سال پرابهام بازار مسکن در ۱۴۰۴ ؛ متقاضیان سورپرایز می شوند؟

اقتصاد آنلاین؛ اکبر محمودی_ عدم ارائه آمارهای مربوط به بازار مسکن از سوی بانک مرکزی در حالی وارد سومین ماه خود شده است که انتشار آن می تواند تا حدودی برنامه ریزی برای بخش عرضه و تقاضای مسکن را آسان کند.

بانک مرکزی در نامه ای رسمی که منتشر کرد، علت عدم انتشار آمارهای رسمی در این سه ماه را، راه اندازی سامانه کاتب دانسته و اعلام کرد که امکان دسترسی به داده های خام مورد نیاز خود را ندارد.

آنطور که بانک مرکزی می گوید از زمانی که سامانه کاتب راه اندازی شده، بسیاری از معامله گران برای ثبت قراردادهای خرید و اجاره ملک یا آپارتمان به این سامانه کوچ کرده اند و همین عامل سبب شده که داده های رسمی از قیمت مسکن در کشور به دست نیاید.

زمانی که سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور راه اندازی شد، همواره قیمت مسکن در کشور به شکل رسمی اعلام شده است. این آمارها در ابتدا از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر می شد اما در نیمه دوم دهه ۹۰ وزارت مسکن که حالا به وزارت راه و شهرسازی تغییر نام داده، مدیریت این سامانه را به دست گرفته و امکان دسترسی به قراردادهای ثبت شده را برای بانک مرکزی فراهم آورد. در نتیجه، بانک مرکزی به شکل ماهانه، اطلاعات و داده های رسمی مربوط به بازار مسکن را منتشر می کرد.

از فروردین سال ۹۶ تا مرداد امسال، بانک مرکزی همواره به وظیفه خود در قبال انتشار آمارهای بازار مسکن عمل کرده و جز در مواقع خاص از این وظیفه عدول نکرده است. اما از زمانی که سامانه کاتب راه اندازی شد و داده های مربوط به ثبت قرارداد خرید و فروش مسکن به این سامانه منتقل شد، دسترسی بانک مرکزی به آمارها و قیمت ها مختل شده و به این دلیل است که از شهریور ماه تا به امروز، نتوانسته این آمارها را منتشر کند.

این عملیات عدم انتشار داده ها شاید در ظاهر فقط یک عدم اطلاع رسانی باشد اما قطعا هر گزارش رسمی و مورد تایید می تواند فعالان و کارشناسان آن حوزه و به خصوص بخش مسکن را برای برنامه ریزی بهتر برای آینده مهیا کند.

هر چند گزارش های بانک مرکزی هم اگر منتشر نشود به خوبی مشخص است که بازار مسکن در یک رکود تورمی قرار دارد.

رکود تورمی مسکن این روزها مایه نگرانی سازنده ها شده است و برخی از آنها را بر آن داشته است تا از اقدام و سرمایه گذاری جدید دست بردارند اما برخی از متقاضیان خرید مسکن را به این مهم خوش بین کرده است که شاید بتوانند با ثبات قیمت ها و دامپینگ از سوی فروشندگان و سازندگان وارد خرید و معاملات مسکن شوند. اما غافل از اینکه کاهش عرضه می تواند در آینده قیمت مسکن را به شدت افزایشی و حتی جهشی کند.

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران درباره رکود تورمی بازار مسکن و در پاسخ به این سوال که آیا می توان امیدوار بود این رکود برخی از متقاضیان مسکن را راحت تر خانه دار کند؟ می گوید: مسکن بیشتر از یک سال است که در رکود تورمی قرار دارد و اینکه گفته می‌شود مسکن در پایین‌ترین قیمت خود قرار دارد به هیچ وجه درست نیست.

او در پاسخ به این پرسش که ماه هاست که انتشار آمار و داده های بازار مسکن انجام نمی شود آیا می توان گفت که قیمت ها نسبت به ماه های گذشته افزایشی نداشته است؟ و اینکه این رکود بیشتر از همه سازندگان مسکن را ناراضی کرده است و تا چه زمانی ادامه می یابد؟ ادامه داد: به نظر بنده متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به ۹۰ میلیون تومان رسیده است. به هر صورت همانطور که بارها تاکید کرده ایم، تداوم رکود بازار مسکن بستگی به وضعیت اقتصادی کشور دارد و تنها به بخش مسکن مربوط نمی شود.

آنطور که گزارش ها و نظرات کارشناسان نشان می دهد مسکن یک عامل بسیار تعیین‌کننده در اقتصاد است و سهم بزرگ ۳۰ درصدی در اقتصاد کشور دارد. پس هر زمان که تعادل بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن از بین برود، رکود شدت می‌گیرد و این رکود باعث می شود قیمت مسکن افزایش نداشته باشد.

حال برخی عوامل تاثیرگذار بر قیمت تمام شده مسکن در ماه های اخیر و حتی ماه های آینده می تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. عوامل متعددی از جمله تحولات اقتصادی، تغییرات نرخ ارز، تورم به خصوص نهاده های تولید مسکن و سیاست‌های دولتی بر روند قیمت‌ها تأثیر گذاشته‌اند.

با نزدیک شدن به سال ۱۴۰۴، بسیاری از شهروندان، سرمایه‌گذاران و کارشناسان به‌دنبال پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن هستند تا بتوانند تصمیم‌های بهتری برای خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری اتخاذ کنند؛ اما پیش‌بینی قیمت مسکن در شرایطی‌که اقتصاد ایران با چالش‌های ساختاری و ابهامات بین‌المللی مواجه است، کار ساده‌ای نیست.

در حال حاضر، بازار مسکن در وضعیت رکود معاملاتی قرار دارد و اگر چه برخی از مقامات ارشد اتحادیه مشاوران املاک می گویند در دی ماه و بهمن ماه تا حدودی افزایش مراجعه به دفاتر مشاوران املاک دیده می شود اما افزایش قیمت‌ها در سال‌های گذشته، قدرت خرید بسیاری از متقاضیان را کاهش داده و از سوی دیگر، عرضه مسکن نیز با محدودیت‌هایی روبرو شده است.

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه در معاملات دی‌ماه شاهد افزایش تردد در دفاتر مشاوران املاک بودیم، اظهار کرد: این افزایش تردد، عمدتاً به‌دلیل تمایل بیشتر افراد به بازدید از واحدهای مسکونی است. با وجود افزایش مراجعات، اما به دلیل نبود سامانه‌ای مرجع برای ثبت دقیق قراردادهای مشاوران املاک نمی‌توان آمار، دقیق و قطعی گفت که این مراجعات به عقد قرارداد منتهی شده است، یا خیر.

وی افزود: اگرچه بازار مسکن با کمبود قراردادها مواجه است، اما فروشندگان زمانی که خریدار پیدا می‌کنند، تمایل چندانی به افزایش قیمت‌ها ندارند بنابراین نمی‌توان به‌طور قطعی گفت که افزایش تردد در دفاتر به معنای افزایش قیمت‌ها خواهد بود، البته بازار همچنان با یک نوع «تشنگی» برای جذب سرمایه مواجه است و این موضوع می‌تواند تأثیرات چشمگیری بر روند قیمت‌ها داشته باشد.

بااین‌حال، برخی نشانه‌ها حاکی از آن است که شاید بازار مسکن در سال آینده دستخوش تغییراتی شود. اقدامی که اخیرا بانک مسکن با ارسال پیشنهادی به بانک مرکزی برای افزایش سقف وام خرید مسکن داشته است شاید بتواند تا حدودی قدرت خرید متقاضیان مسکن را تقویت کند. اما قطعا این اقدام کافی نیست چرا که بازپرداخت اقساط این تسهیلات به قدری بالا است که نمی تواند چندان در رونق معاملات مسکن کارساز باشد.

بازار مسکن ایران، به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی، همواره تحت تأثیر عوامل متعددی قرار داشته است. در این میان، قیمت مصالح ساختمانی و مقاطع فولادی به‌عنوان یکی از ارکان اصلی هزینه‌های ساخت‌وساز، نقش تعیین‌کننده‌ای در شکل‌گیری قیمت نهایی مسکن ایفا می‌کند. در سال‌های اخیر، نوسانات شدید در قیمت این مواد اولیه، چالش‌های جدی را برای فعالان این حوزه ایجاد کرده و روند ساخت‌وساز را با دشواری‌های فراوانی مواجه ساخته است.

روند قیمت میلگرد، به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین پایه‌های ساختمان‌سازی، در دو سال اخیر نوسانات قابل‌توجهی را تجربه کرده است. این نوسانات نه‌تنها بر هزینه‌های ساخت‌وساز تأثیر مستقیم گذاشته، بلکه به‌طور غیرمستقیم بر قیمت نهایی مسکن نیز تأثیرگذار بوده است.

افزایش قیمت این محصول، هزینه‌های کلی پروژه‌های مسکن‌سازی را به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌دهد. این افزایش هزینه‌ها به‌طور مستقیم به قیمت نهایی مسکن منتقل می‌شود، چراکه سازندگان برای جبران هزینه‌های بالاتر، ناچار به افزایش قیمت واحدهای مسکونی هستند.

باتوجه‌به روند صعودی قیمت میلگرد در دو سال اخیر و تأثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز، می‌توان انتظار داشت که در صورت تداوم این روند، قیمت مسکن نیز تحت تأثیر قرار گیرد.

سال ۱۴۰۴ را می‌توان نقطه عطفی در بازار فولاد ایران دانست، جایی که متغیرهای متعددی از جمله سیاست‌های صنعتی، نوسانات نرخ ارز و تأمین مواد اولیه، نقش کلیدی در تعیین قیمت روز تیرآهن خواهند داشت. بررسی روندهای پیشین و شاخص‌های کلان اقتصادی، نشان از بازاری دارد که میان دو سناریوی متضاد حرکت خواهد کرد: افزایش هزینه‌های تولید و احتمال اصلاحات قیمتی. اما کدام‌یک از این دو مسیر بر بازار مسلط خواهد شد؟

روند صعودی قیمت انرژی، افزایش هزینه حمل‌ونقل و بالا رفتن هزینه دستمزدها، نقش مستقیمی در افزایش هزینه تولید تیرآهن خواهد داشت. باتوجه‌به اینکه نرخ بهره‌وری در صنعت فولاد ایران در قیاس با استانداردهای جهانی پایین‌تر است، هرگونه افزایش در هزینه‌های جانبی به‌سرعت در قیمت تیرآهن تأثیر خواهد گذاشت. 

روند افزایشی قیمت مقاطع فولادی، از جمله میلگرد و تیرآهن، همچنان ادامه دارد و این موضوع به طور مستقیم هزینه‌های ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد. نوسانات نرخ ارز نیز بر قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر گذاشته و همراه با تقاضای سفته‌بازانه، قدرت خرید مردم را کاهش داده است. در نتیجه، عرضه مسکن کمتر شده و قیمت‌ها همچنان در مسیر صعودی قرار دارند.

حال علیرغم حبس داده های آماری از سوی بانک مرکزی می توان اینطور تحلیل کرد که پیش‌بینی آینده بازار مسکن که همواره یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات برای تحلیلگران، سرمایه‌گذاران و حتی افراد عادی محسوب می شود، در سال آینده با تحمیل تورم بر برخی نهاده های تولید مسکن، قیمت تمام شده مسکن نیز افزایش یابد.

به هر سوی بررسی روند تغییرات قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان می‌دهد که این بازار از یک رشد ملایم در دهه ۱۳۷۰ به یک جهش قیمتی پرشتاب در سال‌های اخیر رسیده است و با نگاهی به گذشته این بازار و شرایط فعلی حاکم بر آن، می‌توان مسیر احتمالی قیمت‌ها را تا حد زیادی ترسیم کرد.

هر چند این انتظار نیز می رود که متقاضیان مسکن در سال آینده با وقوع برخی اتفاقات غیر قابل پیش بینی اقتصادی و سیاسی سورپرایز شوند.