ساختمان‌های جوانمرگ معضل جدید بازار مسکن
در چاه‌های نفت‌مان را ببندیم و عمر ساختمان‌ها را از ٤٠ به ٨٠ برسانیم، آب از آب تکان نمی‌خورد. مدت‌هاست که معضل پایین‌بودن عمر ساختمان‌های کشورمان محل بحث‌های بی‌نتیجه شده است؛ بازوی اجرایی ضعیف، فقدان مدیریت و رانت‌جویی‌های شهرداری و انبوه‌سازان سه ضلع اصلی این ناکامی بزرگند.
ساختمان‌های ایرانی در حالی در بهترین حالت ٣٠سال عمر می‌کنند که در تمامی کشورهای اروپایی برنامه‌ریزی‌های ساخت‌وساز بر پایه بناهای ١٠٠ ساله است. منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن می‌گوید: «در جهان برنامه‌ریزی‌ها دارد به سمت ساختمان‌های هزار ساله می‌رود و ما هنوز روی نقطه صفر ایستاده‌ایم.»
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، اگر در کشوری عمر مفید ساختمان‌ها حدود ٢٥ سال باشد، معنایش این است که هر سال به‌طور متوسط ٤درصد از کل ساختمان‌ها عمر مفیدشان تمام می‌شود و به بافت فرسوده‌ای که باید تخریب و نوسازی شود، اضافه می‌شود و این یکی از ضربات سنگینی است که سال‌هاست در شکل‌های مختلف بر بدنه اقتصاد کشور وارد شده و درآمدهای ملی را می‌بلعد.
اگر چه دکتر مهدی سلطان‌محمدی معتقد است که ساختمان‌هایی که به‌تازگی ساخته می‌شوند، عمر مفید قابل توجهی دارند، اما منوچهر بهرویان با جهت‌گیری مخالف می‌گوید: اگر نظام مهندسی، شهرداری و وزرات راه فشار بیشتری برای رسیدگی به این اوضاع بیاورند، میلیاردها دلار در کشور صرفه‌جویی می‌شود.
چرا معضل عمر مفید در ایران حل نشده است؟
مدت‌هاست که پایین‌بودن عمر مفید ساختمان‌های کشور محل بحث و اختلاف است. بحث و اختلافی که به نظر می‌رسد هنوز هم بی‌نتیجه مانده و راه به جایی نبرده است. مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن اما معتقد است که روزهای بهتری در انتظار کلانشهرهای ماست. او می‌گوید اگر چه معضل خانه‌هایی که عمر مفیدی ندارند، مدت‌هاست گریبانگیر کلانشهرهای ما شده ولی ساختمان‌هایی که در سال‌های اخیر با رعایت ضوابط و اعمال محدودیت‌های بیشتر ساخته می‌شوند، اوضاع بهتری دارند. به گفته او در ٣٠سال گذشته، کیفیت ساخت و استانداردهای معماری و شهرسازی در کشور ما آن‌قدر پایین بود که طیف گسترده‌ای از ساختمان‌ها امروز نیاز به نوسازی پیدا کرده‌اند. ضوابط ایمنی و مقررات ساخت‌وساز در کشورهای پیشرفته به‌سرعت به روز شدند و سازه‌های ما از قافله جا ماندند. انبوه‌سازان و مالکان اما هنوز هم ساز خود را می‌زنند. تصور کنید ساختمانی سه طبقه است، اگر مالک این بنا را بکوبد و پنج طبقه بسازد، منفعت و سود اقتصادی زیادی می‌برد. طبیعی است که او به دنبال مستحکم‌بودن یا نبودن ساختمان نبوده و به دنبال سود اقتصادی بیشتر است. شهرداری هم از محل جرایم این تراکم‌فروشی دکانی برای خود باز کرده و به این معامله دو سر سود دامن می‌زند؛ کشور بازنده اصلی می‌شود.
تکنولوژی پیشرفت کرد و عمر ساختمان‌هایمان کم شد!
«٢١میلیون نفر از جمعیت کلانشهرها در بافت‌های فرسوده و غیررسمی زندگی می‌کنند.» این را علی نوذرپور، کارشناس شهرسازی گفته و تأکید می‌کند: نزدیک به ٣٨,٥درصد از جمعیت شهرهای بزرگ مسکن‌های غیرقابل اعتمادی دارند. مسکنی که حتی نمی‌توان نام مسکن روی آنها گذاشت. ساختمان‌هایی که در گذشته ساختیم تبدیل به سرطان کلانشهرهای ما شده‌اند و ساختمان‌های تازه‌ساز امروزی هم اگرچه به ضرب‌و‌زور در چارچوب‌هایی گنجانده شده‌اند، اما به نظر نمی‌رسد بیشتر از ٥٠سال عمر کنند. مشکل مصالح و جهان سومی بودن‌مان نیست.
بهرویان می‌گوید: «چطور ساختمان‌های یک قرن پیش معماری سنتی ما هنوز به بهترین شکل سراپا هستند. بعد تکنولوژی پیشرفت کرد و ضعیف‌‌تر شدیم؟ مگر می‌شود؟ مهم‌ترین مشکل قطعا ضعف آموزشی‌مان است.»
مسکن مهر چند سال عمر می‌کند؟
حکایت مسکن مهر همچنان باقی است. مجتمع‌هایی که با هدف خانه‌دار کردن «همه» ساخته شدند و به ظن خیلی‌ها ناکام ماندند. تا جایی که علی محمد احمدی، نماینده دهلران و آبدانان تیرماه ٩١ در صحن علنی مجلس اعلام کرد: طبق بررسی‌ها مسکن مهر نهایتا ۱۰سال عمر می‌کند.
موضوع را با سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن که مطرح می‌کنم می‌گوید که این‌طورها هم نیست. مشکل مسکن مهر عمرش ١٠ساله نیست و قطعا بیشتر عمر می‌کند. مشکل اصلی مسکن مهر بافت اجتماعی و تأسیسات پیش‌پا افتاده آن است. همین دو نکته مسکن مهر را زمین خواهد زد؛ چرا که این مسکن‌ها به خاطر موقعیتی که دارند، محلی برای گردهمایی معتادها و بزهکارها می‌شود. از طرفی این مجتمع‌ها تأسیسات مناسبی ندارند. اما منوچهر بهرویان، کارشناس دیگری است که شدیدا با مسکن مهر مخالف است. به گفته او حتی نمی‌توان درباره طول عمر این ساختمان‌ها بحث کرد!
فرهنگ مدیریت نداریم
ساختمان‌های ما مدیریت نمایشی دارد. این را بهرویان گفته و توضیح می‌دهد: مبحث ٢٢ مقررات ملی می‌گوید که هر ساختمان باید مدیریت داشته باشد. ما در ایران فقط مدیریت تعمیری داریم. این در حالی است که در کشورهای خارجی امروزه به نگهداری صدها بار بیشتر بها می‌دهند تا ساختمان نو ساختن؛ در ایران اما خود شهرداری برای تخریب و به اصلاح نوسازی دست پیش می‌گیرد!
او ادامه می‌دهد: بازوی اجرایی ما ضعیف است. من خودم در انجمن انبوه‌سازان کرج عضو بودم. در نظر داشته باشید که یکی از ضعیف‌ترین سازمان‌های کشور ما نظام مهندسی است.
اوضاع دانشجوهای معماری و شهرسازی وخیم است
منوچهر بهرویان می‌گوید: «بروید و از یک دانشجوی معماری این مملکت بپرسید تو چند واحد کارآموزی گذراندی؟ در آن دو واحد به تو چه یاد داده‌اند؟ قطعا می‌گوید هیچ. این اوضاع آموزشی کشور ماست.» بهرویان معتقد است که وقتی چیزی به دانشجو در ٤ و حتی گاهی ٦سال تحصیلی یاد نمی‌دهیم، چطور انتظار داریم وقتی وارد بازار کار می‌شود با کمترین هزینه قصرهای مقاوم بسازد؟
عمر مفید سازه در حالت استاندارد ١٠٠سال است
«شهرداری برای حفظ منابع خود افزایش تراکم انجام داد.» این را سلطان محمدی گفته و توضیح می‌دهد: ساختمان‌های معروف جهان اسکلت چوبی دارند و به‌ندرت با فلز و بتن ساخته می‌شدند. سازه چوبی هم ارزان‌تر است و هم در مقابل زلزله مقاوم‌تر. در ایران به‌راحتی تخریب می‌کنند و از زمین ٤ برابر پتانسیل واقعی‌اش بهره می‌برند. او می‌گوید: نسل جدید ساختمان‌های مقاوم‌تری خواهد بود اگر بیشتر از حد مجاز بارگذاری نشود. دقت کنید که عمر مفید سازه در حالت استانداردش ١٠٠سال است.
در چاه‌های نفت را ببندیم و عمر ساختمان‌ها را به ٨٠سال برسانیم
متری ٩٠٠هزار تومان حداقل هزینه‌ای است که برای ساخت یک ساختمان نوپا در ایران می‌شود. بهرویان می‌گوید «در چاه‌های نفت‌مان را ببندیم و به مقوله عمر ساختمان‌ها بپردازیم برایمان صرفه اقتصادی بیشتری دارد. توجه کنید به ازای هر فرد باید در یک کشور ٢٠ متر مربع فضای مسکونی در نظر گرفته شود.» بر پایه یک حساب کتاب ساده و در نظر گرفتن جمعیت ٨٠ میلیونی کشور، یک‌میلیون و ٤٤٠هزار‌میلیارد تومان هزینه‌ای است که برای مسکن این کشور کنار گذاشته می‌شود. اگر این هزینه هر ١٠٠سال یک‌بار بشود، بهتر است یا هر ٣٠سال یک‌بار؟ مجید ولدان، عضو هیأت‌رئیسه شورای مرکزی نظام مهندسی هم این موضوع را تأیید کرده است. او به ایلنا گفته است: عمر مفید ساختمان در ایران بین ٢٥ تا ٣٠ و در کشورهای پیشرفته ١٥٠سال است. یک نسل برای استفاده از یک ساختمان در کشورمان، باید دو بار پول هزینه کند؛ چرا که آن ساختمان عملا پس از ٣٠سال کلنگی محسوب می‌شود و باید تخریب و بازسازی شود.
در کشورهای پیشرفته اما عمر مفید ساختمان ١٥٠سال است، یعنی سه تا چهار نسل می‌توانند از آن ساختمان استفاده کنند. مهر در گزارشی نوشته است: در حالی بیش از ٣٠درصد از درآمد سرانه ملی در کشور ما صرف تأمین مسکن می‌شود که عمر مفید ساختمان در ایران کمتر از ٤٠سال است و صنعت ساختمان ٢٥درصد از انرژی مصرفی کل صنعت را می‌بلعد. در حال حاضر به‌طور متوسط روزانه بالغ بر ٣هزار واحد مسکونی جدید در کشور احداث می‌شود، به همین جهت صنعت ساختمان به‌عنوان یکی از مهم‌ترین و اساسی‌ترین صنایع در توسعه کشور نقش اصلی در مصرف منابع و سرمایه‌های ملی دارد؛ به‌طوری که بنابر آمارهای جهانی بیش از ٣٠درصد از درآمد سرانه ملی در کشور ما صرف تأمین مسکن می‌شود.
