انتظار ۵۰ ساله مستأجران برای ساماندهی اجاره بها

این روزها مستأجران کفش آهنی به پا می‌کنند و سرتا سر محله خود را می‌گردند تا با بودجه‌ای که دارند واحد مسکونی مناسبی پیدا کنند. اغلب هم که پیدا نمی‌کنند به ناچار باید به محله‌هایی بروند که زمانی از آوردن نامش ابا داشتند یا آنکه بر اجاره و پول پیش خود بیفزایند تا شاید موجر راضی شود.اما معمولاً درخواست افزایش اجاره و پول پیش، بیش از حد توان مستأجر است و همین امر  متقاضی را به سمت گرفتن وام یا زدن از سایر هزینه‌ها سوق می‌دهد.در نهایت می‌بینیم رقم اجاره مسکن با حقوق ماهیانه مستأجر برابری می‌کند. معضل دیگری هم که این روزها مستأجران با آن روبه‌رو هستند اصرار موجران بر گرفتن اجاره و عدم دریافت پول پیش است.موجران می‌گویند از وقتی هزینه‌ها بالا رفت و سود بانکی کم شد گرفتن اجاره شیرین‌تر از پول پیش است.اگر بخواهیم بازار اجاره و حتی خرید را در یک جمله وصف کنیم نخستین نکته‌ای که به  ذهنمان خطور می‌کند این است که بازار چگونه کنترل می‌شود و آیا قیمت‌ها بر اساس یک ضابطه مشخص تعیین می‌شود؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، قیمت‌هایی که از سوی مالکان اعلام می‌شود مبنای منطقی ندارد.قیمت واحدهای مسکونی قدیمی ساز با کمترین امکانات با واحدهای مسکونی نوساز برای مستأجران یکی شده است و حتی اجاره واحدهای نوساز هم از بودجه خیلی از مستأجران خارج شده است. بر این اساس برخی از موجران ترجیح می‌دهند که واحد مسکونی‌شان خالی باشد تا اینکه اجاره کمتر دریافت کنند.از این‌رو دونگاه وجود دارد که با‌وجود گذشت سالیان متمادی هنوز برای حل آن اقدامی صورت نگرفته است.یک آنکه قرار بود برای واحدهای خالی از سکنه که تعداد آن فقط در تهران 500هزار واحد مسکونی است مالیات وضع شود.با‌وجود تمام حرف و حدیث‌ها هنوز این مهم عملیاتی نشده است.حوزه دیگری که باید به آن اشاره کنیم و  جزو مطالبات مردمی است، ساماندهی بازار اجاره است.قرار بود سازوکارهایی مشخص شود تا بازار خرید و اجاره بر مبنای آن حرکت کند ولی برخی مقاومت‌ها اجازه نداد چنین سازوکاری پیاده‌سازی شود.

دولت باید به سمت عوامل کاهنده قیمت مسکن برود

حسام عقبایی رئیس اتحادیه املاک نگاه خاصی به موضوع اجاره و خرید مسکن دارد و می‌گوید:از آنجا که مسکن جزو اموال غیر منقول مردم است دولت نمی‌تواند قانون و ضابطه‌ای برای آن مشخص کند. وی به تصریح  قانون اساسی و مقوله مالکیت در اسلام  اشاره کرد و  گفت: طبق قاعده فقهی تسلیط که از تسلط می‌آید دولت نمی‌تواند برای اموال غیرمنقول مردم نرخ تعیین کند.در حقیقت نمی‌توان مالک را مجبور به ارائه قیمتی کرد که خواسته وی نباشد. لذا تنها راهکاری که می‌توان قیمت اجاره را کنترل کرد افزایش عرضه است.درست است که حجم مبادلات خرید و اجاره مسکن طی ماه‌های آذر و دی 50 درصد کاهش یافته است ولی این موضوع به منزله افزایش عرضه واحد مسکونی نیست. وی توضیح داد: اگر میزان عرضه واحد‌های مسکونی بیشتر شود فضای رقابتی ایجاد می‌شود و دیگر موجری نمی‌تواند به مستأجر خود قیمت‌های بالا ارائه کند.

مشاوران املاک قیمت‌ها را تراز می‌کنند

رئیس اتحادیه املاک گریزی هم به توان مشاوران املاک در کنترل قیمت‌ها زد و گفت:در گذشته پیشکسوت‌های این حوزه قیمت‌های نامتعارفی که از سوی مالکان مطرح می‌شد را فایل (ثبت برای عرضه به مردم) نمی‌کردند. ولی اکنون اگر ما آن را ثبت نکنیم شبکه‌های اینترنتی و سایر بخش‌ها اقدام می‌کنند و مبنای قیمت برای مردم می‌شود.مردم باید بدانند قیمت‌های پیشنهادی با قیمت تحقق یافته آن(قیمت در قرارداد) متفاوت است.

50سال است که اجاره بها ضابطه‌مند نشده است

مهرداد هاشم‌زاده تحلیلگر حوزه مسکن هم درباره اینکه چگونه می‌توان بر بازار آشفته اجاره بها نظارت کرد به گونه‌ای که مردم بیش از این متضرر نشوند اینگونه درد دل کرد.50 سال است که دولت‌ها می‌خواهند اجاره بها را کنترل کنند اما موفق نشده‌اند.به نظر می‌رسد تنها راه برای کنترل قیمت اجاره بها ورود میان مدت و بلند مدت شهرداری، دولت و تعاونی‌های شهروندی است. با حضور قوی این بخش‌ها قیمت کنترل خواهد شد ودیگر موجرها قیمت‌ها را سر به فلک نمی‌برند. وی به ماه‌های پایانی دولت اصلاحات اشاره کرد که طرح جامع مسکن با موضوعات مسکن استیجاری و اجتماعی دیده شد ولی در دولت احمدی‌نژاد تبدیل به مسکن مهر شد و نتیجه‌ای در بر نداشت.حال وزارت راه طرح جامع مسکن را دوباره بازنگری کرد تا شاید با استفاده از تجربیات گذشته بتواند بازار مسکن را ساماندهی کند.

مشاوران املاک نقش  منفی در قیمت مسکن دارند

وی نقش مشاوران املاک در قیمت مسکن چه اجاره و چه خرید را منفی تفسیر کرد و افزود:مشاوران املاک برای آنکه سودشان بالا برود مانعی در برابر افزایش قیمت‌ها نیستند و همواره با خواست مالکان همراهی می‌کنند.  باید فکری برای ساماندهی مشاوران املاک شود تا آنها نتوانند با توجه به قدرتی که دارند یکه تاز بازار شوند.به جرأت می‌توانم بگویم که مشاوران املاک مانع جدی‌ای بر سر راه آرامش بازار مسکن هستند.

بازار اجاره بهای مسکن با التهابی روبه‌رو نیست

کمال اطهاری تحلیلگر حوزه مسکن و استاد دانشگاه هم به مقوله اجاره بها نگاه متفاوتی دارد و از همان ابتدای صحبت‌هایش هر گونه مشکل و چالشی در این بخش را رد کرد و گفت:برخی‌ها می‌خواهند بازار اجاره بها را ملتهب نشان دهند ولی هیچ زمان نرخ اجاره بها بالاتر از نرخ تورم نبوده است.لذا به نظر نمی‌رسد که این امر مستلزم اقدام سریعی از سوی دولت باشد.برخی‌ها برای آنکه محبوبیتی در بین جامعه پیدا کنند در مورد مسکن استدلال‌هایی می‌کنند که واقعی نیست.نمی‌توانیم بگوییم صاحبخانه‌ها در مورد مستأجران خود بی‌رحم شده‌اند.

رانت در بازار مسکن سه برابر سرمایه‌گذاری ناخالص داخلی است

اطهاری در مورد بازار لوکس مسکن گفت:بازار لوکس زمانی پدید آمد که زمین و تراکم رانتی شد.این مقوله حیات زندگی مردم را به خطر انداخت و خیلی‌ها امکان خانه‌دار شدن را پیدا نکردند یا سکونتگاه‌های غیر رسمی رشد کرد.این امر به گونه‌ای جلو رفته است که با افزایش تسهیلات بانکی قفل بازار مسکن باز نشد.میزان رانتی که در بازار مسکن رد و بدل می‌شود سه برابر سرمایه‌گذاری ناخالص داخلی است.می‌توان فهمید که چگونه اقتصاد کشور آسیب می‌بیند.لذا برای پایان یافتن این معضل‌ها باید موضوع تراکم فروشی و زمین ساماندهی شود.

نتیجه گیری

غفلت دولت‌های مختلف از اجرای طرح ساماندهی بازار مسکن باعث شد تا برخی‌ها از این شرایط به نفع خود استفاده کنند.لذا طرحی که قرار بود از دولت اصلاحات آغاز شود زمین ماند و جای آن را مسکن مهر گرفت.در این دولت هم به دلیل سیاست‌هایی که دولت نهم و دهم در پیش گرفته بود مسکن استیجاری و اجتماعی به مرحله اجرا نرسید.حال نگاه مستأجران به دولت است که حداقل تا سال آینده یعنی در اوج تقاضا برای اجاره و خرید ملک دولت این بخش را ضابطه‌مند کند و اجازه ندهد مالکان با هر قیمتی نسبت به عرضه ملک اقدام کنند.توصیه کارشناسان هم این است که اگر دولت نمی‌تواند چنین ساماندهی را انجام دهد برای افزایش تولید مسکن آستین بالا بزند.به هر ترتیب این روزها مستأجران فشار زیادی بابت اجاره بهای ماهیانه خود متحمل می‌شوند و خیلی از آنها به سمت حاشیه نشینی و سکونتگاه‌های غیر رسمی در حال کوچ‌کردن هستند.