مسکن؛ رکود و فعلا هیچ!

اقتصاد آنلاین؛ اکبر محمودی_ این روز‌ها در رکود عمیق بازار مسکن قرار داریم. رکودی که رکود تورمی خوانده می‌شود و این وضعیت را آمار‌ها و قیمت مسکن در بازار به خوبی نشان می‌دهد.

اگر چه از آخرین داده‌های بانک مرکزی برای بخش مسکن بیش از سه ماه می‌گذرد، اما فعالان و کارشناسان بخش مسکن در گزارش‌های خود اعلام و تاکید دارند که معاملات مسکن در کشور و تهران حال و روز خوبی ندارد، اما روند صعودی قیمت، بسیار آرام و همراه و شاید پایین‌تر از حد انتظار و تورم حرکت می‌کند.

روند کُند رشد قیمت مسکن را باید در پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن در ارتباط دانست، اما باید پذیرفت که سایر بازار‌های موازی این روز‌ها به دلیل نقدشوندگی آسان نقدینگی را راحت‌تر جذب خود کرده است. اما باید این نکته را فراموش نکنیم که مسکن، همیشه مسکن است و جذابیت دارد.

اما اینکه چرا این روز‌ها خریدار مصرفی و سرمایه گذاری در بازار مسکن کمیاب است برای این است که مسکن گران است و از توان خرید متقاضیان مصرفی بالاتر است.

حال سوال این است چرا علیرغم کاهش معاملات مسکن هنوز هم قیمت مسکن بالا است و کاهش نمی‌یابد و از توان خرید متقاضیان خارج است به دلیل بالا بودن سهم مسکن در سبد هزینه خانوار است.

سهم مسکن در سبد خانوار‌ها از ۳۵.۵ درصد در سال ۱۳۸۰ به ۵۵.۸ درصد در سال ۱۴۰۲ رسیده است و این خود می‌تواند دلیلی محکم بر این آمار باشد. پس اگر معاملات مسکن کاهش یافته به این دلیل نیست که مسکن جذابیتی برای متقاضیان ندارد.

حال سوال این است که چه عواملی باعث این رکود عمیق شده و راه برون رفت از این رکود چیست و چه مولفه‌هایی می‌تواند به آن نتیجه ختم شود.

اگر آمار‌های بانک مرکزی مرور شود و آن را آنالیز کنیم متوجه خواهیم شد که تعداد واحد‌های مسکونی آپارتمانی معامله شده در شهر تهران که در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ به ۳.۷ هزار فقره رسید و نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۰ و.۲۶.۲ درصد افزایش داشت، رونق محسوب نمی‌شود.

این رشد اندک و جزئی شاید این تصور را ایجاد کند که معاملات رونق داشته است، اما این اعداد به خوبی گواه بر این است که اگر بخواهیم رونقی در بازار مسکن شاهد باشیم باید تعداد معاملات به بیش از ۱۰ هزار فقره برسد. چرا که در خرداد ماه ۱۴۰۱ حدود ۱۴ هزار فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد.

بررسی سوابق نوسانات تجاری در سه دهه گذشته، نشان می‌دهد که دوره‌های رونق دو ساله بوده و دوره‌های رکود بین ۳ تا ۶ فصل طول کشیده است. پس نباید دور از انتظار باشد که رکود مسکن تا سال ۱۴۰۶ هم ادامه یابد.

وقتی این روز‌ها از رکود صحبت می‌شود در واقع داریم از تعداد معاملات صحبت می‌کنیم. اما باید پذیرفت که بازیگران و خریداران بازار املاک و مستغلات دو دسته هستند. مصرف کنندگان و سرمایه گذاران.

سرمایه گذاران زمانی وارد بازار مسکن می‌شوند که مصرف کننده‌ها رغبتی به این بازار داشته و توان خرید در این بازار را داشته باشند. بازار مسکن بازاری است که در ابتدا مصرف کنندگان باید وارد آن شوند و وقتی بازار مسکن جذاب شد سرمایه گذاران برای اینکه بتوانند سود جذابی از این بازار بگیرند وارد بازار مسکن می‌شوند و عملا رونق بازار را دو چندان کنند.

اگر گریزی به عقب بزنیم می‌بینیم که به دلیل افزایش نرخ دلار که از سال ۹۷ به این سوی و به تبع آن افزایش قیمت زمین و متریال و بعد به تبع آن افزایش قیمت مسکن رخ داد باعث شد که هر روز قدرت خریداران و مصرف کننده‌ها کاهش یابد و عملا مصرف کننده‌ها از این بازار تا حد بسیار زیادی حذف شوند.

پس زمانی که مصرف کنندگان نتواند اقدام به خرید مسکن کنند، سرمایه گذار هم جذابیتی برای ورود به بازار نخواهد داشت.

حال وقتی این دو دسته تاثیرگذار بر رونق و رکود مسکن، حال و روز خوشی ندارند نباید انتظار رونق از بازار مسکن حداقل تا دو سال آینده داشت. 

هر چند نباید در این میان تاثیر بانک‌ها را در تقویت بخش تقاضا فراموش کنیم. اینکه نرخ بهره سپرده گذاری‌های بانکی و اوراق فروخته شده کاهش یابد و بانک‌ها توانایی پرداخت تسهیلات حداقل تا ۵۰ درصد قیمت ملک را داشته باشند بسیار مهم و تاثیرگذار خواهد بود.

این عوامل می‌تواند بر اینکه نقدینگی به سمت بازار مسکن سرازیر و مصرف کننده ها و سپس سرمایه گذاران توان خرید را داشته باشند بسیار موثر خواهد بود.

سوال این است که حالا تا چه زمانی این رکود ادامه خواهد داشت؟ پیش بینی‌ها نشان می‌دهد که رکود مسکن حداقل تا دو سال آینده ادامه یابد. اینکه چه عواملی برای خروج از رکود تاثیرگذار است عوامل متعددی دارد. اما مهمترین آن این است که ابتدا میزان نقدینگی و سپس اینکه نسبت پول نقد نسبت به شبه پول (شبه‌پول به دارایی‌های مالی‌ گفته می‌شود که نقدشوندگی کمتری نسبت به پول دارند) بتواند افزایش یابد.

با این شرایط فعلی به نظر می‌رسد حداقل تا دو سال آینده رونق بازار مسکن دور از ذهن و دسترس باشد.