بحران مسکن در کشور‌های توسعه یافته عمیق‌تر می‌شود

به گزارش اقتصاد آنلاین، مرکز خدمات اطلاعات ژئوپلیتیک (GIS) در گزارشی با اشاره به بحران فزاینده مسکن در کشور‌های توسعه یافته می‌نویسد:"قیمت مسکن سر به فلک کشیده و از میانگین درآمد‌ها پیشی گرفته است. امروزه هزینه مسکن برای بسیاری از خانوار‌ها به یک بار مالی فشار آورنده تبدیل شده است. بحران مسکن نابرابری ثروت را افزایش می‌دهد و مانع تحرک اجتماعی می‌شود. کمبود مسکن ارزان قیمت در حال تبدیل شدن به یک بحران جهانی است. بسیاری از کشور‌های توسعه یافته با تورم مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند، زیرا قیمت خرید املاک و مستغلات افزایش یافته است. توانایی خانوار‌ها و حتی افراد برخوردار از تحصیلات عالیه برای تامین مسکن مناسب رو به کاهش است و سیاستگذاران در حال تلاش برای یافتن راه حلی به منظور رفع این معضل می‌باشند. در فرانسه قیمت املاک طی هشت سال پس از پذیرش یورو به عنوان واحد پول در سال ۲۰۰۲ میلادی افزایشی دو برابر داشت و پس از یک دوره کوتاه رکود در طول بحران مالی در سال ۲۰۰۸ میلادی به افزایش خود ادامه داد. قیمت املاک و مستغلات در آلمان نیز از سال ۲۰۰۸ میلادی به این سو به میزان بیش از دو برابر افزایش یافته است. در بسیاری از کشور‌ها در دو سوی اقیانوس اطلس، اجاره بها که اغلب تحت نوعی مقررات قرار می‌گیرد نیز در حال افزایش است در حالی که رشد درآمد خالص با سرعت افزایش قیمت مسکن و اجاره بها هماهنگ نیست". 

چرا بحران مسکن اهمیت دارد؟ 

این مرکز ارزیابی که پیش بینی و تحلیل ژئوپولیتیکی مستقل و بی طرفانه مبتنی بر سناریو را انجام می‌دهد با اشاره به چرایی اهمیت بحران مسکن می‌نویسد:"پرداختن به این بحران مهم است، زیرا مسکن سهم قابل توجهی از بودجه متوسط خانوار را تشکیل می‌دهد. جدا از مالیات برای کالا‌ها و خدماتی که دولت ارائه می‌دهد، مسکن بزرگترین هزینه برای اکثر افراد و خانوار‌ها می‌باشد. این شامل هزینه‌هایی مانند پرداخت اجاره یا وام مسکن، مالیات بر دارایی، آب و برق و نگهداری می‌شود. از آنجایی که مسکن نسبتا گران می‌شود، افراد عادی بخش قابل توجهی از قدرت خرید و رفاه اقتصادی خود را از دست می‌دهند. افزایش قیمت مسکن قدرت خرید را کاهش می‌دهد (ایجاد اثر منفی درآمد) و مردم را در شرایط واقعی فقیرتر می‌کند".

زندگی در پاریس؛ یک مطالعه موردی 

این تحقیقات با اشاره به این که فرانسه به عنوان دومین اقتصاد بزرگ منطقه یورو نمونه‌ای از بحران مسکن است، می‌نویسد:"مقام‌های فرانسوی به افراد و خانوار‌ها توصیه می‌کنند که بیش از یک سوم درآمد خالص خود را صرف مسکن نکنند. موجر‌ها قرار است مستاجرانی را که درآمد خالص آنان کمتر از سه برابر قیمت اجاره است، رد کنند. در عمل، تقریبا هیچ صاحب خانه‌ای از این دستورالعمل پیروی نمی‌کند، زیرا یافتن مستاجران مناسب بسیار چالش برانگیز است، زیرا تعداد کمی از افراد درآمد کافی برخوردارند، برای بسیاری از آنان یافتن مسکن با قیمت‌های مقرون به صرفه غیرممکن شده است. در نتیجه، آنان بیش از یک سوم درآمد خالص خود را فقط به منظور داشتن مکانی برای زندگی می‌پردازند. طبق گزارش موسسه ملی آمار و مطالعات اقتصادی فرانسه میانگین حقوق ناخالص سالانه در پاریس ۵۴۰۰۰ یورو است که بیش از ۴۰۰۰ یورو بالاتر از میانگین ملی است. این تقریبا برابر است با میانگین حقوق ناخالص ۴۵۰۰ یورو در ماه. تخمین میزان دقیق آن پس از اعمال مالیات پیچیده است و بر اساس شرایط فردی و سایر عوامل متفاوت می‌باشد. با این وجود، یک تخمین معقول برای میانگین حقوق خالص یک شهروند ساکن پاریس ۲۵ تا ۴۴ ساله حدود ۲۵۰۰ یورو در ماه است. این در حالی است که اجاره ماهانه هر متر مربع بیش از ۳۰ یورو به طور میانگین و ۳۶ یورو برای استودیو (واحد‌های کوچک) است. این بدان معناست که میانگین شهروندان ساکن پاریس در این گروه سنی تقریبا نیمی از حقوق خالص خود (حدود ۱۲۰۰ یورو) را برای اجاره یک آپارتمان متوسط با متراژ ۴۰ متر مربع، بدون احتساب هزینه آب و برق و گرمایش خرج می‌کنند. به عبارت دیگر، اگر افراد در فاصله سنی ۲۵ تا ۴۴ سال از توصیه دولت پیروی کنند صرفا خواهند توانست یک استودیوی بسیار کوچک را با تمام هزینه‌های جانبی آن اجاره کنند. این محاسبه ساده وضعیت پیچیده مسکن در پاریس را نشان می‌دهد، جایی که توزیع درآمد به شدت دچار انحراف است و بیش از نیمی از جمعیت شاغل کمتر از میانگین درآمد ملی درآمد دارند. حقوق خالص پایه برای یک دانشیار در دانشگاه سوربن کمی بالاتر از ۲۰۰۰ یورو است که ۲۰ درصد کم‌تر از میانگین ملی است. در نتیجه، اجاره یک آپارتمان مناسب در پاریس برای یک خانواده با دو فرزند تقریبا غیرممکن شده حتی اگر درآمد کلی خانواده دو برابر میانگین حقوق باشد و هر پدر و مادر هر دو به طور تمام وقت کار کنند. کسانی که در حال حاضر مالک یا وارث املاک و مستغلات نیستند، در وضعیت بدی قرار دارند. با این وجود، این مشکل به شهر‌های بزرگی مانند پاریس محدود نمی‌شود، اگرچه در کلان شهر‌ها بارزتر است و از پایتخت‌های اروپایی و شهر‌های بزرگ تا حومه کشور‌های توسعه یافته موج می‌زند. افزایش هزینه مسکن یک پدیده گسترده است که ترسی وجودی را برای بسیار برانگیخته است". 

افزایش هزینه مسکن نسبت به درآمد 

"خدمات اطلاعات ژئوپولیتیک" که خدمات خود را به جای تکیه بر تحقیقات کمّی یا اطلاعات منبع باز براساس نظر کارشناسان منتشر می‌کند، در ادامه اشاره می‌کند معیار دیگری که عمق چالش پیش رو را نشان می‌دهد، افزایش قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با افزایش درآمد ناخالص است. 
این مرکز می‌نویسد:"برای مثال، قیمت خانه‌های مسکونی در مقایسه با رشد درآمد در یک دوره معین در ایالات متحده به طور مداوم بیش‌تر افزایش یافته است. در اواسط دهه ۱۹۸۰ میلادی میانگین قیمت خرید خانه در آمریکا تقریبا سه و نیم برابر میانگین درآمد ناخالص سالانه خانوار بود. تا سال ۲۰۲۳ میلادی این رقم به بیش از ۵ برابر افزایش یافته بود که افزایشی بیش از ۵۰ درصدی محسوب می‌شود و نشان می‌دهد هزینه‌های خانه با سرعت بیشتری نسبت به درآمد خانوار افزایش یافته است. امروزه یک خانوار متوسط در ایالات متحده برای خرید خانه به بیش از پنج درآمد کامل سالانه نیاز دارد. اگر فردی ۱۰ درصد از کل درآمد خود را منحصرا برای خرید خانه پس انداز کند، با فرض ادامه روند‌های فعلی تقریبا ۵۳ سال به طول خواهد انجامید تا بودجه لازم را جمع آوری کند. این در حالیست که در اواسط دهه ۱۹۸۰ میلادی یک فرد می‌توانست در بازه زمانی ۳۵ ساله بودجه لازم برای خرید خانه را فراهم کند. کمبود داده‌های مناسب برای اروپا مقایسه مستقیم با ایالات متحده را دشوار می‌کند، اما بسیاری از شاخص‌های جایگزین روند‌های مشابهی را نشان می‌دهند. برای مثال، اداره آمار اروپا (یورواستات) داده‌هایی را در مورد میانگین درآمد خالص بر اساس سطح تحصیلات از سال ۲۰۱۴ برای کشور‌های منطقه یورو ارائه داده است. مقایسه این درآمد‌ها با افزایش قیمت مسکن در مدت زمان مشابه کاهش آشکار قدرت خرید را نشان می‌دهد. داده‌ها نشان می‌دهند که رشد قیمت مسکن از افزایش میانگین درآمد‌ها پیشی گرفته است".

آسیب بیش‌تر بحران مسکن برای افراد با تحصیلات عالیه 

این مرکز تحلیلی در ادامه با اشاره به این که روند افزایش قیمت مسکن آسیبی بیش‌تر بر افراد برخوردار از سطوح تحصیلات متوسط و بالا وارد کرده، در بیان علت این موضوع می‌نویسد:"این احتمالا بدان خاطر است که افرادی برخوردار از تحصیلات عالیه معمولا درآمدی بالاتری کسب می‌کنند و مالیات سنگین تری را نیز باید بپردازند. بازتوزیع مالی نیز نقش مهمی ایفا می‌کند. داده‌ها نشان می‌دهند که بخش‌های نسبتا تحصیلکرده جمعیت که هنوز مالک ملک نیستند، به طور خاص از تحولات اخیر در بازار مسکن آسیب دیده‌اند. این موضوع نگران کننده است، زیرا این گروه اغلب شامل افراد بسیار با انگیزه، جاه طلب و سازنده می‌باشند. جذب و نگهداری چنین افرادی برای حفظ رشد اقتصادی و درآمد‌های مالیاتی برای هر کشوری امری حیاتی است. علاوه بر این، دوره‌ای که نسبت درآمد خالص به قیمت مسکن ارائه می‌شود، تنها دهه گذشته را شامل می‌شود که از سال ۲۰۱۴ پس از ترکیدن حباب مسکن در سال میلادی آغاز شده است از آن زمان به این سو، قیمت مسکن نسبت به درآمد خالص حداقل در سطح کل منطقه یورو گرانتر شده است".

بررسی کشور‌های توسعه یافته‌ای که از "حباب مسکن" تاثیر پذیرفتند 

"خدمات اطلاعات ژئوپولیتیک" با اشاره به نحوه و میزان تاثیر حباب مسکن بر بحران مالی در کشور‌های توسعه یافته می‌نویسد:"کشور‌های اروپایی از جمله ایتالیا، پرتغال، فرانسه و به ویژه اسپانیا که بیشترین تاثیر را از حباب مسکن منتهی به بحران مالی پذیرفته‌اند کشور‌هایی بوده‌اند که بیش‌ترین افزایش را در نسبت ثروت ملی به درآمد خود تجربه کرده‌اند. از آنجایی که قیمت دارایی‌ها به ویژه املاک و مستغلات به طور نامتناسبی افزایش می‌یابد، این وضعیت امکان تحرک اجتماعی رو به بالا را برای همه گروه‌هایی که از پیش صاحب دارایی به ویژه املاک و مستغلات نبوده‌اند، تضعیف می‌کند. افراد اکنون باید سخت کوشانه‌تر و طولانی مدت‌تر کار کنند و از مصرف خود بکاهند تا بتوانند صاحب خانه شوند یا حتی بتوانند اجاره بهای کافی برای زندگی در یک خانه را پرداخت کنند در حالی که یک یا دو دهه پیش نیازی به چنین تقلایی نداشتند. در آلمان حباب مسکن پیش از بحران مالی شکل نگرفت. در نتیجه، نسبت ثروت به درآمد نسبتا ثابت باقی ماند. با این وجود، از آن زمان به این سو قیمت مسکن افزایشی ۵۰ درصدی داشته و باعث شده نسبت ثروت به درآمد آلمان از ایتالیا، فرانسه و اسپانیا فراتر رود. این تحولات در وهله نخست به آن گروه اجتماعی‌ای آسیب می‌زند که از پیش مالک ملک نبوده و بیش‌تر متکی به درآمد نیروی کار است. رفاه مادی آن گروه اجتماعی از نظر مسکن احتمالا با گذشت زمان بیش از پیش کاهش خواهد یافت. در چنین شرایطی ترس‌های وجودی صرفا زاییده بدبینی غیرمنطقی نیستند، بلکه مبتنی بر تجربه هستند".

سناریو‌های محتمل در مورد مسکن در کشور‌های توسعه یافته 

این مرکز تحلیلی در بخش پایانی گزارش خود به سناریو‌های محتمل پیش روی بحران مسکن در کشور‌های توسعه یافته پرداخته است: 

بسیار بعید: تجارت طبق معمول

در این سناریو ادامه مسیری که دهه‌ها در جریان بوده بدون هیچ تغییری امکان پذیر است، اما با توجه به اندازه گروه اجتماعی که تحت تأثیر نامطلوب قیمت مسکن قرار گرفته‌اند قیمتی که سریع‌تر از درآمد‌ها افزایش می‌یابد، تحقق این سناریو بسیار بعید به نظر می‌رسد. در دموکراسی‌های غربی واکنش‌های سیاسی امری ناگزیر است. فرض کنیم که افراد نسبتا تحصیلکرده در اروپا به شدت تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن قرار می‌گیرند، همان طور که برخی از داده‌های ارائه شده در اینجا این واقعیت را نشان می‌دهند. در آن صورت، یک واکنش سیاسی برای کاهش مهاجرت اعضای بسیار جاه طلب، تحصیلکرده و فاقد دارایی از جمعیت جوان در حال کاهش اقدامی ضروری خواهد بود. اگر فردی در خانواده‌ای مرفه متولد شده باشد، انگیزه اش برای ترک اروپا چندان قوی نخواهد بود. با این وجود، افرادی که به دنبال ساختن ثروت به جای حفظ آن هستند، ممکن است مکان‌های دیگر را جذاب‌تر بیابند.

مهارت‌ها و فرار مغز‌ها مدت زیادی است که ادامه دارد. فرار مغز‌ها به پدیده‌ای اطلاق می‌شود که در آن نیروی کار ماهر، کشور خود را با هدف دستیابی به دستمزد بالاتر یا بهبود شرایط زندگی و کار در جای دیگر ترک می‌کند. براساس گزارش کمیسیون اروپا این موضوع بر روی ۸۲ منطقه تاثیر می‌گذارد که در مجموع نزدیک به ۳۰ درصد از جمعیت اتحادیه اروپا را شامل می‌شوند. متاسفانه وضعیت فعلی مسکن کمکی به معکوس کردن این روند نخواهد کرد. 

محتمل در برخی از کشور‌ها در کوتاه مدت: بازتوزیع مالی 

در این سناریو بعد اجتماعی افزایش نابرابری ثروت و کاهش تحرک اجتماعی ممکن است منجر به واکنش‌هایی از سوی دولت‌ها در حوزه سیاستگذاری در زمینه بازتوزیع مالی شود. نرخ‌های مالیات نهایی بالاتر، مالیات بر ثروت و ارث و هزینه‌های رفاهی اضافی همگی پاسخ‌های محتمل در کشور‌هایی هستند که هنوز از نهاد‌های سوسیال دموکراتیک قدرتمندی برخوردارند. علیرغم ظهور روند اقبال عمومی به سوی احزاب راست، هنوز امکان اقدامات سوسیال دموکراتیک در بسیاری از کشور‌های اروپایی صدق می‌کند. در حالی که نابرابری مادی را می‌توان از طریق چنین اقداماتی کاهش داد، مسائل دیگری مانند فرار مغز‌ها ممکن است بدتر شود، که در برخی از کشور‌های اروپایی مانند آلبانی در جریان است. در نتیجه، برای بلند مدت، اقدامات دیگری به منظور ایجاد بهبود واقعی ضروری می‌باشند. 

تا حدودی محتمل: مقررات زدایی از بازار مسکن

طرح سناریویی که بازار‌های املاک و مستغلات را از بند باز می‌کند در حال شکل گیری است. اصلاحات صورت گرفته فعلی در آرژانتین در زمان ریاست جمهوری "خاویر میلئی" موجی از تغییرات گسترده در اقتصاد آن کشور را به راه انداخته است. از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به مقررات زدایی از بازار مسکن اشاره کرد، اصلاحاتی که اثرات اولیه شگفت انگیزی مثبتی را به همراه داشته است. تصمیم میلئی برای لغو قوانین کنترل اجاره در دسامبر ۲۰۲۳ میلادی بازار اجاره آن کشور را متحول ساخته، عرضه مسکن را تقویت نموده و اجاره بها را تثبیت کرده است. 

پیروی از مدل مقررات زدایی میلئی می‌تواند به احیای مسکن ارزان قیمت کمک کند. این دستورالعمل در سمت عرضه محدودیت‌هایی را با هدف حفظ مقرون به صرفه بودن مسکن در مکان‌های مرکزی اعمال می‌شوند را حذف می‌کند. اصلاحات در سیاستگذاری مالی و پولی نیز در این زمینه حائز اهمیت است. یکی از محرک‌های اصلی افزایش قیمت مسکن، سیاستگذاری پولی انبساطی بود که آرژانتین را برای بیش از نیم قرن با مشکل مواجه ساخت. این سیاست در دهه‌های اخیر بر اروپا و ایالات متحده نیز تاثیر منفی گذاشته است. انضباط مالی برای عملی کردن سیاست‌های پولی سخت‌تر امری ضروری محسوب می‌شود. میلئی و تمش در آرژانتین نشان داده‌اند که چگونه می‌توان به این امر دست یافت. 

انتخاب مجدد "دونالد ترامپ" در ایالات متحده می‌تواند پیامد‌های مهمی برای بازار مسکن آمریکا و فراتر از آن به همراه داشته باشد، به ویژه با توجه به همسویی آشکار دولت او با رویکرد میلئی. اگر سیاستگذاری‌های آرژانتین پایدار باشند و ایالات متحده جنبه‌های خاصی را برای پرداختن به مقرون به صرفه بودن مسکن اتخاذ کند، این ممکن است الگویی برای سایر کشور‌هایی باشد که با چالش‌های مشابه مواجه هستند.