جزئیات بسته جدید نوسازی بافت فرسوده | از وام ودیعه تا کاهش هزینه ساخت

مسکن و شهرسازی: هزینه ساخت‌وساز تنها به خرید مصالح و دستمزد کارگران محدود نمی‌شود. عوارض صدور پروانه، بیمه کارگران و خدمات مهندسی نیز بخشی از هزینه‌هایی هستند که نوسازی واحد‌های فرسوده را برای مالکان دشوار می‌کنند. تامین سرمایه در دوره ساخت هم یکی دیگر از موانع نوسازی است؛ به‌ویژه برای خانوار‌هایی که باید تا زمان تکمیل ساختمان، محل دیگری برای سکونت پیدا کنند.

در برنامه جدید بازآفرینی محلات، علاوه بر پیشنهاد افزایش تسهیلات نوسازی به ۱.۵ میلیارد تومان، سازوکار‌های دیگری برای تامین مالی و کاهش هزینه ساخت در دست بررسی است. یکی از این پیشنهادها، پرداخت وام ودیعه مسکن به سازنده در دوره نوسازی ساختمان است.

عبدالرضا گلپایگانی، عضو اصلی هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین جزئیات این برنامه را تشریح کرده و می‌گوید رویکرد جدید قرار است نوسازی مسکن را با تامین خدمات عمومی و مشارکت ساکنان محلات پیوند بزند.

به گفته او، ۳۰ محله در کشور برای اجرای این برنامه هدف‌گذاری شده‌اند و شهرداری تهران نیز در تدوین و پیشبرد آن مشارکت دارد.

مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.

*****

*آقای گلپایگانی؛ در بسته جدید بازآفرینی محلات، چه مشوق‌هایی برای نوسازی مسکن در نظر گرفته‌اید؟

یکی از موضوعاتی که دنبال کرده‌ایم، تامین مالی نوسازی مسکن است. ترجیح ما این است که یک آبادگر یا توسعه‌گر وارد محله شود، در کنار نهاد‌های محلی ظرفیت‌های موجود را شناسایی کند و با تامین سرمایه، کار نوسازی، مقاوم‌سازی یا بهسازی مسکن را انجام دهد.

البته قرار نیست همه چیز به توسعه‌گر وابسته باشد. اگر خود مردم بخواهند با کمک سازندگانی که در محلات فعالیت می‌کنند، خانه‌هایشان را نوسازی کنند، باید از طریق تسهیلات به آنها کمک کنیم.

در همین زمینه، افزایش تسهیلات ارزان‌قیمت را پیشنهاد کرده‌ایم. برای مثال، اگر اکنون میزان تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومان است، پیشنهاد ما این بوده که این مبلغ به یک‌ونیم میلیارد تومان افزایش پیدا کند.

*علاوه بر افزایش تسهیلات، پیشنهاد پرداخت وام ودیعه مسکن به سازندگان را هم مطرح کرده‌اید. این سازوکار چگونه خواهد بود؟

پیشنهاد کرده‌ایم وام ودیعه مسکن به سازنده پرداخت شود. فرض کنید قرار است خانه یک نفر در مدت دو سال ساخته شود. در این دوره می‌توان وام ودیعه مسکن را در اختیار سازنده قرار داد.

پیشنهاد ما این است که دولت این تسهیلات را از محل صندوق ملی مسکن تامین کند. این هم یکی از راهکار‌هایی است که برای کمک به تامین مالی پروژه‌های نوسازی مطرح کرده‌ایم.

*یکی از مشکلات نوسازی، هزینه‌هایی است که ارتباط مستقیمی با عملیات ساخت ندارند. برای کاهش این هزینه‌ها چه برنامه‌ای دارید؟

غیر از تامین مالی پروژه‌ها، روی هزینه‌های غیرساختمانی ساخت‌وساز هم کار کرده‌ایم.

برای مثال، هزینه بیمه کارگران ساختمانی، عوارض صدور پروانه، هزینه‌های دستگاه نظارت، مهندس ناظر و مهندس طراح از جمله مواردی هستند که بررسی کرده‌ایم.

تلاش ما این است که با استفاده از ظرفیت‌های نظام مهندسی و سازوکار‌های دیگر، راه‌هایی برای کاهش این هزینه‌ها پیدا کنیم؛ بنابراین حمایت از نوسازی فقط به پرداخت تسهیلات محدود نیست و کاهش هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز را هم دنبال می‌کنیم.

*این مشوق‌ها قرار است در تمام بافت‌های فرسوده کشور اجرا شوند یا محلات مشخصی را هدف گرفته‌اید؟

ما ۳۰ محله را در کشور هدف‌گذاری کرده‌ایم.

رویکردمان این است که برنامه بازآفرینی را به‌صورت متمرکز در یک محله دنبال کنیم. اگر قرار است تسهیلات فوق‌العاده‌ای بدهیم، بهتر است این تسهیلات در محله‌های هدف متمرکز شوند.

در بعضی از این محلات، دفتر بازآفرینی محله مستقر شده و در سایر محلات نیز هماهنگی‌ها را دنبال می‌کنیم.

هدف این است که بتوانیم در هر محله، سه حوزه توانمندسازی ساکنان، تأمین خدمات عمومی و نوسازی مسکن را در کنار یکدیگر پیش ببریم.

*این رویکرد چه تفاوتی با طرح‌های قبلی نوسازی و بازآفرینی شهری دارد؟

ما در سال‌های گذشته تجربه‌هایی در زمینه بازآفرینی محلات داشته‌ایم. پروژه‌هایی در تهران و شهر‌های دیگر کشور با هدف بهسازی و نوسازی محلات تعریف شده بود که بعضی از آنها نسبتا بزرگ‌مقیاس بودند.

این تجربه‌ها نتایج تلخ و شیرینی داشتند. تلاش کرده‌ایم بخش‌هایی را که جواب نداده‌اند کاهش دهیم و از تجربه‌های موفق بیشتر استفاده کنیم.

در رویکرد جدید، مساله فقط نوسازی ساختمان‌ها نیست. ابتدا باید نهاد‌های موجود در محله و ظرفیت‌های خود محله را شناسایی کنیم.

منظور از ظرفیت محله، افرادی هستند که در آن زندگی می‌کنند، حضور دارند و برای محله‌شان احساس تعلق می‌کنند؛ از ساکنان و ریش‌سفیدان گرفته تا بزرگان محله و نهاد‌هایی مانند مسجد و امام جماعت.

برای مثال، در محله سیروس تهران مشاهده کردیم که چنین ظرفیت‌هایی وجود دارد. دفتر تسهیلگری هم که چند سال در این محله فعالیت کرده، بخشی از این نهاد‌ها را شناسایی کرده است.

قرار است این ظرفیت‌ها در کنار نهاد‌های رسمی قرار بگیرند و کمیته بازآفرینی محله تشکیل شود.

*کمیته بازآفرینی محله دقیقا چه وظایفی خواهد داشت؟

این کمیته در سه حوزه فعالیت می‌کند.

حوزه نخست، توانمندسازی ساکنان است. وقتی از توانمندسازی صحبت می‌کنیم، منظورمان فقط توانمندسازی اقتصادی نیست؛ ابعاد فرهنگی و اجتماعی را هم در بر می‌گیرد.

حوزه دوم، تامین سرانه‌های خدماتی محله است. باید ببینیم محله چه کمبود‌هایی دارد. برای مثال، آیا ورزشگاه یا کتابخانه کم دارد؟ تلاش کنیم برای تامین این خدمات اعتبار اختصاص پیدا کند. طبیعتا دولت و نهاد‌های حاکمیتی باید در ایجاد این امکانات نقش داشته باشند.

حوزه سوم هم نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن است که برای آن، هم ورود توسعه‌گران و هم مشارکت مستقیم مردم را پیش‌بینی کرده‌ایم.

در واقع، هدف این است که نوسازی مسکن از سایر نیاز‌های محله جدا نباشد.

*با توجه به اینکه شهرداری تهران نیز در حوزه نوسازی بافت فرسوده فعالیت می‌کند، اجرای این برنامه با اقدامات شهرداری تداخل نخواهد داشت؟

یکی از ارکان اصلی کمیته بازآفرینی محله، شهرداری است؛ بنابراین شهرداری خودش بخشی از این برنامه خواهد بود.

*یعنی شهرداری تهران در اجرای این پروژه مشارکت خواهد داشت؟

بله. ما با شهرداری و شورای شهر تهران جلساتی برگزار کرده‌ایم و طرح را ارائه داده‌ایم. در این جلسات نکاتی مطرح شد و برای برطرف کردن برخی نگرانی‌ها، تغییراتی در ایده‌هایمان ایجاد کردیم. همچنین با شهرداری تفاهم‌نامه ردوبدل کرده‌ایم. در واقع، شهرداری باید به‌عنوان یکی از ارکان اصلی بازآفرینی محله، در کنار تیم کاری حضور داشته باشد.