مسکن مهر متری چند تمام شد؟

اسحاق جهانگیری در نظر دارد دو موضوع «خانه‌های خالی» و «نیاز کم‌درآمدها» را همزمان جلو ببرد. طرح جهانگیری برای کم‌درآمدها، اجرای مصوبه اسفند سال گذشته هیات دولت با عنوان «مسکن اجتماعی» است که مطابق آن باید سالانه 100 هزار واحد مسکونی برای اقشار خاص، ساخته یا تامین شود. ابراهیم رئیسی دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری نیز معتقد است، مسکن مهر باید ادامه پیدا کند و اگر چه اشکالاتی به آن وارد است اما نباید به جای رفع آنها، اجرای کل طرح در قالب ایجاد ظرفیت جدید، متوقف می‌شد. رئیسی در مناظره، با تاکید بر تحویل سریع واحدهای باقی مانده مسکن مهر به 11 میلیون جوان در آستانه ازدواج اشاره کرد و گفت: برای این گروه لازم است تسهیلات اجاره مسکن در نظر گرفته شود ضمن آنکه عرضه کمتر از یک میلیون واحد مسکونی جدید در سال، باعث کسری و کمبود خواهد شد.

مصطفی هاشمی‌طبا نیز با مناسب دانستن تسهیلات فعلی خرید مسکن، بر اشتغال جوانان برای توان‌پذیر شدن آنها بابت پرداخت قسط وام تاکید دارد و معتقد است: در حال حاضر می‌توان صاحب یک خانه با متر مربعی 3/ 1 میلیون تومان شد. این در حالی است که دست کم در تهران، طبق آمارهای رسمی، چنین آپارتمان‌هایی در شهرهای اطراف وجود دارد. مصطفی میرسلیم نامزد دیگر انتخابات، برای عرضه مسکن اجاره‌ای با تاکید بر ظرفیت بالقوه خانه‌های خالی، برنامه‌ریزی کرده است و در مناظره جمعه گفت: نباید زوج‌های جوان را از همان ابتدای زندگی مشترک،‌ به پرداخت قسط وام آلوده کنیم. بررسی‌ها درباره وعده‌های نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری در بخش «مسکن» مشخص می‌کند: هر نوع وعده در قالب اجرای طرح تامین مسکن اقشار واجدشرایط حمایت طی 4 سال آتی، برای تحقق کامل هدف اولیه، باید ابتدا از یک «چارچوب واحد» تبعیت کند و در عین حال‌ به 15 «عنصر واجب» مجهز باشد.

تجربه طرح‌های تامین مسکن همه دولت‌های گذشته –طرح‌هایی همچون واگذاری اراضی در اوایل انقلاب، اجاره به شرط تملیک، اجاره 5 ساله، مشارکت در ساخت روی زمین‌های دولتی و مسکن مهر- نشان می‌دهد: دولت دوازدهم برای جلوگیری از تکرار اشتباهات و نواقص فنی-اقتصادی طرح‌های گذشته، لازم است برای تامین مسکن اقشار خاص (کم‌درآمدها)، طرح‌ جدید را با لحاظ نقاط قوت برخی سیاست‌های قبلی و فاکتورگیری از تجربه‌های اشکال‌دار پایه‌ریزی کند. بر این اساس، وعده‌های نامزدها برای «تامین‌مسکن» در قالب «چارچوب واحد» باید دارای «سقف مجاز» باشد به این معنا که ساختار طرح وعده داده شده، منطبق با «قوانین بالادست» باشد، «هزینه اجرای طرح» از همان ابتدا روشن و قابل استناد باشد، «زمان تکمیل و بهره‌برداری از طرح» به‌صورت واقعی محاسبه شود و در نهایت، ابعاد وعده با «ظرفیت موجود منابع و امکانات» همخوانی کند. در حال حاضر قوانین بالادست در حوزه مسکن و ساختمان برای 4 سال پیش رو، شامل قانون برنامه ششم و از آن قبل‌تر، قانون ساماندهی مسکن و قانون نوسازی بافت فرسوده است. ماده 59 قانون برنامه ششم، دولت را مکلف کرده از سال جاری به مدت 5 سال، سالانه حداقل 270 محله واقع در بافت‌های فرسوده سراسر کشور نوسازی شود و سالانه حداقل 150 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد به شکل ساخت یا خرید، تامین شود. بنابراین، دولت آینده مکلف است سهم مشخصی از برنامه‌های بخش مسکن را به «بافت فرسوده» و «تامین مسکن اقشار کم‌درآمد» اختصاص دهد. کم و کیف آنچه نامزدها در مناظره اول برای بخش مسکن اعلام کردند با توجه به اشاره مستقیم هر یک به «مسکن مهر، مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای»، از قصد غالب آنها برای اجرای طرح‌های با ویژگی «عرضه حمایتی مسکن» حکایت دارد. بررسی‌ها درباره عناصر واجب 15 گانه در هر طرح‌ تامین مسکن که باید در وعده نامزدها به‌طور کامل گنجانده شود، حاکی است: در گام اول، عنصر «مقیاس طرح» لازم است به دقت از سوی نامزدها مورد توجه قرار بگیرد. در حال حاضر با توجه به کل واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور و کل خانوارها، بازار مسکن با کمبود یک‌میلیون و 300 هزار واحد مسکونی مواجه است. از طرفی، محاسبات طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: حدود 5/ 2 میلیون خانوار کم‌درآمد در بافت‌های فرسوده سکونت دارند که البته بخشی از 3/ 1 میلیون خانوار فاقد مسکن می‌تواند در همین محدوده بافت باشد. در این میان، مطابق مطالعات همین طرح، سالانه باید حداقل 900 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود که حدود 200 هزار واحد از آنها باید به شکل «تامین مسکن اقشار خاص» باشد.

با این حال، این حجم نیاز به مسکن، در جریان تعریف مقیاس باید به گونه‌ای از سوی دولت دوازدهم طرح‌ریزی شود که از یکسو، تامین نیاز حداقلی از تقاضای واقعی در جامعه کم‌درآمدها طی هر سال، امکان‌پذیر باشد و از سوی دیگر، مقیاس نجومی به تاخیرهای مکرر و به درازا کشیده شدن طرح منجر نشود. مقیاس طرح همچنین باید با رعایت طول عمر دولت دوازدهم تعریف شود تا فرصت طبیعی و بدیهی از دولت بعدی برای اجرای طرح‌های مدنظر خود گرفته نشود و از آن مهم‌تر تاخیر در طرح، طولانی‌تر نشود. عنصر دوم به «جانمایی درست پروژه‌های ساختمانی» در طرح عرضه مسکن حمایتی مربوط است. تجربه طرح مسکن در برخی شهرها نشان داد، جانمایی پروژه‌ها در مناطقی که فاقد خدمات زیربنایی هستند، می‌تواند بر فرآیند ساخت و ساز و زمان‌بندی پروژه‌ها، اثر نامطلوب با شدت بالا وارد کند و هزینه نهایی را افزایش دهد.

«نحوه اجرای طرح» و «نحوه تخصیص زمین» نیز دو عنصر مهم دیگر است. دولت باید از بین تعاونی‌های مسکن، انبوه‌سازان معتبر یا پیمانکاران تازه‌کار و نابلد، یک یا ترکیبی از آنها را برای واگذاری مسوولیت ساخت و عرضه مسکن در طرح‌های حمایتی انتخاب کند. تجربه طرح‌های گذشته مشخص می‌کند، برخی تعاونی‌های مسکن به دلیل ضعف شدید مدیریتی هنوز نتوانسته‌اند پروژه‌های مسکونی را تکمیل کرده و تحویل اعضا دهند. در موضوع تخصیص زمین نیز اگر‌چه چاره‌ای جز «تعدیل قیمت بالای زمین در قیمت تمام شده مسکن» وجود ندارد، اما زمین‌های دولتی باید به گونه‌ای در اختیار عرضه مسکن کم‌درآمدها قرار بگیرد که صرفا قیمت زمین به‌صورت اسمی حذف نشود، بلکه هزینه‌های مربوط به آماده‌سازی و تامین خدمات زیربنایی نیز با روش‌هایی از سوی دولت، همه یا بخش زیادی از آن تامین شود تا پرداخت آن به متقاضیان واجد شرایط تحمیل نشود.

زمین‌های دولتی برای اجرای طرح‌های جدید تامین مسکن، باید دارای خدمات زیربنایی سه‌گانه باشد یا دستگاه‌های دولتی خدمات‌رسان متعهد شوند بدون دریافت بهای هنگفت از متقاضیان، آنها را تامین کنند. تحمیل این هزینه‌ها به‌صورت پنهان به متقاضیان تحت عنوان «افزایش آورده نقدی»، مشابه آنچه طی سال‌های اخیر در برخی پروژه‌های مسکن مهر رقم خورد، باعث بی‌اعتمادی و تضعیف حس مشارکت بین سه ضلع دولت، سازنده و متقاضی می‌شود که دود آن به شکل «تاخیر در ساخت و تورم قیمت تمام‌شده» به چشم پیش‌خریداران خواهد رفت. کارشناسان در این مورد معتقدند: زمین‌های تحت مالکیت وزارتخانه‌ها و صندوق‌های بازنشستگی و نهادهای خیریه در داخل شهرها به‌خصوص تهران، ظرفیت قابل توجه برای عرضه مسکن حمایتی محسوب می‌شود، ضمن آنکه باید از هر نوع تخصیص زمین فاقد خدمات زیربنایی برای ساخت مسکن پرهیز شود. در برخی شهرهای جدید اطراف تهران، هزینه مربوط به آماده‌سازی، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی در پروژه‌های مسکن مهر، تقریبا با هزینه ساخت آپارتمان‌ها، برای متقاضیان برابری می‌کند در حالی که تعهد دستگاه‌ها به تامین خدمات، می‌توانست قیمت تمام شده را کاهش دهد.

«فرمول مالی قابل اتکا»، عنصر واجب دیگر برای طرح‌های تامین مسکن مدنظر نامزدهای ریاست‌جمهوری است. وعده‌های تامین مسکن انبوه‌،‌ باید به گونه‌ای مطرح و تدوین شود که اولا منابع تامین تسهیلات ساخت، بدون وابستگی به خط اعتباری بانک مرکزی قابل تامین باشد تا منجر به رشد شدید پایه پولی و تورم نشود و دوم اینکه، زمان‌بندی و مراحل زمانی پرداخت تسهیلات باید طوری باشد که منجر به «دبه» سازنده در جریان اجرای پروژه نشود.

در طرح‌های قبلی، از آنجا که بخش عمده پروژه‌ها ابتدا با تزریق تسهیلات جلو رفت، وابستگی سازنده‌ها به آورده نقدی متقاضیان در مراحل میانی و پایانی پروژه، در کم‌کاری برخی سازنده‌ها اثر مستقیم گذاشت. استقلال پروژه‌های عرضه انبوه مسکن به منابع نقدی سازنده‌ها‌ می‌تواند به کل طرح آسیب وارد کند. عنصر بعدی، «تعیین جایگاه نظارتی سازمان‌های مهندسی» است. پروژه‌های عرضه مسکن حمایتی باید تحت نظارت جدی سازمان‌های مهندسی نظارت بر ساخت و ساز قرار بگیرد تا جلوی کم‌فروشی احتمالی سازنده‌ها و عرضه خانه‌های کم‌کیفیت و از اساس فرسوده، گرفته شود. اولویت دولت در اجرای طرح باید به جای «ساخت مسکن»، «شهرک‌سازی» باشد. لحاظ این عنصر در طرح کمک می‌کند، تامین خدمات سکونتی مورد نیاز محله‌های مسکونی نیز در کنار ساخت مسکن، در دستور کار سازنده‌ها قرار بگیرد.

عنصر هشتم که در همان شروع به کار طرح باید رعایت شود، «شکل عضوگیری و ثبت‌نام از متقاضیان» است. در طرح مسکن مهر، سامانه اینترنتی مسکن مهر به‌عنوان شبکه‌ای که مراحل ثبت آخرین وضعیت متقاضیان واجد شرایط را برای مسوولان و هر یک از متقاضیان نشان می‌دهد، یک نکته مثبت این طرح بود که البته با تاخیر، راه‌اندازی شد. تجربه این طرح در فاصله سال‌های 86 تا 88 نشان می‌دهد، ثبت‌نام از همه (مدل حذفی) می‌تواند زمان پالایش متقاضیان واجد شرایط را طولانی کند و سال‌ها، طرح را در گام اول متوقف کند. اما دولت می‌تواند با استفاده از بانک‌های اطلاعاتی مربوط به آمار و مشخصات گروه‌های کم‌درآمد تحت حمایت نهادها، از مدل انتخابی برای شناسایی متقاضیان واجد شرایط استفاده کند. عنصر نهم، «رعایت توانایی مالی واجدان شرایط در پرداخت اقساط تسهیلات» است. در حال حاضر قسط ماهانه تسهیلات مسکن مهربه لحاظ مبلغ قسط و طول بازپرداخت، در مقایسه با اقساط سایر تسهیلات مسکن، در سطح مناسب قرار دارد. عنصر دهم،‌ به «زمانبندی درست در اجرای طرح» برمی‌گردد. عدم رعایت این عنصر می‌تواند طرح را مشمول تورم سالانه کند. عنصر یازدهم به «نحوه ارائه پروژه‌ به برندهای ساختمانی» مربوط است. ارائه حجم انبوه پروژه به شرکت‌های بزرگ مقیاس ساختمانی که برخی از آنها دارای برند چند ساله در صنعت ساختمان هستند، با استناد به تجربه طرح قبلی، می‌تواند اثر معکوس به همراه داشته باشد و به جای سرعت‌‌بخشی در اجرای پروژه، تاخیر و تورم در آن را رقم بزند. عنصر بعدی،‌ «نحوه اجرای طرح از بابت نوع مالکیت برای متقاضیان واجد شرایط» است. تجربه جهانی و الگوهای موفق طرح‌های تامین مسکن برای اقشار خاص نشان می‌دهد: عرضه مسکن اجاره‌ای برای کم‌درآمدها، به مراتب دارای آثار مثبت و قدرت بازدهی بیشتر نسبت به عرضه مسکن ملکی است. واگذاری «مسکن ملکی» به دست کم دو دهک اول، احتمال فروش این واحدها برای تامین سایر مخارج از سوی خانوارها را به همراه دارد که در نهایت، هدف اصلی دولت در خانه‌دار کردن این اقشار را به بیراهه می‌کشاند. اما عرضه «مسکن اجاره‌ای»، ضمن آنکه، تامین سرپناه برای اقشار هدف برای دوره‌ای مشخص را تضمین می‌کند، باعث توان‌پذیر شدن کم‌درآمدها جهت ارتقا به سطوح بالاتر در بازار مسکن –آمادگی برای صاحب‌خانه شدن از طریق تسهیلات خرید- می‌شود و از آن مهمتر، امکان استفاده مجدد از ساختمان‌هایی که با منابع محدود دولت و بانک‌ها ساخته شده است برای تعداد بیشتری از واجدان شرایط، فراهم می‌آید. در این میان، از تکرار تجربه طرح مسکن مهر که در قالب آن، بخشی از واحدهای مسکونی تحویل داده شده، خالی از سکنه است –به‌خصوص در شهرهای جدید- جلوگیری خواهد شد. طرح‌های مد نظر نامزدهای ریاست جمهوری در حوزه تامین مسکن برای اقشار خاص باید با رعایت «منابع و امکانات و ظرفیت بازار ساخت» تعریف شود. دولت دوازدهم می‌تواند برای رعایت عنصر چهاردهم در طرح‌ تامین مسکن، «از سازنده‌های موفق در طرح‌های قبلی» بهره ببرد تا اجرای به موقع طرح را برای خود و مردم، تضمین کند. عنصر آخر نیز «توزیع سهمیه استانی طرح بین شهرها» است. در حال حاضر طبق قانون برنامه ششم، تامین مسکن برای کم‌درآمدها باید با اولویت شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت، در دستور کار دولت آینده قرار بگیرد. همچنین شرق و جنوب کشور نیز استعداد بالایی برای جذب جمعیت دارد که این دو فاکتور باید مدنظر دولت باشد.

روایت مجری ویژه از گنجایش زمین برای «مسکن مهر»

مجری ویژه «مسکن مهر» درباره آنچه در سال‌های 86 تا 88 تحت عنوان تبصره 6 بودجه 86 کل کشور، برای ساخت و ساز مسکونی روی زمین‌های 99 ساله، به طرح احداث 5/ 1 میلیون واحد مسکونی تبدیل شد، اعلام کرد: مطالعاتی که در آن زمان برای تعیین ظرفیت ساخت مسکن مهر با استناد به «زمین مناسب در دسترس و دارای امکانات و در اختیار دولت» و همچنین «منابع و تسهیلات قابل پرداخت» و «حجم نیروی کارآمد اجرایی، ساختمانی و نظارتی» انجام شد نشان می‌داد، ساخت 700 هزار واحد مسکونی در قالب این طرح می‌تواند در دستور کار قرار بگیرد. احمد اصغری مهرآبادی اعلام کرد: تجربیات قبلی نیز این موضوع را تایید می‌کرد که شروع طرحی با این حجم، با توجه به امکانات دولت در آن زمان با چالش‌های زیادی همراه خواهد شد. در دولت هفتم و هشتم مجموعا 140 هزار واحد برای ساخت‌ و واگذاری مسکن ارزان‌قیمت به گروه‌های کم‌درآمد عمدتا در قالب مسکن استیجاری آغاز شد که همه این واحدها به سرانجام نرسید و تنها 60 درصد آنها تکمیل شد و مابقی در سال‌های بعد تبدیل به مسکن مهر شد. وی خاطرنشان کرد:حجم بسیار بالای مسکن مهر که در فاصله سال‌های 86 تا 88 برنامه‌ریزی شد اولا نیازمند در اختیار داشتن زمین مناسب بود که دولت آن را در اختیار نداشت. اطلاعات کاملی از موجودی زمین در آن زمان در دسترس بود که نشان می‌داد زمین کافی و مناسب برای اجرای پروژه‌ای با این حجم در اختیار دولت قرار ندارد. از سوی دیگر ما نیازمند حجم گسترده‌ای از نیروی انسانی ماهر و کارآمد برای نظارت دقیق و درست بر حسن اجرای پروژه‌ها بودیم که در این زمینه هم با مشکلاتی مواجه بودیم. همچنین منابع مالی کافی نیز در اختیار دولت نبود، هر چند موافقان این طرح معتقد بودند برای ساخت مسکن مهر همه این عوامل در اختیار دولت قرار دارد، اما واقعیت این است که هیچ کدام از این منابع و امکانات به میزان «کفایت» در دسترس قرار نداشت. مجری ویژه مسکن مهر در دولت یازدهم گفت:مهم‌ترین مشکل مسکن‌مهر هم این بود که دولت در جایی زمین در اختیار داشت که در بسیاری موارد مکان‌های مناسبی برای ساخت این حجم از واحدهای مسکونی نبود. مهم‌ترین نکته در این رابطه هم آن بود که هزینه‌های مربوط به آماده‌سازی زمین، احداث راه، تامین خدمات‌زیربنایی و روبنایی و... در این پروژه‌ها چندین برابر هزینه ساخت این واحدها بود. به‌عنوان مثال در برخی پروژه‌ها به ازای هر واحد مسکونی 50 میلیون تومان بابت احداث راه، انتقال انشعابات و تامین خدمات زیربنایی و روبنایی هزینه شد که اگر این مبلغ در قالب وام بلاعوض نیز به گروه‌های کم‌درآمد پرداخت می‌شد قطعا در تامین مسکن این افراد اثربخشی بیشتری داشت. مهرآبادی که در دولت‌های قبلی نیز در بخش مسکن، سمت دولتی داشته، معتقد است: اگر دولت دوازدهم طرحی جایگزین و در مقیاس مسکن‌مهر بخواهد اجرا کند باید همه امکانات فراهم باشد؛ یعنی باید این ساخت‌وسازها در جایی صورت پذیرد که هزینه‌های آماده‌سازی زمین کم باشد و خدمات زیربنایی و روبنایی در سطح حداقلی برای این اراضی فراهم باشد. عملا دولت در چنین حجمی چنین زمین‌هایی در اختیار ندارد که مجددا طرح مسکن‌مهر را با نام دیگر و در قالب دیگری ادامه دهد. در بسیاری پروژه‌ها هزینه‌های آماده‌سازی چندین برابر هزینه ساخت تمام شد و این بزرگ‌ترین چالش مسکن مهر بود. مهرآبادی گفت:از منظر کارشناسی بهترین سیاست در حوزه مسکن در دولت بعد «ادامه حمایت از ساخت وساز در بافت‌های فرسوده» و «تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن» از طریق «تسهیلات ارزان‌قیمتی» است که در حال‌حاضر هم از سوی بانک عامل بخش مسکن به خصوص به متقاضیان «خانه اولی» و سایر متقاضیان مصرفی خرید مسکن پرداخت می‌شود. در واقع «احیای شهرها از درون» بهترین راهکار برای حمایت از گروه‌های کم‌درآمد و بازار مصرفی مسکن است. وی همچنین با اشاره به مصوبه دولت برای تامین سالانه 100 هزار واحد مسکن اجتماعی، این طرح را برای حمایت از گروه‌های کم‌درآمد در بخش مسکن موثر عنوان کرد.

مانع قانونی برای ادامه مسکن مهر

قائم مقام وزیر راه‌وشهرسازی در طرح مسکن مهر همچنین از یک مانع در مسیر اجرای دوباره مسکن مهر خبر داد. در بند پ از ماده 59 قانون برنامه ششم مصوب مجلس آمده است: بانک مسکن موظف است نسبت به تامین باقی مانده تعهدات خود و تامین منابع مورد نیاز مسکن مهر بدون تعهد احداث واحدهای جدید، با تشخیص وزارت راه و شهرسازی اقدام کند.

متری چند تمام شد؟

احمد اصغری مهرآبادی با اعلام آخرین وضعیت پیشرفت فیزیکی واحدهای مسکن مهر از معطلی 402 هزار واحد مسکن مهر آماده به دلیل عدم برخورداری از خدمات زیربنایی(آب، برق و...)، کم کاری برخی تعاونی‌های مسکن، مسیر دشوار‌ و کند تامین خدمات روبنایی(مدرسه، مسجد و...)، وجود واحدهای فاقد متقاضی و همچنین باز بودن پرونده 36 هزار واحد مسکن مهر در دادگاه‌ها به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات این پروژه یاد کرد و افزود: برخی از این مشکلات از همان ابتدای شروع پروژه مسکن مهر مشخص بود. به گفته وی هم‌اکنون از مجموع کل 2 میلیون‌ و300 هزار واحد مسکن مهر، تعداد واحدهای بدون مشکل و دارای متقاضی، به 2 میلیون و 62 هزار واحد رسیده است که پیشرفت فیزیکی طرح مسکن مهر در این واحدها معادل 3/ 96 درصد است. این در حالی است که پیشرفت فیزیکی مسکن مهر با احتساب واحدهای تحویل شده به متقاضیان مسکن مهر از مجموع 2 میلیون و300 هزار واحد مسکن مهر هم اکنون 67 درصد است. مهرآبادی افزود: دولت در اواخر سال گذشته موفق شد ۸۰۰ میلیارد تومان اسناد خزانه برای تکمیل آب و برق واحدهای مسکن‌مهر در اختیار وزارت نیرو قرار دهد و ۲۰۰ میلیارد‌ تومان نیز برای آماده‌سازی این واحدها به وزارت راه و شهرسازی پرداخت شد. مهرآبادی با بیان اینکه قیمت واحدهای مسکن مهر در هر نقطه از کشور و در هر پروژه مختلف متفاوت است، خاطرنشان کرد: میانگین هر متر مربع واحد مسکن مهر بین۴۲۰ تا ۴۵۰ هزار تومان است؛ البته این قیمت در برخی از پروژه‌ها به مترمربعی۷۰۰ هزار تومان می‌رسد و در برخی دیگر از پروژه‌ها تا ۲۹۰ هزار تومان در هر مترمربع به‌عنوان قیمت تمام شده ساخت و ساز کاهش می‌یابد.