اعطای وام ‌مسکن به شیوه دولت دوازدهم

چند روزی است که سقف تسهیلات مسکن افزایش یافته و پرداخت وام های ۹۰ و ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن (به ترتیب ویژه متقاضیان انفرادی و زوجین در تهران) از محل اوراق تسهیلات با استفاده از ۳ مدل وام مختلف کلید خورده است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر،سقف این تسهیلات برای سایر کلانشهرها، مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای متقاضیان انفرادی و زوجین به ترتیب ۸۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است. همچنین برای متقاضیان دریافت این تسهیلات در سایر شهرها برای متقاضیان انفرادی و زوجین به ترتیب ۶۰ و ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

در گزارش پیش رو قصد داریم شرایط اقساط این وام را برای متقاضیان تهرانی تشریح کنیم. جزئیات وام جدید مسکن در تهران به شرح زیر است:

شرایط وام ۹۰ میلیون تومانی خرید مسکن + مبلغ اقساط

۱. متقاضی فردی دریافت وام خرید مسکن می تواند تا سقف ۶۰ میلیون تومان وام خرید مسکن با سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله از محل خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن (حساب سپرده ممتاز) دریافت کند.

اقساط این تسهیلات ۹۹۳ هزار تومان خواهد بود.

۲. همچنین این متقاضی می تواند ۲۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن را نیز از محل اوراق تسهیلات با سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۵ ساله به همراه وام قبلی برای یک پلاک ثبتی دریافت کند که اقساط این تسهیلات، ۵۰۲ هزار و ۴۰۰ تومان خواهد بود.

۳. از سوی دیگر بانک مسکن اقدام جدیدی برای دریافت تسهیلات بدون سپرده به مبلغ ۱۰ میلیون تومان از محل اوراق تسهیلات مسکن که از امروز اجرایی شده را راه اندازی کرده که سود این تسهیلات، ۱۸ درصد با بازپرداخت ۵ ساله است که مبلغ اقساط آن ماهیانه ۲۵۳ هزار و ۹۰۰ تومان است.

گفتنی است بر اساس اعلام بانک مسکن، متقاضیان دریافت تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی بدون سپرده می توانند غیر از خرید اوراق، از محل حساب های صندوق قرض الحسنه بانک مسکن و همچنین حساب پس انداز مسکن جوانان نیز این وام را به شرط داشتن شرایط و گردش مالی مورد نظر بانک، دریافت کنند؛ با این حال با توجه به اینکه تعداد دارندگان این نوع حساب ها نسبت به سایر متقاضیان بسیار کمتر است، انتظار می رود کسانی که خواهان دریافت این تسهیلات (۱۰ میلیون تومان بدون سپرده) هستند، عمدتا از روش خرید اوراق تسهیلات استفاده کنند.

از سوی دیگر اگر متوسط نرخ هر برگه تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی مسکن (اوراق تسهیلات) را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، برای وام ۹۰ میلیون تومانی مسکن، متقاضی باید ۱۸۰ برگه خریداری کند که مجموعا ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باید پرداخت کند. دقت داشته باشید که این ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان فقط برای خرید اوراق است.​علاوه بر هزینه خرید اوراق، متقاضی باید برای ۹۰ میلیون تومان وامی که از طریق اوراق دریافت می کند، در مجموع ۱ میلیون و ۷۴۹ هزار و ۳۰۰ تومان هم قسط ماهانه در ۵ سال نخست و سپس تا ۷ سال بعد از آن ماهانه ۹۹۳ هزار تومان قسط بدهد.

با این حساب، اگر متقاضی ۹۰ میلیون تومان وام بگیرد، در پایان سال پنجم به بانک مسکن ۱۰۴ میلیون و ۹۵۸ هزار تومان بازپرداخت می‌کند. همچنین در ۷ سال بعد از آن نیز بابت وام ۶۰ میلیونی مجموعا ۸۳ میلیون و ۴۱۲ هزار تومان به این بانک بازپرداخت می کند.

بنابراین متقاضی، باید بابت وامی که اسما  ۹۰ میلیون تومان است اما عملا ۷۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است (چرا که ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از آن صرف خرید اوراق شده است)، بعد از ۱۲ سال ۱۸۸ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان به بانک مسکن بازپرداخت کند.

وام ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای زوجین + مبلغ اقساط

بانک مسکن در اقدامی دیگر ۱۴۰ میلیون تومان به زوجین وام خرید مسکن می دهد که از امروز اجرایی شده است که شامل مجموع سه مدل وام به شرح زیر است:

۱. بر اساس اعلام بانک مسکن، زوجین می توانند ۱۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن (هر یک معادل ۵۰ میلیون تومان با سند سه دانگ-سه دانگ) دریافت کنند که این تسهیلات با سود ۱۷.۵ درصد با بازپرداخت ۱۲ ساله و از محل خرید اوراق تسهیلات است.

اقساط ماهیانه این وام، ۱ میلیون و ۶۶۵ هزار و ۴۰۰ تومان است.

۲. زوجین همچنین می توانند ۲۰ میلیون تومان وام جعاله با سود ۱۷.۵ درصد و بازپرداخت ۵ ساله از محل خرید اوراق تسهیلات دریافت کنند که اقساط آن ۵۰۲ هزار و ۴۰۰ تومان است.

۳. بخش سوم تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی، دو فقره وام ۱۰ میلیون تومانی به هر یک از زوجین است که این ۲۰ میلیون تومان نیز به صورت بدون سپرده و از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن پرداخت می شود. سود این وام ۱۸ درصد بازپرداخت آن ۵ ساله و مبلغ اقساط آن ماهانه ۵۰۷ هزار و ۸۰۰ تومان خواهد بود.

ضمن اینکه بر اساس اعلام بانک مسکن زوجین متقاضیِ دریافت تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی بدون سپرده می توانند در صورت داشتن حساب مسکن جوانان یا صندوق پس انداز مسکن در صورت داشتن گردش مالی طبق شرایط مورد نظر بانک، این نوع تسهیلات را از ۲ نوع حساب مذکور دریافت کنند در غیر این صورت باید از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن به دریافت آن اقدام کنند. شرایط دو حساب یادشده همانند شرایط وام از محل اوراق (سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله و همان مبلغ اقساط ماهیانه) است.

بنابراین زوجین متقاضی دریافت این تسهیلات باید جمعا ۲۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که اگر میانگین قیمت هر برگه تسهیلات را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، می بایست ۲۱ میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن بخرند. دقت داشته باشید که این مبلغ ۲۱ میلیون تومان، فقط برای خرید اوراق است.

بنابراین زوجینی که به صورت اسمی ۱۴۰ میلیون تومان ولی در واقع، ۱۱۹ میلیون تومان وام گرفته اند( چرا که ۲۱ میلیون تومان را صرف خرید اوراق کرده اند)، باید تا پایان سال پنجم ماهیانه ۲ میلیون و ۶۷۵ هزار و ۶۰۰ تومان به عنوان اقساط بپردازند که در مجموع در پایان ۵ سال، ۱۶۰ میلیون و ۵۳۶ هزار تومان خواهد بود.

در ادامه نیز طی ۷ سال ۱۳۹ میلیون و ۸۹۳ هزار تومان باید به بانک مسکن بازپرداخت کنند.

بنابراین زوجین بعد از ۱۲ سال برای یک وام ۱۱۹ میلیون تومانی، ۳۰۰ میلیون و ۴۲۹ هزار و ۶۰۰ تومان به بانک مسکن باید بازپرداخت کنند.

کارشناس اقتصاد مسکن: تنها ۳ دهک درآمدی بالا می توانند قسط وام مسکن بدهند

در همین ارتباط، حمید یاری، کارشناس اقتصاد مسکن درباره میزان اقساط وام جدید خرید مسکن اظهار داشت: اقساط این وام به قدری بالاست که بر اساس جدول درآمدی دهک های مختلف که مرکز آمار منتشر می کند، عملا تنها ۳ دهک بالایی جامعه (دهک های درآمدی ۸، ۹ و ۱۰) توان بازپرداخت آن را دارند در حالی که این دهک ها برای خرید مسکن نیازی به چنین وام هایی ندارند.

وی تصریح کرد: دولت باید وام مسکن را به گونه ای طراحی و اقساط را به گونه ای برنامه ریزی کند که دهک های میانی جامعه بتوانند از آن استفاده کنند یعنی توان بازپرداخت آن را داشته باشند. ۳ دهک ابتدایی (دهک های درآمدی ۱، ۲ و ۳) نیز باید از طریق مکانیزم های حمایتی مثل مسکن مهر یا  مسکن اجتماعی باید صاحب خانه شوند.

وی در مورد وام های جدید مسکن که پرداخت آنها توسط بانک مسکن آغاز شده، گفت: متاسفانه با این ارقام و میزان اقساط بالا، اقشار میانی جامعه به هیچ عنوان از عهده بازپرداخت این وام ها برنمی آیند.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: وام مسکن در تمام دنیا به این صورت است که نرخ سود آن پایین، زمان بازپرداخت اقساط آن طولانی مدت (مثلا باید معادل همان ۱۲ سال وام اصلی باشد) و مبلغ اقساط ماهانه بر اساس توان پرداخت خانوارهاست.

وی افزود: از آنجایی که ۲۰ میلیون تومانی که اخیرا به وام خرید مسکن برای زوجین افزوده شده را باید از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن تأمین کرد و سود آن نیز ۱۸ درصد با بازپرداخت ۵ ساله محاسبه می شود، عملا «نرخ مؤثر» سود این تسهیلات به ۵ درصد می رسد که نرخ نهایی سود این وام را به ۲۳ درصد می رساند.

به گفته یاری، متقاضی دریافت این وام، باید ۴۰ برگه اوراق تسهیلات بخرد که اگر میانگین هر برگه گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، ۳ میلیون تومان از این وام بابت خرید اوراق مصرف می شود که در افزایش «نرخ سود مؤثر»، نقش به سزایی دارد. بنابراین دریافت این وام از نظر اقتصادی به صرفه نیست.

خرید اوراق تسهیلات برای وام ۲۰ میلیون تومانی به صرفه نیست

وی تصریح کرد: در علم اقتصاد عبارتی با نام turnpike داریم که به این معنی است که نباید برای منافع خرد، هزینه های کلانی انجام داد. این عبارت که در خصوص راه ها استفاده می شود به این معناست که اگر برای یک آزادراه کوچک مثل آزادراه تهران پردیس نرخ عوارض سنگین مثلا ۵ هزار تومانی اخذ می شود و فردی که کاربر این آزادراه است، بخواهد تنها از بخش کوچکی از آن (مثلا ۵ کیلومتر) استفاده کند، به صرفه نیست که از آزادراه برود بلکه می بایست از جاده قدیم استفاده کند.

این اقتصاددان اظهار داشت: بنابراین همین مثال در خصوص وام جدید مسکن (۲۰ میلیون تومان با اوراق و بازپرداخت ۵ ساله) نیز صادق بوده و استفاده از آن به صرفه نیست. بلکه اوراق تسهیلات برای دریافت وام های با بازپرداخت طولانی، اقتصادی و به صرفه است.

یاری ادامه داد: البته باید در نظر داشت که نه بانک های دیگر حاضر به پرداخت وام بدون سپرده با سود ۱۸ درصد هستند و نه بانک مسکن به دلیل بالا بودن قیمت تمام شده پول می تواند از محل منابع و مصارف خود زمان بازپرداخت این وام را افزایش دهد؛ تنها راهی که باقی می ماند این است که دولت و بانک مرکزی رأسا به این موضوع ورود کنند و از محل منابع دولتی به بانک مسکن برای افزایش زمان بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن، یارانه بدهند.