بحران عجیب قیمت مسکن در آمریکا و کاهش عرضه املاک/ چرا آمریکا با بحران مسکن مواجه شده است؟

به گزارش اقتصاد آنلاین، اندیشکده آمریکایی "بروکینگز" در مقاله‌ای با اشاره به چرایی و چگونگی ایجاد بحران مسکن در آمریکا می‌نویسد:"شهر‌های واقع شده در کمربند آفتاب (عبارتی برای اشاره به ایالت‌های جنوبی آمریکا که از شرق به غرب امتداد یافته‌اند) مانند میامی و فینیکس که زمانی مسکن مقرون به صرفه ارائه می‌کردند، اکنون وضعیتی شبیه بازار‌های مسکن ساحلی گران قیمت مانند نیویورک و لس آنجلس را پیدا کرده‌اند. شهر‌های کمربند آفتاب آمریکا تا دهه ۲۰۰۰ میلادی در تعداد بالایی به ساخت و ساز مسکن می‌پرداختند و خریداران می‌توانستند خانه‌هایی با قیمت‌هایی که چندان بیش‌تر از هزینه‌های تولید (مصالح، نیروی کار و زمین) نبود را خریداری کنند. در نتیجه، در آن بازه زمانی خرید مسکن در آمریکا مقرون به صرفه بود".

 

شاخص های واقعی قیمت آژانس مالی مسکن فدرال برای شش منطقه شهری، 1975-2024

همه چیز از دهه ۲۰۱۰ میلادی آغاز شد

اندیشکده "بروکینگز" در ادامه مقاله با اشاره به تاریخچه پایان زمان مقرون به صرفه بودن مسکن در مناطقی از آمریکا که پیش‌تر مقرون به صرفه محسوب می‌شدند می‌نویسد:"از حدود سال ۲۰۰۰ میلادی به این سو و به طور خاص در طول دهه ۲۰۱۰ میلادی نرخ ساخت و ساز در کمربند آفتاب به سطحی رسید که مدت‌ها در بازار‌های ساحلی دچار محدودیت عرضه و هم چنین در مناطق کلان‌شهری غرب میانه که با تقاضای کم مسکن در نتیجه صنعتی‌زدایی دست و پنجه نرم می‌کردند، تجربه می‌شد. در نتیجه، مقرون به صرفه بودن مسکن در مناطق واقع شده در کمربند آفتاب کاهش یافت. ما از یک مدل عرضه و تقاضای مسکن برای تجزیه و تحلیل روند ساخت و ساز و قیمت در داده‌های اداره سرشماری آمریکا از سال ۱۹۵۰ تا ۲۰۲۳ میلادی استفاده کردیم. تمرکز به طور خاص بر روی آتلانتا، دالاس، دیترویت، لس آنجلس، میامی و فونیکس بوده است".

 داده‌ها چه شواهدی را نشان دادند؟

"بروکینگز" در ادامه با اشاره به داده‌های به دست آمده در نتیجه ارزیابی می‌نویسد:"موجودی مسکن در سطح ملی از ۳۶ میلیون واحد در سال ۱۹۵۰ میلادی به بیش از ۸۶ میلیون واحد در سال ۱۹۸۰ میلادی رسید و افزایشی دو برابر پیدا کرد. این میزان تا سال ۲۰۲۳ میلادی به ۱۴۴ میلیون واحد مسکونی رسید. با این وجود، نرخ رشد سالانه از ۴ درصد در دهه ۱۹۵۰ میلادی به ۰.۶ درصد در دهه ۲۰۱۰ میلادی کاهش یافت. در بخش عمده آن دوره ساخت و ساز مسکن در کمربند آفتاب به مراتب از تولید در مناطق ساحلی پیشی گرفت. برای مثال، موجودی واحد‌های مسکونی در فینیکس با نرخ سالانه ۹.۱ درصد در دهه ۱۹۷۰، ۵.۶ درصد در دهه ۱۹۸۰ و ۳.۳ درصد در دهه ۱۹۹۰ رشد کرد. در همین حال، سهم لس آنجلس از مسکن با نرخ ۱.۹ درصد در دهه ۱۹۷۰، ۱.۳ درصد در دهه ۱۹۸۰ و ۰.۵ درصد در دهه ۱۹۹۰ رشد کرد. میانگین رشد سالانه در حوزه املاک در فونیکس در دهه ۲۰۱۰ میلادی به ۱ درصد و برای لس آنجلس به ۰.۵ درصد رسید که تقریبا همگرایی را بین دو منطقه نشان می‌داد. در همین حال، قیمت‌های مسکن متناسب با تورم و کیفیت در بالاترین سطح تاریخی قرار داشتند، یعنی بیش از ۱۵ درصد بالاتر از اوج قبلی که در زمان حباب مسکن که پیش از بحران مالی ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ میلادی به آن رسیده بود. افزایش قیمت‌های تعدیل شده بر اساس تورم به طور کلی تا حدود سال ۲۰۰۰ میلادی در بازار‌های مناطق قرار گرفته در کمربند آفتاب اندک بود، اما پس از آن شتاب گرفت. برای مثال، در فینیکس که قیمت مسکن در آنجا در اوایل سال ۲۰۲۴ میلادی ۲.۵ برابر بیش از قیمت مشابه در سال ۱۹۷۵ میلادی بود اکنون در حال رسیدن به سطح قیمت مسکن در لس آنجلس است جایی که قیمت‌ها در اوایل سه ماه نخست سال ۲۰۲۴ میلادی چهار برابر سطح قیمت مشابه در سال ۱۹۷۵ میلادی بوده است".

 

رشد واحدهای مسکونی در شش کلان شهر، 1950-2023

چرا قیمت مسکن افزایش یافت؟

این اندیشکده آمریکایی با بررسی دلایل احتمالی افزایش قیمت مسکن می‌نویسد:"نتیجه گیری ما نشان داده که کاهش عرضه عامل اصلی افزایش قیمت مسکن بوده است. هم چنین، افزایش نرخ بهره پس از پاندمی کووید -۱۹ و افزایش هزینه‌های تولید به طور خاص علت افزایش قیمت مسکن در کمربند آفتاب را توضیح می‌دهد. در این میان، رسیدن سطح قیمت در بازار مسکن مناطق کمربند آفتاب به قیمت مسکن در مناطق ساحلی زنگ خطر به صدا درآمده برای اقتصاد آمریکا محسوب می‌شود. زمانی که مناطق ساحلی با محدودیت عرضه مواجه شدند و قیمت املاک در آن نواحی به شدت گران شد وضعیت چندان بد نبود، زیرا ساکنان آن مناطق می‌توانستند به شهر‌هایی با رشد شغلی فوق‌العاده با مسکن مقرون به صرفه مانند آتلانتا، فینیکس، دالاس و میامی نقل مکان کنند. اگر این امکان و فرصت از بین برود این اولین بار در تاریخ آمریکا خواهد بود که آن کشور بازار‌های مسکن مقرون به صرفه در مناطق با رشد شغلی بالا نخواهد داشت".