بحران املاک چین وارد مرحله خطرناک جدیدی می‌شود

به گزارش اقتصادآنلاین، پس از چهار سال مقاومت علیرغم آن که شرکت‌های توسعه دهندگان املاک از جمله اِورگراند به طور مارپیچی به مرحله نکول (عدم توانایی در بازپرداخت بدهی) رسیدند و اعلام ورشکستگی کردند مقام‌های حزب کمونیست چین در اواخر ماه ژانویه تصمیم گرفتند که شرکت China Vanke یکی از آخرین غول‌های بازمانده ساخت املاک آن کشور را نجات داده و از ورشکستگی آن جلوگیری کنند. با سقوط ارزش اوراق قرضه آن شرکت و هشدار در مورد اولین ضرر سالانه ۶.۲ میلیارد دلاری آن شرکت سازنده املاک، مقام‌های شنژن مقر آن شرکت وارد عمل شدند تا کنترل عملیاتی آن را در دست گرفته و بودجه آن را تقویت کنند. این روایت نمایی کلی از وضعیت وخیم املاک و مستغلات در چین امروز است.

شبکه خبری "بلومبرگ" با انتشار گزارشی درباره این وضعیت می‌نویسد:"این مداخله بی سابقه دولت محلی باعث شد بازار‌ها نفس راحتی بکشند، با این وجود، نمایانگر واقعیت تلخی نیز بود: بحران املاکی که اقتصاد چین را مختل کرده حدود ۱۶۰ میلیارد دلار بدهی برجای گذاشته است".

 

نشانه‌های معضل مسکن در چین در همه جا ظاهر می‌شوند

"بلومبرگ" با اشاره به این که احیای کوتاه مدت فروش املاک علیرغم دوره‌های متعدد به دلیل ارائه محرک و مشوق از سوی دولت چین ناکام مانده است، می‌نویسد:"منابع آگاه می‌گویند بانکداران چینی عمدتا تخصیص وام برای پروژه‌های املاک و مستغلات را در خارج از شهر‌های بزرگ مانند شانگهای متوقف کرده‌اند. صبر طلبکاران بین المللی نیز در حال لبریز شدن است. دست کم ده شرکت سازنده مسکن با درخواست‌هایی برای انحلال مواجه هستند از جمله نام‌های قدیمی این عرصه هم، چون "کانتری گاردن هلدینگ".

درد معضل املاک و مستغلات چین به هنگ کنگ نیز سرایت کرده است

"بلومبرگ" با اشاره به این که عقب نشینی خریداران مسکن و گردشگران به هنگ کنگ نیز سرایت کرده می‌نویسد:"شرکتی تحت عنوان "توسعه جهان جدید" (New World Development Co.) یک غول املاک و مستغلات که توسط یکی از ثروتمندترین خانواده‌های هنگ کنگ مدیریت می‌شود، در حال رقابت برای فروش دارایی‌ها و رهن برخی از املاک خود همزمان با افزایش زیان است. تمام این موارد اشاره به ریسک‌های بیش تری برای اقتصاد چین دارند که در حال حاضر با هزینه‌های مصرفی ضعیف و تعرفه‌های دونالد ترامپ دست و پنجه نرم می‌کند. بدون اقدام از سوی دولت چین برای احیای اعتماد خریداران مسکن و تثبیت بخش املاک به ارزش ۱۵ تریلیون دلار، بحران عمیق‌تر تهدیدی برای تضعیف دست "شی جین پینگ" رئیس جمهور چین در مذاکرات تجاری با ترامپ خواهد بود. این وضعیت هم چنین عاملی بازدارنده در جذب سرمایه گذاری‌های خارجی بیش‌تر به سوی چین است".

 

کاهش فروش املاک در چین در بازه 14 ساله اخیر

بحران املاک و مستغلات در چین از چه زمانی آغاز شد؟

"بلومبرگ" با اشاره به ریشه‌های بحران ایجاد شده فعلی در حوزه املاک و مستغلات چین می‌نویسد:"این بحران زمانی آغاز شد که شی، چین را به سمت رشد اقتصادی مبتنی بر فناوری سوق داده و همزمان از نقش بخش املاک و مستغلات در اقتصاد آن کشور کاست. این سیاستگذاری دولت چین را بر آن داشت تا توسعه دهندگان املاک را سرکوب کرده و با حباب مسکن مقابله نماید. بر اساس نتایج یک تحلیل، سقوط در بازار املاک منجر به از بین رفتن ۱۸ تریلیون دلار از ثروت خانوار‌ها شد. به گفته اقتصاددانان، قیمت مسکن در چین حدود ۳۰ درصد نسبت به اوج خود در سال ۲۰۲۱ کاهش یافته است. سهم بخش مسکن در اقتصاد چین از حدود ۲۴ درصد به ۱۹ درصد کاهش یافته است. اعلام ورشکستگی شرکت چینی "اورگراند" در سال ۲۰۲۱ میلادی به عمق بحران اشاره داشت و اعتراضات سراسری خریداران خانه یک سال پس از آن به دلیل ناتوانی شرکت‌های دچار کمبود نقدینگی برای تکمیل ساخت و ساز املاک آغاز شد. راه حل پکن برای این بحران تمرکز بر تحویل خانه به خریداران به جای نجات شرکت‌ها بود. در این راستا، از دولت‌های محلی و شرکت‌های تحت حمایت دولت خواسته شده تا خانه‌های فروخته نشده را خریداری کنند در حالی که بودجه محدودی برای تکمیل پروژه‌های ساخت و ساز ناتمام مانده فراهم شد. سپس دولت چین با کاهش نرخ وام مسکن و رفع محدودیت‌های خرید، به دنبال افزایش تقاضا بود. هدف این بود که به جای افزایش رشد بازار، رکود مدیریت شود. با این وجود، بانکدارانی مطلع که نخواسته‌اند نام شان فاش شود به "بلومبرگ" می‌گویند که وام دهندگان ممکن است ارائه وام‌های جدید را به دلیل کاهش سریع تقاضا و قیمت مسکن محدود کنند. ارزیابی‌ها نشان می‌دهند که حجم فروش خانه‌های جدید ممکن است در بدترین سناریو در سال جاری به ۱۰ درصد برسد".

کمبود تقاضا برای مسکن، معضلی پیش روی چین 

"بلومبرگ" در ادامه این گزارش با اشاره به این که مشکل اصلی آن است که تقاضا برای مسکن در چین به اندازه کافی سریع افزایش نمی‌یابد، می‌افزاید:"با ترجیح مصرف کنندگان چینی برای صرفه جویی، این کشور در مسیر طولانی‌ترین چرخه رکود تورمی خود از دهه ۱۹۶۰ میلادی به این سو قرار گرفته است. افزایش فروش در سراسر کشور که پس از ارائه محرک از سوی دولت چین در ماه سپتامبر رخ داد، اکنون از بین رفته است. بر اساس داده‌های اولیه از شرکت اطلاعات املاک چین، فروش خانه‌های شرکت Vanke در سه ماهه چهارم نسبت به سه ماهه پیش از آن ۲۰ درصد افزایش یافت، با این وجود، ارزیابی "بلومبرگ" نشان می‌دهد که این میزان رشد فروش برای کمک به آن شرکت برای رسیدگی به بدهی ۱۰۰ میلیاردی خود کافی نیست. به نظر می‌رسد اقدامی که دولت چین انجام داده برای آغاز کار تشویق کننده بوده، اما کافی نیست و به اندازه کافی سریع انجام نمی‌شود".

 

کاهش وام ارائه شده از سوی بانک های چین به توسعه دهندگان املاک

عدم اطمینان اقتصادی دلهره آور است

"لوسی وانگ" تحلیلگری جوان در یک صندوق مشترک مستقر در پکن اشاره می‌کند که خانواده اش آپارتمان خود را در سال گذشته با ادامه رکود مسکن فروختند. آنان در حال بررسی برای خرید مجدد مسکن هستند. او می‌گوید:"عدم اطمینان اقتصادی دلهره آور است. ما در یک چرخه اقتصادی قرار داریم که در ان صنایع مختلف در حال تعدیل نیرو بوده و دستمزد‌ها در حال کاهش هستند. ممکن است مجبور شویم بار دیگر به تصمیم مان فکر کنیم و آن را مورد بازنگری قرار دهیم".

بخش املاک چین؛ بزرگترین منبع نکول آسیا در سال ۲۰۲۵

"بلومبرگ" با اشاره به آینده تیره و تار حوزه املاک در چین می‌نویسد:"شاخص کلیدی سهام املاک چین در سال جاری حدود ۹ درصد کاهش یافته است. اوراق قرضه دلاری بسیاری از توسعه‌دهندگان املاک در حال سقوط است و در سطوح بسیار پرمخاطره‌ای قرار دارد، به طوری که تحلیلگران شرکت خدمات مالی "جی پی مورگان چیس" پیش بینی می‌کنند که این بخش بزرگترین منبع نکول در قاره آسیا در سال ۲۰۲۵ باشد. فروش ضعیف باعث می‌شود بانک‌ها تمایلی به ارائه وام نداشته باشند. این وضعیت توانایی شرکت‌ها برای تکمیل ساخت و ساز و فروش خانه‌ها را مختل می‌کند".

بانک‌هایی که حاضر به ارائه وام و ریسک پذیری نیستند

"بلومبرگ" با اشاره به این که بانک‌های چینی عمدتا حاضر به ارائه وام برای ساخت مسکن نیستند می‌نویسد:"وعده پکن برای تأمین مالی در سال گذشته، هم چنین فهرست کوتاه به اصطلاح "سفید" با حضور تعداد نامعلومی از پروژه‌های املاک برای دریافت حمایت قرار بود تا روند نزولی بخش املاک و مستغلات را کاهش دهد. بخشی از این پول نقد در حال استفاده است و وام‌هایی که تحت برنامه حمایت قرار می‌گیرند تا ۲۲ ژانویه به ارزش ۵.۶ تریلیون یوان خواهند رسید. با این وجود، به نقل از منابع بانکی مطلع که در این حوزه دخیل بوده‌اند، اعطای وام برای پروژه‌های ساخت و ساز خارج از شهر‌های کلیدی، مانند شانگهای و هانگژو، کم و بیش به حالت تعلیق درآمده‌اند. به گفته مدیران بانکی قرار گرفتن در فهرست "سفید" تضمینی برای وام‌ها نیست، زیرا بانک‌ها قابلیت اجرای پروژه‌ها را بررسی می‌کنند و در حال سنجش ریسک هستند یکی از مدیران اجرایی گفته که کمتر از ۱۰ درصد درخواست‌های وام برای یکی از بزرگترین توسعه‌دهندگان املاک چینی قرار گرفته در فهرست سفید تأیید شده است. براساس داده‌های رسمی، علیرغم تمام حمایت‌ها، سازندگان چینی حوزه املاک آن کشور، سال گذشته ۶.۱ درصد کمتر از بانک‌ها وام دریافت کردند که چهارمین کاهش سالانه متوالی در این زمینه محسوب می‌شود. "یانگ جون شوان" مدیر صندوق در شرکت مدیریت صندوق خصوصی "شانگ‌های جونیو" به "بلومبرگ" می‌گوید:"املاک در شهر‌های درجه دوم و سوم چین فروش خوبی ندارند".

 

رکورد بدترین کاهش قیمت مسکن در چین

کاهش رشد اقتصادی و تاثیر منفی آن بر بخش املاک چین اجتناب ناپذیر است

این شبکه خبری در بخش پایانی گزارش خود درباره چشم انداز حوزه املاک و مستغلات چین می‌نویسد:"کاهش رشد اقتصادی چین اجتناب ناپذیر است، به ویژه در شرایط فعلی که باد‌های مخالف بسیاری در حال ظهور هستند و این عوامل تنها بدتر شدن وضعیت املاک و مستغلات چین را تسریع خواهند کرد. اکنون نگرانی گسترده‌تر آن است که بحران املاک با سرعت بیش تری روند نزولی خود را طی کرده و هدف پکن برای احیای مصرف داخلی را مختل کند. این امر برنامه‌های رشد این کشور را در زمانی که با تهدیدات تعرفه‌ای از سوی آمریکا مواجه شود با معضل مواجه ساخته و صادرات آن کشور را در معرض خطر قرار می‌دهد. براساس ارزیابی "بلومبرگ" میانگین پیش‌بینی رشد اقتصادی واقعی چین در سال جاری میلادی ۴.۵ درصد خواهد بود. اقتصاددانان و سرمایه گذاران خواستار بسته حمایتی جامع تری هستند، به طوری که قانونگذاران چینی برای یک جلسه سالانه در ماه مارس با یکدیگر دیدار خواهند داشت زمانی که مقام‌های چینی معمولا اهداف سیاستگذاری‌های کلیدی از نرخ رشد اقتصادی سالانه گرفته تا سطح کسری مالی را مطرح کرده و به بحث می‌گذارند".