ویلاسازی در مجاورت مسکن مهر پرند!

این طرح که هم‌اکنون مطالعات اولیه را پشت سر گذاشته و در مرحله انتشار فراخوان برای جذب پیمانکار قرار دارد، پس از تکمیل، با روش«فروش مزایده‌ای» بر مبنای تعیین «قیمت پایه متناسب با وضعیت روز بازار مسکن»، به اشخاص متقاضی واگذار خواهد شد. تحقیقات از جزئیات این طرح نشان می‌دهد این طرح قرار است با یک هدف کلی، شکل ساخت و سازهای صورت گرفته در شهر جدید پرند را به گونه‌ای متفاوت از آنچه طی سال‌های اخیر در این شهر بنا شده است، تغییر دهد. به گزارش دنیای اقتصاد، مهم‌ترین هدف از اجرای طرح ویلاسازی در ضلع شمالی فاز 6 پرند که هم ‌اکنون بخشی از واحدهای مسکن مهر در آن واقع شده است «اجرای سیاست اختلاط نشینی در حومه ارزان قیمت پایتخت» است؛ شهرهای جدید اطراف تهران که طی سال‌های اخیر با هدف جذب سرریز جمعیتی کلان‌شهر تهران ایجاد شده‌اند اگرچه سکونتگاه‌های رسمی تلقی شده و عنوان حاشیه‌های غیررسمی به آنها اطلاق نمی‌شود اما طی سال‌های اخیر به واسطه نوع و جنس ساخت‌و‌سازهای صورت گرفته در آنها(مسکن مهر) عملا به مناطق محل تمرکز گروه‌های کم‌درآمد تبدیل شده‌اند؛ این درحالی است که طی سال‌های گذشته تاکنون، همواره کارشناسان ومسوولان مسکن و سایر حوزه‌های مرتبط همچون جامعه شناسان وبرنامه‌ریزان شهری، بر ضرورت ایجاد اختلاط اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی در محلات مسکن مهر تاکید کرده‌اند.

پیگیری و اجرای این هدف نه تنها منجر به تحقق سیاست اختلاط نشینی در پایتخت مسکن مهر کشور می‌شود، بلکه به واسطه امکان ایجاد شده دربردارنده یک مزیت عمده نیز برای متقاضیان خرید ویلا در نواحی اطراف پایتخت نیز هست. هم‌اکنون به واسطه وجود برخی مشکلات زیست‌محیطی همچون آلودگی‌هوا، ترافیک و. . . در پایتخت، برخی خانوارهای متعلق به دهک‌های اقتصادی پردرآمد و حتی طبقات متوسط رو به بالا، تمایل دارند با خرید املاک ویلایی، به حومه‌های پایتخت مهاجرت کنند؛ مطالعات نشان می‌دهد، شهرهای جدید اطراف پایتخت هم‌اکنون از ظرفیت بالقوه برای جذب دهک‌های مرفه ساکن پایتخت در مقایسه با برخی دیگر از مناطق شهری حومه، برخوردارند. هم‌اکنون به دلیل وجود دو مانع عمده در بیشتر حومه‌های شهری شناخته شده شهر تهران همچون لواسان و. . . ، امکان مهاجرت تعداد قابل‌توجهی از این خانوارها به نواحی اطراف کلان‌شهر تهران وجود ندارد. این‌درحالی است که اجرای طرح ویلاسازی در شهر جدید پرند می‌تواند خلأ موجود در این زمینه را پرکند.

هم‌اکنون در حومه‌های خوش‌آب و هوای اطراف پایتخت عمده املاک فروشی با مشکلاتی همچون عدم برخورداری از سند مالکیت، چند مالکی بودن و. . . مواجهند به همین دلیل سطح اعتماد متقاضیان برای خرید ویلا در این مناطق به دلیل کمبود املاک فروشی برخوردار از «سلامت حقوقی»، پایین است؛ این‌درحالی است که از سوی دیگر قیمت این ویلاها، به قدری بالاست که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مهاجرت به حومه شهر از توان مالی کافی برای خرید این املاک برخوردار نیستند یا خرید چنین ویلاهایی در خارج از شهر را «اقتصادی» نمی‌دانند.

کارشناسان می‌گویند:اگرچه شهرهای جدید اطراف تهران سکونتگاه‌های رسمی هستند اما به دلیل تمرکز گروه‌های کم‌درآمد و برای در امان ماندن از معضلات فرهنگی و اجتماعی ناشی از اجتماع این افراد در محلات مسکن مهر لازم است از میان سایر طبقات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جامعه نیز در شهرهای جدید اسکان داده شوند تا به واسطه این اختلاط، هویت شهرهای جدید به‌عنوان شهرهای برخوردار از هویت و ویژگی‌های شهر واقعی مشابه آنچه در سایر شهرها مشاهده می‌شود، برای ساکنان به رسمیت شناخته شود وشهر جدید از حالت خوابگاهی به شهری دارای هویت همراه با حس تعلق برای ساکنان تبدیل شود. این درحالی است که پیش از این کارشناسان بارها نسبت به پیامدهای منفی تمرکز گروه‌های کم‌درآمد در محلات مسکن مهر و عدم اختلاط آنها با سایر گروه‌های درآمدی هشدار داده بودند و ادامه این شرایط را تبدیل برخی محلات ضعیف‌تر به کانون‌های جرم وبزه، عنوان می‌کردند.

هم‌اکنون و در شرایطی که برخی حومه‌های خوش آب و هوای اطراف تهران با مشکل «کمبود زمین» و از آن مهم‌تر «عدم صدور مجوز ساخت» مواجهند، شهرهای جدید اطراف پایتخت به خصوص پرند و پردیس در عین حال که سکونتگاه‌های رسمی محسوب می‌شوند و قیمت خرید زمین و ویلا نیز در آنها نسبت به سایر مناطق حومه‌ای کلان‌شهر تهران پایین‌تر است، منبع سطح قابل توجهی از اراضی خام در اختیار دولت هستند که قرار است 90 هکتار از این اراضی در شهر جدید پرند، برای ساخت ویلاهای با زیربنای حدود 150 تا 160 مترمربع در قطعات 500 تا 600 مترمربعی مورد استفاده قرار گیرد. موجودی قابل توجه اراضی خام در اختیار دولت در شهرهای جدید اطراف پایتخت این ظرفیت را دارد که نیاز گروه‌های پردرآمد و حتی گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالا را برای مهاجرت به مناطق کم‌تراکم در خارج از محدوده شهر تهران تامین کند. بنابراین، هم‌اکنون شهرهای جدید اطراف پایتخت گزینه مناسب خرید ویلا و سکونت برای این گروه خانوارها محسوب می‌شوند.

علت تاخیر در ساخت ویلاهای پرند

از جزئیات اجرای طرح ساخت ویلا در شمال فاز 6 شهر جدید پرند نشان می‌دهد هرچند حدود سه سال پیش، طرح ویلاسازی در این شهر جدید مطرح شده بود اما این بار فرآیند شروع به کار برای احداث 1500 دستگاه ویلای مسکونی در این شهر جدید حاکی از جدی‌‌شدن اجرای این طرح دارد؛ طوری که اظهارات مدیرعامل شهرجدید پرند درخصوص جزئیات و نحوه اجرای این طرح نشان می‌دهد ویلاسازی جدید در شهر پرند، رسما کلید خورده است. علی‌اکبر طاهری، مدیرعامل شهر جدید پرند درخصوص جزئیات طرح ویلاسازی در این شهر جدید  اعلام کرد:هدف اصلی از اجرای این طرح استفاده از اراضی در اختیار دولت برای ایجاد «اختلاط جمعیتی» و «پیوند طبقات مختلف جامعه با یکدیگر» در راستای اجرای سیاست «اختلاط‌نشینی» و «هویت‌بخشی به شهرهای جدید» است. وی با بیان اینکه هم‌اکنون مطالعات اولیه برای ساخت 1500 دستگاه ویلای مسکونی در زمینی بالغ بر 90 هکتار، در قطعات 500 تا 600 مترمربعی و با زیربنای کل 150 تا 160 مترمربع برای هر ویلای مسکونی انجام شده است و این طرح در مرحله انتشار فراخوان برای جذب سرمایه‌گذار قرار دارد، گفت:طی 15 روز آینده فراخوان جذب پیمانکار برای مشارکت در اجرای این طرح منتشر می‌شود.

به گفته وی، فرآیند انتخاب پیمانکار از میان شرکت‌های بخش خصوصی طی دو ماه آینده نهایی می‌شود و پس از انعقاد قرارداد با پیمانکاران، با توجه به‌بازه زمانی تعریف‌شده برای اجرای طرح، حداکثر ظرف مدت 3 سال کل طرح شامل مراحل آماده‌سازی زمین، تامین سرانه‌های عمومی موردنیاز و ساخت ویلاها، تکمیل می‌شود.

قرار است فرآیند انتخاب پیمانکار از میان «شرکت‌های بخش خصوصی» از طریق «فراخوان عمومی» ابتدا برای انجام عملیات آماده‌سازی زمین و تامین زیرساخت‌ها وسرانه‌های عمومی مورد نیاز و سپس برای ساخت ویلا انجام شود. مدیرعامل شهر جدید پرند درحالی علت تاخیر در اجرای طرح ویلاسازی در شهر جدید پرند را «درگیری در پروژه‌های مسکن مهر» طی سال‌های اخیر عنوان کرد که قرار است این طرح بر مبنای یک درس مهم از پروژه‌های مسکن مهر اجرا شود؛ به این معنا که در این طرح قرار است بر خلاف مسکن مهر که ابتدا واحدهای مسکونی احداث و سپس تامین سرانه‌های زیربنایی و خدماتی در دستور کار قرار گرفت، ابتدا زیرساخت‌ها وخدمات تامین و سپس عملیات ساخت ویلاها شروع شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد این طرح قرار است در نزدیکی واحدهای مسکن مهر ساخته شود تا از این طریق گروه‌های مرفه‌تر در میان خریداران واحدهای مسکن مهر که عمدتا متعلق به گروه‌های کم‌درآمد هستند اسکان داده شوند. تجربه ساخت واحدهای مسکونی در شهر جدید پرند پس از آماده‌سازی خدمات و زیرساخت‌ها به قبل از ورود مسکن مهر به این شهر جدید برمی‌گردد که پیاده‌سازی این سیاست درآن زمان موجب شد بیش از 80 درصد نیاز ساکنان قدیمی شهرهای جدید به خدمات زیربنایی و روبنایی از همان بدو سکونت خانوارها در واحدهای مسکونی(غیرمسکن مهر) تامین شود. قرار است این سیاست در طرح ساخت 1500 ویلای مسکونی در این شهر جدید تکرار شود. طرح ساخت ویلا در شهر جدید پرند همچنین قرار است با مشارکت بخش خصوصی انجام شود؛ به این معنا که بخش‌خصوصی در ازای انجام عملیات آماده‌سازی، تامین سرانه‌های عمومی و ساخت ویلاهای مسکونی، روی زمین‌های در اختیار دولت، بخشی از پروژه را به‌عنوان درآمد حاصل از مشارکت تملک کند. در حال حاضر حدود 50 هکتار از 3420 هکتار محدوده مصوب شهر پرند به ویلاهای مسکونی احداث‌شده طی سال‌های قبل اختصاص دارد.

برآورد اولیه از فرمول مشارکت

برآوردهای اولیه از سهم دولت وپیمانکار بخش خصوصی از ماحصل پروژه بعد از اتمام کامل فرآیند اجرای طرح، نشان می‌دهد هم‌اکنون مدل ترجیحی سهم 60 درصدی دولت در برابر سهم 40 درصدی پیمانکار مدنظر قرار دارد، هرچند ممکن است متناسب با تغییرات روز بازار مسکن، این فرمول تغییر کند. این در حالی است که در پیش‌بینی‌های اولیه صورت‌گرفته برای اجرای این طرح، امکان پیش‌فروش ویلاهای مسکونی به متقاضیان نیز درنظر گرفته شده است. با این وجود به گفته مدیرعامل شهر جدید پرند در صورت نهایی شدن این امکان، پیش‌فروش ویلاها بعد از مشخص شدن سهم دولت و پیمانکار از عواید طرح اجرا شده، انجام خواهد شد و قبل از مشخص شدن سهم طرفین این امکان وجود ندارد. هر چند هنوز برآوردی از قیمت ویلاهای مسکونی که قرار است در قالب این طرح احداث و به متقاضیان فروخته شود، انجام نشده و هرگونه برآورد قیمتی منوط به تغییرات قیمت مسکن در زمان فروش یا پیش‌فروش واحدها اعلام شده است اما نحوه واگذاری این ویلاها به متقاضیان بر مبنای «انجام مزایده» و فروش ویلاها به افرادی است که قیمتی «بالاتر» از قیمت پایه تعیین شده، پیشنهاد کنند. این‌درحالی است که این ویلاها به قیمت روز و بدون اعمال محدودیت خاص در شرایط متقاضیان به فروش می‌رسد و بنابراین هیچ منعی از بابت خانه‌اولی بودن یا الزام به سبز بودن فرم (ج) متقاضیان برای خرید این ویلاها وجود ندارد؛ به عبارت دیگر هر متقاضی که قیمتی بالاتر از قیمت پایه پیشنهاد کند، خریدار نهایی ویلا خواهد بود.  در واگذاری واحدهای مسکن مهر، متقاضی باید واجد 5 شرط برای پیش‌خرید این واحدها بود یکی از این شروط سبز بودن فرم (ج) به معنای عدم برخورداری متقاضی از مسکن ملکی تعیین شده بود این در حالی است که برای خرید ویلاهای جدید هیچ شرطی جز پیشنهاد بالاترین قیمت نسبت به قیمت تعیین‌شده پایه در زمان انجام مزایده برای متقاضیان درنظر گرفته نشده است.

به این ترتیب افرادی که دارای مسکن ملکی هستند نیز می‌توانند در فهرست خریداران ویلاهای مسکونی شهر جدید پرند قرار بگیرند. هم اکنون در بخش‌هایی از شهر جدید پرند بیش از 30 تیپ ویلای مسکونی با متراژهای گوناگون(به‌طور معمول بین 400 تا 800 مترمربع) وجود دارد که قیمت این ویلاها به‌طور متوسط از 500 میلیون تومان شروع شده و تا حدود یک میلیارد تومان می‌رسد. در حال حاضر به‌طور تقریبی 130 هزار واحد مسکونی(ویلایی وآپارتمانی)در شهر جدید پرند وجود دارد که از این تعداد 95 هزار واحد مربوط به مسکن مهر است.

پایلوت شهرسازی ریل پایه در پرند

مدیرعامل شهر جدید پرند همچنین از رایزنی با شهرداری تهران برای احداث دو ایستگاه مترو در شهر جدید پرند خبر داد. به گفته طاهری، هر چند مطابق با طرح‌های مصوب قرار بود تنها یک ایستگاه مترو در مرکز شهر جدید پرند احداث شود، اما با توجه به فاصله قابل توجه فاز 6 پرند از مرکز شهر، تلاش‌ها برای افزایش تعداد ایستگاه‌ها به حداقل دو ایستگاه مترو در جریان است. طاهری با بیان اینکه از سال 92 متروی پرند با انجام عملیات ریل‌گذاری و تامین زیرساخت‌ها با 97 درصد پیشرفت فیزیکی تحویل شهرداری تهران شد، اظهار کرد: هم‌اکنون شهرداری تهران مسوولیت ادامه پروژه متروی پرند را دارد که در امتداد خط یک متروی تهران، با طول 5/ 17 کیلومتر از ایستگاه متروی فرودگاه امام خمینی(ره)شروع شده و به پرند می‌رسد. به گفته وی، به‌دلیل مشکلات بودجه‌ای برای تامین تجهیزات برقی و ناوگان(واگن مترو)، عملیات تکمیل متروی پرند با تاخیر مواجه شده است. این درحالی است که ایستگاه متروی شهر جدید پرند هم درحال حاضر 40 درصد پیشرفت فیزیکی دارد و به شهرداری تهران تحویل داده شده است. مدیرعامل شهر جدید پرند همچنین از آمادگی برای تبدیل متروی پرند به «پروژه پایلوت شهرسازی ریل‌پایه»خبر داد؛ به این صورت که دولت با قرار دادن زمین‌های در اختیار خود در اطراف ایستگاه‌های متروی پرند به پیمانکاران وسرمایه‌گذاران بخش خصوصی در قبال تامین هزینه‌های ساخت و توسعه متروی این شهر، امکان ساخت مجتمع‌های ایستگاهی پیرامون ایستگاه مترو را برای آنان فراهم می‌کند. از این طریق امکان افزایش تعداد ایستگاه‌های متروی پرند نیز فراهم خواهد شد و با افزایش تعداد ایستگاه‌های متروی پرند به‌طور قطع جذابیت سکونتی در این شهر جدید نیز افزایش می‌یابد. در صورت افتتاح متروی پرند، مدت زمان سفر از این شهر جدید به محدوده مرکزی شهر تهران حدود 70 دقیقه برآورد می‌شود. این در حالی است که در صورت افتتاح خطوط سریع السیر مترو(خطوط Express)این زمان به حدود 40 دقیقه کاهش می‌یابد. متروی پرند در امتداد خط یک متروی تهران قرار دارد؛ خط یک متروی تهران از شمالی‌ترین نقطه پایتخت شروع شده و تا جنوبی‌ترین نقطه در شهر جدید پرند امتداد می‌یابد.