد. به گزارش دنیای اقتصاد، به این ترتیب، بخش‌های شاخص این گزارش علاوه بر تشریح عملکرد ۱۰۰ روزه استقرار و فعالیت دولت دوازدهم، در عین حال حاوی یک برنامه عملیاتی در واکنش به این هشدار، با هدف به حداقل رساندن تبعات منفی ناشی از کمبود عرضه واحدهای مسکونی نوساز است.

این هشدار در واقع به خطر مربوط به گسل عرضه(شکاف بین واحدهای مسکونی تکمیل شده و عرضه شده به بازار مسکن وتقاضا برای این واحدها) مربوط می‌شود. گزارش ۱۰۰ روزه دولت از عملکرد و وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد، مسوولان ارشد دولت پالس مربوط به عدم تعادل عرضه و تقاضا را در بازار مسکن دریافت کرده‌ و برای اینکه این شکاف گسترده بین عرضه مسکن و نیاز سالانه به واحدهای مسکونی را ترمیم کنند درصدد برآمده‌اند تا یک برنامه عملیاتی عرضه با اولویت نوسازی در بافت‌های فرسوده و تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد را اجرایی کنند.

با استناد به اطلاعات تازه منتشر شده بانک مرکزی درخصوص حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین آخرین وضعیت بازار معاملات واحدهای مسکونی، گفته شد در سال ۹۵ میزان عرضه مسکن به بازار تقاضای واحدهای مسکونی مصرفی به کمترین حد خود طی ۱۵ سال گذشته رسیده است. در کل شهرهای کشور طی سال ۹۵، تنها ۳۸۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی تازه‌ساز از ماحصل اندک سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در حوزه تکمیل نیمه‌کاره‌ها، به بازار ملک عرضه شد که به لحاظ «کمترین حجم عرضه» و «بیشترین رشد منفی»، از سال ۸۱ تاکنون بی‌سابقه بوده است. در این میان تنها ۶/ ۳ درصد از نوسازهای عرضه شده مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع(مساحت ترجیحی بخش عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن و خانه‌اولی‌های حاضر در بازار ملک)داشته‌اند. این گزارش حاکی است، هم‌اکنون وضعیت گسل بازار مسکن(شکاف بین عرضه و تقاضای خانه‌های پرفروش)، بدترین وضعیت طی دست‌کم یک دهه اخیر را پیدا کرده و این نوسان وارد مرحله خطر شده؛ سال گذشته میزان عرضه نوسازها معادل نصف نیاز بازار مسکن بوده است.

این میزان عرضه در مقایسه با حجم نیاز سالانه به واحدهای مسکونی که در طرح جامع مسکن تخمین زده شده است، نشان می‌دهد که هم‌اکنون نوعی شکاف بزرگ (گسل)، بین عرضه و تقاضای موجود در بازار وجود دارد که هر چند هم‌اکنون به دلیل وجود انبوه واحدهای مسکونی خالی از سکنه، خطر جدی محسوب نمی‌شود، اما پیامد این وضعیت در میان مدت و بلند‌مدت می‌تواند منجر به بروز نوسانات قیمتی فراتر از حد انتظار در بازار مسکن شود.

در حال حاضر، گزارش ۱۰۰ روزه دولت از وضعیت بازار مسکن در همین راستا تایید می‌کند که نه تنها میزان عرضه مسکن از نیاز سالانه واحدهای مسکونی در شرایط فعلی کمتر است، بلکه عرضه واحدهای مسکونی نوساز از تراز حداقلی بازار تقاضای مسکن هم پایین‌تر است. تراز حداقلی به کف نیاز سالانه به واحدهای مسکونی جدید برمی‌گردد. این گزارش نشان می‌دهد ‌هم‌اکنون نیاز سالانه به واحدهای مسکونی جدید معادل ۸۰۰ هزار واحد است که بخشی از این نیاز به واسطه تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی‌ساز(عمدتا واقع در محدوده بافت‌های فرسوده شهری)مربوط می‌شود؛ گذشته از نیاز سالانه به واحدهای مسکونی ناشی از نیاز به تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی و فرسوده، کف نیاز سالانه بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید، ناشی از تقاضای ازدواج، معادل ۵۵۰ هزار واحد مسکونی است؛ گزارش ۱۰۰ روزه دولت دوازدهم، تامین ۵۵۰ هزار واحد مسکونی جدید در بازار مسکن را به‌عنوان «نیاز بحرانی مسکن» در هر سال معرفی کرده است؛ به این معنا که در صورت عرضه کمتر از این میزان-سالانه ۵۵۰ هزار واحد مسکونی-، بازار مسکن دچار کمبود و اختلال و در نتیجه افزایش فراتر از سطح انتظار قیمت‌ها خواهد شد. این در حالی است که آمارهای رسمی نشان می‌دهد هم عرضه واحدهای مسکونی جدید به بازار تقاضا (واحدهای مسکونی تکمیل شده و عرضه شده به بازار مسکن)در سال ۹۵ کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده و هم تیراژ ساخت و ساز در قالب سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی طی سال گذشته، از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی کمتر بوده است.

این وضعیت نشان می‌دهد در شرایط فعلی دولت باید به گونه‌ای اقدام کند که هم فرآیند تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌تمام کوتاه‌تر شود و هم روند سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی به واسطه اعمال مشوق‌ها و حمایت‌های مورد‌نیاز سازندگان تسریع شود. این اقدام در نهایت منجر به افزایش حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز و در نتیجه کاهش شکاف موجود بین نیاز سالانه به واحدهای مسکونی و عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن خواهد شد.

در گزارش عملکرد ۱۰۰ روزه دولت در بخش مسکن آمده است:در صورت عدم چاره‌جویی و انجام اقدامات موثر، بخش مسکن در سال‌های ۹۶ و ۹۷، به ترتیب با افزایش اجاره‌ها و سپس افزایش قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه مواجه خواهد شد و بنابراین لازم است دولت تمهیداتی برای تحریک سمت عرضه مسکن صورت دهد؛ بر این اساس از آنجا که سیاست‌های چهار سال اخیر دولت در حوزه تامین مالی سمت تقاضای مسکن تا حدودی در وضعیت مناسبی قرار دارد، در برنامه‌های پیش‌رو، دولت بنا دارد حمایت از سمت عرضه مسکن را در دستور کار خود قرار دهد. برنامه عملیاتی دولت برای حمایت از ساخت وسازهای مصرفی آن‌طور که در متن گزارش عملکرد ۱۰۰ روزه مورد تاکید قرار گرفته است، از دو مسیر اصلی یعنی «حمایت از ساخت وساز در بافت‌های فرسوده» و «تامین سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم‌درآمد» پیگیری می‌شود.

بر این اساس دولت درصدد است با تشویق نوسازی در بافت‌های فرسوده از طریق اختصاص «یارانه سود تسهیلات نوسازی» و همچنین «کمک به احداث واحدهای مسکونی اجتماعی» ضمن انجام بخشی از وظایف دولت در این حوزه‌ها نسبت به کاهش تبعات ناشی از کمبود عرضه در سال‌های آینده اقدام کند.

در گزارش ۱۰۰ روزه عملکرد دولت در حوزه مسکن همچنین ۱۳ سرفصل برای اجرای برنامه عملیاتی به منظور کمک به بهبود وضعیت عرضه واحدهای مسکونی در سال‌های پیش‌رو اعلام شده است که راه‌اندازی برنامه مسکن اجتماعی و حمایتی به کمک بخش خصوصی، تکمیل واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر تا پایان سال ۹۶ و تامین خدمات زیربنایی و روبنایی آن، تهیه طرح مسکن پیشگام با رویکرد نوسازی بافت فرسوده و نوسازی واحدهای مسکونی با اولویت بافت فرسوده شهر تهران، مهم‌ترین این سرفصل‌ها هستند.

همچنین حمایت از بهسازی و نوسازی بافت فرسوده با تامین تسهیلات بانکی، افزایش سقف فردی تسهیلات خرید مسکن به دلیل افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی روستایی، شناسایی محدوده‌ها و محلات هدف براساس مطالعات انجام شده در ۴۹۵ شهر کشور از دیگر برنامه‌های موردتاکید در گزارش ۱۰۰ روزه عملکرد دولت دوازدهم در بخش مسکن است.

دولت همچنین در این گزارش از تهیه طرح و برنامه بهسازی و توانمندسازی(تهیه طرح و مطالعات ۱۸۳ پروژه)، اجرای پروژه‌های نوسازی و توسعه خدمات و زیرساخت‌های شهری، اعمال سیاست بودجه‌ریزی اهرمی در راستای اهداف اقتصاد مقاومتی، نهادسازی با تاکید بر دو جریان اصلی نهاد تسهیلگر و نهاد توسعه‌گر به‌عنوان دیگر سرفصل‌های برنامه عملیاتی پیش‌رو در حوزه مسکن خبر داده است.  تمرکز بر اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های بازآفرینی شهری و اجرای پروژه‌های محرک توسعه در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌ای و همچنین استفاده از مصالح سازگار با اقلیم و شرایط بومی منطقه از دیگر موارد مورد تاکید در گزارش ۱۰۰ روزه دولت به‌عنوان مقدمات اجرای برنامه عملیاتی تامین نیاز سالانه به واحدهای مسکونی است.