ادامه رکود مسکن به نفع مستاجران

آرامش نسبی اجاره‌بها در سال 95 که مطابق علائم موجود در بازار اجاره، دست‌کم تا نیمه اول امسال نیز می‌تواند ادامه داشته باشد، از 5 مولفه نشات می‌گیرد. هر چند سال گذشته، چالش اصلی مربوط به «تورم دورقمی اجاره‌بها»، در حاشیه بازار قرار گرفت اما بروز یک چالش فرعی ناشی از «تغییرات نرخ سود» و اثر منفی آن بر «فرمول محاسبه رهن و اجاره ماهانه»، باعث شد فشار هزینه‌ای بر اجاره‌نشین‌ها به شکل دیگری بروز کند. پارسال، با کاهش دستوری نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد، موجران در تمدید اجاره‌نامه‌ها و تنظیم قراردادهای جدید، در اقدامی هماهنگ و دسته‌جمعی، از دریافت رهن کامل یا رهن بیشتر-اجاره ماهانه کمتر، انصراف دادند و مبالغ اجاره ماهانه را در مقابل کاهش پول پیش، افزایش دادند.

به این ترتیب، اگر چه سال گذشته، بهای کل اجاره مسکن افزایش آنچنانی پیدا نکرد اما تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه در برابر وزن پول پیش، آن هم در شرایطی که غالب مستاجرها میل به پرداخت رهن دارند، در عمل، اثر مثبت پایداری نسبی بهای کل اجاره مسکن را به نوعی خنثی کرد. سال 95، مجموعه‌ای از 5 مولفه شامل «روند کاهنده نرخ تورم، ثبات نسبی قیمت مسکن، رکود معاملات خرید در سال 94، پیش‌رونق معاملات خرید در سال 95 و همچنین نرخ سود بانکی»، بر فرآیند رشد اجاره‌بها تاثیر کنترل‌شده گذاشت و مانع افزایش شدید یا محسوس آن شد.

اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن است؛ به این صورت که هزینه اجاره‌نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می‌کند و معمولا میزان رشد آن در بلندمدت، کمتر از رشد اجاره‌بها بوده است. روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره‌بها نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدی قیمت مسکن، اجاره‌بها در تهران نزدیک 40 درصد افزایش پیدا کرد. اما هم‌اکنون، ریزنوسان 5 درصدی قیمت مسکن در یک سال 95 از یکسو و همچنین روند کاهنده نرخ تورم به زیر 10 درصد از سوی دیگر، باعث شده میزان رشد هزینه اجاره‌نشینی به کمتر از 5 درصد برسد.

در این میان، تحت تاثیر رکود معاملات خرید ملک در سال‌های 93 و 94، عرضه اجباری نوسازها به بازار اجاره افزایش پیدا کرد و اثر آن در سال 95 مشهود شد. از طرفی با افزایش معاملات خرید در سال گذشته، به دلیل ناتوانی خریداران در تامین بخشی از هزینه خرید، تعدادی از واحدهای مسکونی معامله شده برای مدتی مشخص، وارد بازار اجاره شد. در این میان، از آنجا که موجران در سال گذشته به افزایش اجاره ماهانه در مقابل کاهش پول پیش اقدام کردند، قدرت چانه‌زنی لازم برای افزایش قابل توجه رقم کل اجاره‌بها در برابر مستاجران را از دست دادند.

وضعیت موجود بازار اجاره مسکن مشخص می‌کند: در حال حاضر فایل اجاره در بنگاه‌ها، کم نیست اما انتظار می‌رود در ماه‌های آینده افزایش یابد ضمن آنکه از تمایل موجران به تمدید قراردادها با مستاجرهای سال گذشته خبر داده می‌شود که این اتفاق می‌تواند از افزایش دورقمی اجاره‌بها در سال جاری پیشگیری کند. دلالان ملک پیش‌بینی می‌کنند از خرداد ماه فایل واحدهای اجاره‌‌ای افزایش یابد. متوسط اجاره‌بها در شهر تهران متر مربعی به سطح 23 هزار و 400 تومان رسیده اما در منطقه یک، این رقم 40 هزار تومان و در مناطق 4 و 5 بین 27 تا 28 هزار تومان است. بانک مرکزی در گزارشی جداگانه، نرخ رشد شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در سال 95 را حدود 8 درصد اعلام کرده است که با میزان نرخ رشد اجاره‌بهای اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن تفاوت دارد اما روند تغییرات شاخص نیز کاهشی بوده و در عین حال میزان رشد آن، تک‌رقمی است.

پایداری ادامه پیدا می‌کند؟

نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در سال 95، یک رکورد جدید به نفع اجاره‌نشین‌های پایتخت محسوب می‌شود که عملا به معنای عدم ناپایداری اجاره‌بهای سالانه است. کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن در تشریح دلایل تحقق ثبات در بازار اجاره واحدهای مسکونی، سه علت عمده را عنوان می‌کنند. اولین دلیل به «رکود شدید در بازار معاملات مسکن» در فاصله سال‌های 93 و 94 و تا حدی سال 95 برمی‌گردد؛ رکود در بازار خرید و فروش ملک در این سال‌ها موجب شد سازندگان مسکن عملا موفق به فروش حجم قابل توجهی از واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار مسکن نشوند؛ دشوار شدن فرآیند فروش واحدها منجر به عرضه بخش قابل توجهی از این واحدها به بازار اجاره و در نتیجه تقویت این بازار از سمت عرضه به نفع مستاجران شد.

دلیل دوم به «روند کاهنده نرخ تورم عمومی» طی دست کم سه سال گذشته بر می‌گردد؛ از آنجا که نرخ تورم یکی از عوامل اثرگذار بر اجاره‌بها است و نوسانات آن به‌طور مستقیم نرخ اجاره مسکن در بازار ملک را تحت تاثیر قرار می‌دهد روند کاهنده تورم عمومی، منجر به کاهش محسوس نرخ رشد سالانه اجاره‌بها شد؛ طوری که همزمان با کاهش نرخ تورم در سال گذشته، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن نیز به سطح 2‌درصد کاهش یافت. سومین علت اثرگذار بر نرخ رشد اجاره‌بها را می‌توان به «ثبات نسبی قیمت مسکن» مربوط دانست؛ بازار معاملات خرید و فروش مسکن در حالی در سال‌های 93 و 94 با «تخلیه حباب سال 92» همراه بود که در سال 95، قیمت مسکن تنها رشد 5 درصدی را تجربه کرد. همین موضوع یکی از عوامل کاهش نرخ رشد اجاره‌بها در این سال محسوب می‌شود. با توجه به نیروهای اثرگذار بر بازار اجاره و با در نظر گرفتن تاثیرپذیری این بازار از «قیمت مسکن» و«سطح تورم عمومی» می‌توان گفت نرخ رشد اجاره‌بها در سال 95 کمتر از نرخ رشد 5 درصدی قیمت مسکن و نرخ تورم 9 درصدی در سال گذشته بوده است.

برآوردها بر مبنای سه دسته اطلاعات شامل «تحقیقات میدانی از بازار اجاره»، «پیش‌بینی دلالان و واسطه‌های بازار» و«بررسی‌های انجام شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک»در مورد «آینده کوتاه مدت بازار اجاره مسکن» نشان می‌دهد در سال 96 به خصوص در 6 ماه اول، بازار اجاره می‌تواند همچون سال‌های 94 و 95 از آرامش نسبی برخوردار باشد؛ هرچند این آرامش هرگز به معنای پیش‌بینی ثبات کامل بهای اجاره در بازار اجاره مسکن همه مناطق پایتخت در یک سطح‌ و به میزان یکسان نیست اما انتظار می‌رود میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهایی که تابستان امسال سررسید می‌شود یا در قراردادهای جدید نسبت به سال 95، «حول تورم عمومی» باشد. بر مبنای اطلاعات به دست آمده از سه منبع یاد شده انتظار رشد محسوس اجاره‌بها در سه ماه اول سال وجود ندارد؛ این در حالی است که در بدبینانه‌ترین حالت، پیش‌بینی می‌شود اجاره‌بهای مسکن در فصل تابستان که فصل طلایی و اوج جابه‌جایی مستاجران محسوب می‌شود، کمتر ‌از 10 درصد رشد داشته باشد.

برآیند کلی تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن وجود چند علامت مهم در این بازار را تایید می‌کند؛ در شرایطی که بررسی‌های صورت گرفته از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران و همچنین اتحادیه مشاوران املاک شمیران چند ویژگی مهم را در ارتباط با بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی و آینده کوتاه‌مدت آن مطرح می‌کند، تحقیقات میدانی نیز این نشانه‌ها را تایید می‌کند. «عدم کمبود فایل‌های اجاره مسکن» از همان اولین روزهای شروع به کار بازار مسکن در سال 96(نیمه فروردین)، «عدم افزایش چشمگیر اجاره‌بهای آپارتمان‌ها در عمده فایل‌های معرفی شده به بازار اجاره» در مقایسه با اجاره‌بهای واحدهای مشابه در سال گذشته، «افزایش 2 تا 5 درصدی حجم فایل‌های رهن کامل و فایل‌های ترکیبی رهن و اجاره»، چند نمونه از ویژگی‌های بارز بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی هستند که فعالان بازار اجاره بر آن اتفاق نظر دارند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه یکی از شاخصه‌های اصلی تعیین اجاره‌بهای مسکن، «نوسانات قیمت مسکن» است، گفت:با توجه به اینکه دست کم طی سه ماه اول امسال انتظاری برای افزایش محسوس قیمت مسکن در معاملات خرید و فروش وجود ندارد بنابراین افزایش محسوس اجاره‌بها نیز پیش‌بینی نمی‌شود و ثبات نسبی در بازار اجاره مسکن مطابق با انتظار موجود حداقل تا پایان سه ماه اول امسال پابرجا خواهد بود.

حسام عقبایی افزود: این در حالی است که برای سه ماه دوم سال نیز به رغم آنکه اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره محسوب می‌شود انتظاری برای افزایش اجاره‌بها بیش از حد تورم عمومی وجود ندارد. وی تاکید کرد: انتظار می‌رود در فصل تابستان، اجاره‌بهای مسکن کمتر از 10 درصد نوسان داشته باشد و حتی در برخی مناطق، شاهد افزایش اجاره‌بها نباشیم. وی با بیان اینکه در بسیاری موارد دیده می‌شود موجران در سال جدید قراردادهای سررسید شده اجاره را با همان اجاره‌بهای سال قبل با مستاجران تمدید می‌کنند، گفت: واقعیت این است که بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی ظرفیتی برای افزایش قیمت ندارد و به موجران نیز توصیه می‌شود با در نظر گرفتن این موارد نسبت به تعیین اجاره‌بهای عادلانه و متناسب با شرایط اقتصادی جامعه اقدام کنند. وی نوسانات اجاره‌بها را وابسته به «نرخ تورم عمومی»، «قیمت مسکن» و «توازن میان عرضه و تقاضا» در این بازار عنوان کرد و گفت: برای ادامه سال و با پایان گرفتن فصل جابه‌جایی‌ها انتظار می‌رود اجاره‌بهای مسکن با کاهش چند درصدی به نرخ‌های زمستان سال قبل بازگشت کند که علت اصلی این بازگشت، کاهش تقاضا برای اجاره مسکن همزمان با فرارسیدن فصل سرد و اتمام فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره است.

عقبایی درخصوص وضعیت عرضه وتقاضا در بازار اجاره مسکن تاکید کرد: هم اکنون حجم قابل توجهی از فایل‌های اجاره ملک در بازار مسکن موجود است و بازار اجاره به لحاظ حجم عرضه با کمبود مواجه نیست. وی همچنین معیار درست تعیین اجاره‌بها را درنظر گرفتن «یک پنجم» یا «یک ششم» از «قیمت کل فروش ملک» به‌عنوان «مبلغ رهن کامل» اعلام کرد و گفت: در صورت افزایش وزن اجاره ماهانه در فرمول رهن و اجاره، این میزان بازهم می‌تواند تعدیل شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک شمیران نیز در تشریح شرایط فعلی بازار اجاره مسکن، رشد اجاره‌بها بیش از حد تورم عمومی را برای شش ماه اول امسال و همچنین تا پایان سال منتفی دانست. به گفته محمدرضا قاسمی هیچ سیگنالی از شرایط فعلی و انتظارات موجود در بازار مسکن برای افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها در سال‌جاری مشاهده نمی‌شود و بعید است که اجاره‌بها در سال‌جاری افزایش بیش از 10 درصدی را تجربه کند. قاسمی گفت:بازار اجاره مسکن به هیچ‌وجه در سال‌جاری دچار جهش قیمتی نخواهد شد.

علائم جدید در بازار اجاره

کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن در شرایطی از وجود ثبات در این بازار خبر می‌دهند که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد از ابتدای امسال حجم قابل‌توجهی فایل‌های اجاره مسکن به بازار ملک عرضه شده و این در حالی است که در سال‌های اخیر، فایل‌های اجاره در روزهای ابتدایی سال معمولا کمیاب بودند و به تدریج از نیمه اردیبهشت ماه شاهد افزایش حجم فایل در بازار اجاره مسکن بودیم.

همچنین هم‌اکنون انواع مختلفی از فرمول تعیین اجاره‌بها در بازار مسکن مشاهده می‌شود که انتخاب را برای متقاضیان این واحدها راحت‌تر کرده است؛ در شرایطی که سال گذشته تحت‌تاثیر کاهش دستوری نرخ سود بانکی، واحدهای اجاره‌ای با شرایط رهن کامل در بازار اجاره نایاب شد و فرمول نامتعارفی از تعیین اجاره‌بهای ماهانه زیاد و پول‌پیش کم در این بازار باب شد؛ هم اکنون حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای با شرایط «رهن کامل» یا «ترکیبی متعارف از نسبت رهن به اجاره ماهانه» نسبت به سال گذشته بهبود یافته است. هر چند در حال‌حاضر نیز حجم فایل‌های رهن کامل کمتر از فایل‌های اجاره با سهم بیشتر اجاره‌بهای ماهانه است اما هم اکنون در عمده مناطق مصرفی می‌توان هر سه نوع روش تعیین اجاره‌بها شامل «رهن کامل»، «اجاره ماهانه کامل» یا «اجاره‌بهای ترکیبی» را مشاهده کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون تمایل به تعیین روش ترکیبی اجاره‌بهای ماهانه و پول‌پیش با فرمول متعادل‌تر و سهم متعارف‌تر، نسبت به سال گذشته در بازار مسکن «مناطق مصرفی» پایتخت در میان بخشی از موجران رصد می‌شود و این در حالی است که «سهم بیشتر اجاره‌بهای ماهانه در مقابل پول پیش» در مناطق «لوکس» و«گران‌قیمت» شکل محسوس‌تری به خود گرفته است. به این معنا که هم‌اکنون در این مناطق موجران تمایل بیشتری به دریافت مبلغ اجاره، در قالب اجاره‌بهای ماهانه بدون پول پیش یا با پول‌پیش ناچیز دارند. از سوی دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال‌حاضر فرمول تعیین رهن کامل برای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران بین یک میلیون تا یک میلیون و 500 هزار تومان به‌طور متوسط است؛ این در حالی است که در مناطق مرغوب‌تر و لوکس‌تر مبلغ رهن کامل واحدهای اجاره‌ای به‌طور میانگین از یک میلیون و500 هزار تومان شروع شده و در ارقام بالاتر ادامه پیدا می‌کند.

در حالیکه در برخی موارد، فایل‌های اجاره مسکن با قیمت‌هایی به مراتب بیش از آنچه به‌عنوان عرف هر منطقه شناخته می‌شود، معرفی و معامله می‌شوند، مشاوران املاک فعال در این مناطق «افزایش سهم فایل‌های بدون واسطه اجاره مسکن» را یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع می‌دانند. به گفته آنان هم‌اکنون در برخی مناطق، برخی موجران به‌طور مستقیم وبدون واسطه دلالان اقدام به انتشار آگهی برای اجاره ملکشان می‌کنند و به این ترتیب امکان مداخله مشاوران املاک برای تعدیل نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها به نفع مستاجران در این دسته از فایل‌ها عملا از بین می‌رود. واسطه‌های بازار مسکن شهر تهران به مستاجران توصیه می‌کنند حتما برای اجاره واحد موردنظرشان به بنگاه‌های املاک مراجعه کنند تا از مزایای تعدیل قیمت‌ها در بنگاه برخوردار شوند.

پاسخ به یک نگرانی

در شرایطی که بازار معاملات خرید وفروش مسکن در آستانه قرار گرفتن در فاز رونق قرار دارد، فعالان و کارشناسان بازار اجاره مسکن به یک نگرانی عمده در این بازار پاسخ می‌دهند. افزایش حجم معاملات خرید مسکن، درحالی منجر به بروز تصور خروج برخی واحدهای اجاره‌ای در ماه‌های پیش‌رو از این بازار و معامله در بازار خرید مسکن شده است که کارشناسان بازار مسکن معتقدند اگرچه با افزایش حجم معاملات مسکن وقرار گرفتن در فاز رونق شاهد خروج برخی از واحدهای اجاره‌ای از بازار اجاره و عرضه آنها در بازار فروش مسکن خواهیم بود اما بنا بر سه دلیل عمده بازار اجاره مسکن امسال با معضل «کمبود شدید آپارتمان‌های اجاره‌ای» مواجه نمی‌شود و از این بابت تهدیدی متوجه مستاجران نخواهد بود. علت اول به «بازگشت و عرضه مجدد بخشی از واحدهای فروش‌رفته به بازار اجاره مسکن» برمی‌گردد؛ از آنجا که تعداد قابل‌توجهی از خریداران مسکن برای تامین بخشی از هزینه‌های خرید ناچار به عرضه آپارتمان خریداری شده به بازار اجاره به شکل رهن کامل، دست‌کم برای مدت یک سال هستند، بخشی از واحدهای فروش‌رفته بار دیگر به بازار اجاره برمی‌گردند و منجر به تقویت حجم عرضه فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره می‌شوند.

دلیل دوم، به «کاهش تقاضای اجاره به تناسب افزایش حجم معاملات خرید» در بازار مسکن مربوط می‌شود؛ از آنجا که اغلب خریداران مسکن در شرایط فعلی «مستاجر» و «خانه‌اولی» هستند با خروج آنها از بازار اجاره به واسطه صاحبخانه شدنشان، واحدهای اجاره‌ای که تا پیش از این در آن سکونت داشته‌اند تخلیه شده و به مستاجران جدید عرضه می‌شود. سومین علت به «فراوانی فایل‌های اجاره» از اولین روزهای آغاز به کار بازار مسکن در سال 96 برمی‌گردد؛ درحالی که معرفی حجم عمده فایل‌های اجاره در سال‌های گذشته معمولا از اواسط اردیبهشت ماه آغاز می‌شد، بازار مسکن امسال از همان روزهای اول شروع به‌کار با فراوانی واحدهای اجاره‌ای همراه شده است؛ فراوانی فایل اجاره می‌تواند مانع کمیاب شدن فایل اجاره در نتیجه رونق بازار معاملات خرید مسکن شود. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورتی‌که طی ماه‌های پیش‌رو «نرخ سود بانکی» به‌صورت «دستوری» مجددا کاهش پیدا نکند، از آنجا که برخی بانک‌ها هم‌اکنون نرخ‌های بالاتر سود بانکی را به صاحبان سپرده پرداخت می‌کنند، فایل‌های رهن‌کامل در بازار اجاره افزایش می‌یابد و شرایط پرداخت اجاره‌بها به نفع مستاجران بهبود پیدا می‌کند.